Afgørelse

Indsigelse mod rådgivning i forbindelse med køb af ejerlejlighed, der blev finansieret med blandt andet et inkonvertibelt 10-årigt obligationslån.

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelser mod Nordea Banks rådgivning i forbindelse med hendes køb af en ejerlejlighed i 2007 og finansieringen heraf med et inkonvertibelt 10-årigt obligationslån.

Sagens omstændigheder

Med henblik på klagerens køb af en ejerlejlighed udstedte Nordea Bank den 18. juli 2007 et lånebevis på op til 786.000 kr.

Samme dag foretog banken to budgetberegninger med henblik på klagerens køb af en bestemt ejerlejlighed for en købesum på 775.000 kr.

Den ene beregning, der efter det oplyste tog udgangspunkt i en finansiering med et 30-årigt 6 % obligationslån, viste et månedligt rådighedsbeløb for klageren på 2.268 kr. Den anden beregning, der efter det oplyste tog udgangspunkt i en finansiering med et 10-årigt 4 % obligationslån med afdragsfrihed (stående lån), viste et rådighedsbeløb på 3.009 kr. pr. måned.

Klagerens indkomst bestod af Statens Uddannelsesstøtte og løn fra et fritidsjob. Klageren, der er født i 1986, fik endvidere 3.000 kr. om måneden fra sine forældre.

Den 19. juli 2007 underskrev klageren købsaftalen for ejerlejligheden med overtagelse den 15. august 2007.

Den 25. juli 2007 udstedte Nordea Kredit et lånetilbud vedrørende et 10-årigt 4 % obligationslån med en hovedstol på 662.000 kr. til en aftalt kurs på 93,6250, svarende til en kursværdi på 619.797,50 kr.

Af lånetilbuddet fremgår blandt andet:

"…

Indfrielsesvilkår

Ekstraordinær indfrielse/nedbringelse kan ske på 2 måder:

Af pantebrevet for lånet, som klageren underskrev den 26. juli 2007, fremgår blandt andet:

"…

Lånet er udbetalt på baggrund af inkonverterbare stående obligationer
…

Lånet er et stående lån, der forfalder til indfrielse i sin helhed den 31.12.2016. …"

Samme dag underskrev klageren en omprioriteringsaftale med Nordea Bank og en aftale om hjemtagelse af realkreditlånet. Til dækning af restfinansieringen underskrev klageren endvidere en aftale med banken om et prioritetslån på 200.000 kr. til en variabel rente på 7,75 %.

Den 26. februar 2008 vurderede en ejendomsmægler lejligheden til 850.000 kr. og opgjorde et eventuelt provenu ved salg til ÷ 62.500 kr.

På et møde den 8. juni 2010 blev det drøftet at omlægge obligationslånet til et afdragsfrit rentetilpasningslån. Ved brev af 17. juni 2010 til klageren meddelte banken, at klagerens rådighedsbeløb herved ville stige med 11.300 kr. om året. Indfrielseskursen på det eksisterende obligationslån var kurs 107,65.

I forlængelse heraf gjorde klageren indsigelse mod bankens rådgivning i forbindelse med ejerlejlighedskøbet.

Den 18. oktober 2010 indgav klageren en klage over Nordea Bank til Ankenævnet med krav om erstatning for tabet på lejligheden, herunder kurstabet på 42.202,50 kr. (662.000 kr. ÷ 619.797 kr.) ved hjemtagelsen af obligationslånet og overkursen ved indfrielse af dette.

Nordea Bank har under sagen tilbudt at betale overkursen (kursen over kurs 100) på klagerens stående lån, hvis hun ønsker at konvertere lånet eller at indfri lånet i forbindelse med salg.

Parternes påstande.

Klageren har nedlagt påstand om, at Nordea Bank skal betale erstatning.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at bankens tilbud om at dække overkursen ved indfrielse af obligationslånet er utilstrækkeligt.

Banken ydede mangelfuld rådgivning i forbindelse med ejerlejlighedskøbet og bør betale yderligere erstatning.

Den faktiske belåning på i alt 862.000 kr. (662.000 kr. + 200.000 kr.) oversteg væsentligt beløbet på 786.000 kr., der fremgik at lånebeviset.

