Afgørelse

Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning.

Indledning.

Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar over for klagerne i forbindelse med udarbejdelse af en boligberegning forud for klagernes køb af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

Klagerne under denne sag er ægtefællerne M og H.

Forud for klagernes køb af en bestemt fast ejendom med overtagelse 1. april 2002 rettede klagerne i februar 2002 henvendelse til indklagedes Fredensborg afdeling. Indklagede udarbejdede i denne anledning et boligkøbsbevis, hvorefter klagerne ifølge indklagedes beregning kunne købe en ejerbolig til en kontantpris på 1.452.000 kr. svarende til en månedlig bruttoydelse på 11.047 kr. I et samtidig udfærdiget finansieringsforslag indgik ydelsen på et forudsat realkreditlån med 7.825 kr. månedligt. Klagernes rådighedsbeløb var beregnet til månedligt 8.107 kr.

I slutningen af februar 2002 købte klagerne ejendommen for 1.400.000 kr.

I marts 2002 udarbejdede indklagede et budget for klagerne for perioden 1. april 2002 - 31. marts 2003. Ved en fejl fra indklagedes side indgik ydelsen på klagernes realkreditlån med 5.475 kr. månedlig i stedet for 7.500 kr.

Klagerne har anført, at budgettet ud over fejlen vedrørende realkreditlånet indeholdt yderligere fejl vedrørende udgifter til telefon, leje af opvaskemaskine, vand samt kontingent til efterlønsordning. I forbindelse med budgettets udarbejdelse fremsatte de ønske om et møde hos indklagede efter tre måneder med henblik på at revidere budgettet. Indklagede afviste ønsket med henvisning til, at der ikke kunne konkluderes noget, før budgetkontoen havde kørt i mindst 6-12 måneder. Indklagede har anført, at klagerne blev opfordret til at tage budgettet op til revision efter ca. 6 måneder, så tallene kunne rettes til.

I november måned 2002 var klagerne til møde hos indklagede med henblik på en gennemgang af budgettet. På mødet blev det konstateret, at det beløb, der var afsat til dækning af realkreditlånet i budgettet fra marts, var for lille.

Klagerne har anført, at indklagedes medarbejder på mødet foretog diverse justeringer i budgettet, som hun herefter præsenterede som en løsning i form af et nyt revideret budget. Dette indeholdt imidlertid en række fejl i form af uholdbare nedjusteringer af udgiftsposter vedrørende ejendomsskat, el og forsikring. Indklagede bestrider klagernes sagsfremstilling.

Ved skrivelse af 10. februar 2003 rettede klagerne henvendelse til indklagede vedrørende rådgivningen omkring huskøbet samt budgetkontoen. Klagerne anførte, at en konsekvens af indklagedes fejl var, at der var akkumuleret et underskud på deres budgetkonto, da de i tillid til budgettet fra marts 2002 havde stiftet yderligere udgifter. En forhøjelse af de månedlige indbetalinger til budgetkontoen, som blev foretaget på mødet ultimo november 2002, havde indskrænket deres rådighedsbeløb til et uholdbart niveau. Indklagede burde derfor dække det akkumulerede underskud på budgetkonto i perioden fra 1. april - primo december 2002 samt yde en kompensation for, at de var blevet vildledt til at købe ejendommen, selv om de ikke havde råd til den, før den ene af dem i august 2005 er færdig med en uddannelse.

Ved skrivelse af 21. marts 2003 anførte indklagede bl.a., at klagernes månedlige rådighedsbeløb kun var ca. 160 kr. mindre end det oprindeligt forudsatte beløb, hvorfor man var uforstående over for klagernes påstand om at være blevet vildledt til at købe ejendommen. Fejlen vedrørende størrelsen af ydelsen på realkreditlånet i budgettet fra marts 2002 havde ikke påført klagerne et tab, hvorfor indklagede afviste klagernes krav.

Under sagen har klagerne fremlagt en posteringsoversigt for perioden 8. april 2002 til 3. april 2003 for budgetkontoen. Kontoens saldo var positiv frem til 7. januar 2003.

Parternes påstande.

Klagerne har den 25. juni 2003 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at dække deres akkumulerede underskud på budgetkontoen fra 1. april - december 2002 samt betale kompensation for at være blevet vildledt til at købe den faste ejendom.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at den første beregning foretaget af indklagede viste et rådighedsbeløb på 8.107 kr. månedligt, som de fandt tilstrækkeligt til at kunne klare sig for, indtil den ene af dem pr. 1. august 2005 har færdiggjort sin uddannelse.

Ved udarbejdelsen af budgettet i marts 2002 begik indklagede fejl vedrørende det afsatte beløb til realkreditlånet, ligesom der var fejl vedrørende udgifter til telefon, vand og a-kasse.