Baggrunden for valget af 4 % lånet skete alene med henblik på at opnå et rådighedsbeløb på 3.009 kr. pr. måned frem for 2.268 kr. Hun troede, at lånet var et almindeligt afdragsfrit 30-årigt 4 % obligationslån. Hun blev ikke rådgivet om hverken kurstabet ved hjemtagelsen eller de særlige indfrielsesvilkår.

Rådighedsbeløbet var beskedent og baseret på overførslerne fra hendes forældre, der var tidsbegrænset til to år. Det kunne endvidere på baggrund af hendes alder og lejlighedens størrelse ikke forventes, at hun ville blive boende i 10 år.

Det er uvedkommende for vurderingen af bankens mangelfulde rådgivning, at lejligheden nu er faldet i værdi.

I februar 2008 måtte hun opgive at sælge lejligheden på grund af det forventede underskud derved. Lejligheden blev herefter udlejet. Værdien af lejligheden er nu faldet yderligere til ca. 500.000 kr.

Banken bør i hvert fald erstatte kurstabet på 42.202,50 kr. i forbindelse med hjemtagelsen af obligationslånet.

Nordea Bank Danmark har anført, at klageren før købet af lejligheden blev rådgivet om de forskellige muligheder for at finansiere købet. Der blev lavet beregninger på forskellige låntyper. Klageren ønskede den laveste låneydelse og valgte derfor det stående lån, der gav hende det højeste rådighedsbeløb.

Klagerens daværende rådgiver i banken er nu død. Det må lægges til grund, at klageren i overensstemmelse med sædvanlig praksis blev rådgivet om lånets egenskaber, herunder om løbetiden på 10 år og de særlige indfrielsesvilkår. Klageren har endvidere ved sin underskrift på lånesagens dokumenter tiltrådt vilkårene.

Klageren er forpligtet i henhold til låneaftalerne, selvom værdien af lejligheden nu er faldet i værdi.

Det fremgik at beregningerne, at beløbet på 3.000 kr. pr. måned fra forældrene var en forudsætning for det beregnede rådighedsbeløb. Banken havde ingen oplysninger om en tidsbegrænsning på to år.

Det må formodes, at der i overensstemmelse med sædvanlig praksis blev udleveret et finansieringsforslag i tilknytning til beregningen af rådighedsbeløbet på 3.009 kr. pr. måned, hvoraf den aktuelle hjemtagelseskurs fremgik. Den aktuelle kurs på 93,625, som lånet blev hjemtaget til, fremgik endvidere af såvel lånetilbuddet som kurskontrakten. I lånetilbuddet af er kurstabet udregnet til 42.202,50 kr.

Der er ikke grundlag for, at banken skal betale kurstabet.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion

Det lægges efter det foreliggende til grund, at der ikke er fejl i budgetberegningerne af 18. juli 2007, der viste et rådighedsbeløb for klageren på henholdsvis 2.268 kr. pr. måned på baggrund af en finansiering af ejerlejlighedskøbet med et 30-årigt 6 % obligationslån, og et rådighedsbeløb på 3.009 kr. pr. måned på grundlag af en finansiering af ejerlejlighedskøbet med et 10-årigt 4 % obligationslån med afdragsfrihed (stående lån).

Det må endvidere lægges til grund, at beregningerne dannede grundlag for klagerens beslutning om købet af ejerlejligheden den følgende dag.

Det er uklart, om banken på tilstrækkelig tydelig måde rådgav klageren om, at det noget større men stadig beskedne rådighedsbeløb på 3.009 kr. pr. måned blev modsvaret af særlige indfrielsesvilkår på obligationslånet, som indebar en risiko for, at en eventuel førtidig indfrielse skulle ske til overkurs. Nordea Bank har imidlertid under sagen accepteret at betale en eventuel overkurs, hvis klageren ønsker at indfri lånet før udløb enten i forbindelse med en omprioritering eller ved salg af lejligheden. Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge banken at betale yderligere som følge af en eventuel mangelfuld rådgivning om indfrielsesvilkårene.

Der er ikke grundlag for at pålægge banken at godtgøre klageren kurstabet ved hjemtagelsen af obligationslånet. Der påhviler heller ikke banken noget ansvar for, at den forudsatte indtægt på 3.000 kr. fra forældrene viste sig at være tidsbegrænset, og at værdien af ejerlejligheden efter købet er faldet.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.

Klagegebyret tilbagebetales klageren.