Da fejlen blev opdaget i slutningen af november/primo december 2002, tilrettede indklagedes medarbejder budgettet og begik i denne forbindelse en lang række fejl vedrørende beløb afsat til ejendomsskat, el, varme, forsikring mv.

De har beregnet deres faktiske udgifter minus alle selvforskyldte merudgifter og er nået frem til, at deres rådighedsbeløb er blevet 1.215 kr. mindre månedligt.

Indklagedes fejl medførte, at der i perioden fra april til december 2002 blev akkumuleret et underskud på budgetkontoen, som indklagede bør hæfte for.

Herudover bør indklagede betale kompensation for, at de blev vildledt til at købe huset, som de ikke har råd til at bo i før fra august 2005. De bestrider, at de på noget tidspunkt skulle have givet udtryk for, at 6.000 kr. i månedligt rådighedsbeløb ville være tilstrækkeligt.

De gjorde indklagede opmærksom på, at de var førstegangskøbere og ikke havde erfaring med budgetkonti og af denne grund havde søgt professionel hjælp. De anmodede indklagede om at tage hensyn til generelle prisstigninger. På denne baggrund finder de, at indklagede har ydet dårligt rådgivning omkring købet af ejendommen. Dette har resulteret i, at deres rådighedsbeløb er indskrænket til et uholdbart lavt niveau.

Indklagede har anført, at det erkendes, at der i budgettet udarbejdet i marts 2002 blev begået en fejl vedrørende størrelsen af ydelsen på realkreditlånet.

Fejlen kunne let have været opdaget ved en gennemgang af budgettet og fremsendte kontooversigter, idet kontooversigterne viser, at der blev trukket et beløb svarende til ca. 7.490 kr. månedligt bortset fra 31. maj 2002, hvor det hævede beløb var 16.228,38 kr.

Budgettets øvrige udgifter blev afsat på grundlag af oplysninger fra en salgsopstilling for ejendommen samt klagernes andre meddelte oplysninger.

Ændringer i forhold til et budget, herunder generelle prisstigninger kan indklagede ikke tage hensyn til, med mindre kunden anmoder herom. Hvis klagerne havde ønsket det, havde det været muligt at afsætte et beløb på budgettet til prisstigninger, men klagerne gav ikke udtryk for, at de ønskede at sikre sig mod uventede udgifter.

Indklagede afviser, at man ved udarbejdelsen af budgettet overså poster vedrørende telefon, efterlønsbidrag, vand, forsikring mv.

Fejlen vedrørende realkreditlånet har ikke påført klagerne noget tab.

For så vidt angår klagernes påstand om kompensation i forbindelse med køb af huset har indklagede anført, at boligkøbsbeviset blev udarbejdet på baggrund af salgsopstillingen og de oplysninger, som klagerne overgav til indklagede. I denne beregning var der ikke fejl vedrørende realkreditlånet. Indklagede havde ikke mulighed for at tage hensyn til prisstigninger, der indtrådte efter boligkøbsbevisets udarbejdelse. Klagerne gav i forbindelse med boligkøbsbevisets udfærdigelse udtryk for, at de ville kunne klare sig for 6.000 kr. månedligt svarende til deres aktuelle rådighedsbeløb.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

I boligkøbsbeviset udarbejdet af indklagede i februar 2002 indgik ydelsen på et forudsat realkreditlån ved klagernes eventuelle køb af en fast ejendom med 7.825 kr. og klagernes rådighedsbeløb var beregnet til månedligt 8.107 kr. Beviset dannede grundlag for klagernes beslutning om køb af den omhandlede faste ejendom. Der er ikke godtgjort omstændigheder i forbindelse med indklagedes rådgivning på dette tidspunkt, der kan føre til, at indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne i anledning af klagernes beslutning om køb af ejendommen. Klagernes påstand om, at indklagede skal betale en kompensation i denne forbindelse, kan allerede af denne grund ikke tages til følge.

Indklagede begik som erkendt en fejl i forbindelse med udarbejdelsen af klagernes budget for perioden 1. april 2002 til 31. marts 2003, idet ydelsen på realkreditlånet blev medtaget med et for lille beløb. Fejlen medførte ikke i sig selv et tab for klagerne, men at det beregnede overførselsbeløb til budgetkontoen var fejlagtigt. Klagerne har anført, at andre poster på budgettet var medtaget med forkerte beløb, mens indklagede har anført, at beløbene svarede til de fra klagerne om udgiftsposterne modtagne oplysninger. Ankenævnet finder, at klagerne havde anledning til selv at gennemgå budgettet med henblik på at konstatere, om de medtagne beløb var korrekte, herunder også om de efterfølgende faktisk konstaterede udgifter svarede til de budgetterede. På denne baggrund finder Ankenævnet ikke grundlag for at pålægge indklagede et erstatningsansvar over for klagerne.

Som følge af det anførte

Klagen tages ikke til følge.