Afgørelse

Spørgsmål om banken handlede ansvarspådragende i for-bindelse med beregning af klagerens rådighedsbeløb forud for køb af andelslejlighed.

Indledning

Denne sag vedrører, om Danske Bank i forbindelse med økonomiberegninger forud for klagerens køb af en andelslejlighed handlede ansvarspådragende ved beregning af klagerens rådighedsbeløb.

Sagens omstændigheder

Klageren er kunde i Danske Bank.

Primo 2008 tog klageren kontakt til banken, da hun ønskede at købe en lejlighed.

Ifølge det oplyste indsendte klageren til brug for bankens økonomiberegning et overslag på sine faste udgifter, sin ansættelseskontrakt samt sine seneste lønsedler.

Klageren var ansat som salgstrainee i et ejendomsmæglerfirma. Af klagerens ansættelseskontrakt, der var underskrevet af klageren og dennes arbejdsgiver i september 2007, fremgår blandt andet:

"…

1.MED modtager det første år en fast månedlig løn stor kr. 15.000,- som betales månedsvis bagud.

2.…

3.Da MED det første år som hovedregel ikke påregne[r] at få udfarende opgaver som fremvisninger og kommisioneringsmøder, hvorfor der i nævnte periode ikke vil være en nævneværdig indtægt som følge af nedenstående pkt. 4.1 og 4.2.

4.Til den faste månedlige gage tillægges provisionsaflønning som følger:

4.1. Fremvisning, der medfører et salg: kr. 2.000,00

4.2. Kommissionsskabende salg: kr. 2.000,00

…

…"

Klagerens lønsedler fra november og december 2007 viste en månedsløn på henholdsvis 15.000 kr. og 12.924 kr., mens klagerens lønseddel fra januar 2008 viste en månedsløn på 15.000 kr.

Den 12. februar 2008 udarbejdede banken en økonomiberegning for klageren i tilfælde af klagerens køb af lejlighed X, hvori hendes årlige lønindtægt blev angivet til 240.000 kr. Af beregningen fremgår, at klagerens månedlige rådighedsbeløb i 2009 ville være på 4.940 kr. Hertil skulle der ifølge det oplyste tillægges en lejeindtægt fra klagerens søster samt økonomisk støtte fra klagerens forældre på tilsammen 1.700 kr. om måneden. Af økonomiberegningens indledende tekst fremgår i øvrigt:

"…

Økonomiberegningen på de næste sider er udarbejdet på baggrund af de oplysninger om indtægter og udgifter, du har givet os, og som du har bedt om skal med i beregningen.

Beregningen er vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene. Vil du disponere på baggrund af økonomiberegningen, går vi ud fra, at du tjekker, om alle indtægts- og udgiftsposter er med og uden fejl, da selv mindre faktuelle forskelle kan få konsekvenser for din fremtidige økonomi. […]

Til brug for beregningen af dit fremtidige rådighedsbeløb har du valgt, at beregningen tager udgangspunkt i dine forventede indtægter og udgifter i 2009.

…"

Klageren købte ikke den pågældende lejlighed, men købte i stedet andelslejligheden Y. Ingen af parterne har under sagen været i stand til at fremlægge økonomiberegning for det pågældende køb. Selve købsprisen for lejligheden var ifølge det oplyste billigere end for lejlighed X, mens den månedlige boligydelse var lidt højere.

Banken har oplyst, at det af kreditindstillingen blandt andet fremgik:

"…

[Klageren] er trainee i [ejendomsmæglerkæde] på Frederiksberg og vil være færdigudlært i oktober 2009. Hun køber andelsboligen på Vesterbro for tkr. 799. Andelsværdien er jf. regnskab sat til tkr. 1.003. Vi har derfor forhøjet andelsboligkreditten så hendes forbrugslån kan blive omlagt, og der er tkr. 40 til div. Forbedringer af andelsboligen.

[Klageren] er ansat med fast grundløn, og vil her ud over få løbende provision.

I rådighedsbeløbet er det forudsat at [klagerens] forældre hjælper med kr. 700 pr. mdr. indtil hun er færdigudlært samt at hendes søster betaler leje af værelse 1.000 kr. pr. mdr.

…"

I april 2008 underskrev klageren en kreditkontrakt med banken, hvorved hun fik en andelskredit på 955.000 kr. til køb af lejlighed Y. Lånet var afdragsfrit og variabelt forrentet med en rentesats, der på aftaleindgåelsestidspunktet var på 6,25 % p.a.

Ifølge det oplyste fraflyttede klagerens søster efter tre måneder lejligheden, hvorefter lejeindtægten på 1.700 kr. faldt bort.

Klageren kunne ikke få økonomien til at hænge sammen og i juli 2008 fik klageren en kredit i banken på 20.000 kr.

Af klagerens lønoversigt for 2008 fremgår, at klageren i det forgangne år havde haft en bruttoindkomst på 222.355 kr. svarende til en gennemsnitlig månedsløn på ca. 18.500 kr.

Klageren forsøgte forgæves at sælge lejligheden, og flyttede i stedet ind hos sin kæreste og lejede lejligheden ud til en kollega.

Den 26. marts 2009 optog klageren yderligere lån i banken på 25.000 kr., der ligeledes var variabelt forrentet og som skulle tilbagebetales med 1.000 kr. om måneden.

I juli 2009 fik klageren udarbejdet en økonomiberegning i banken baseret på, at hun skulle flytte tilbage til lejligheden. Beregningen tog udgangspunkt i, hvilke beløb der var blevet trukket på klagerens konto til dækning af hendes forbrug. Ifølge det af banken oplyste var klagerens forbrug herefter på ca. 8.500 kr. pr. måned. I beregningen blev klagerens daværende indtægt fastsat i overensstemmelse med klagerens lønoversigt for 2008, og beregningen viste herefter et månedligt rådighedsbeløb på 1.959 kr. eksklusiv udgifter til transport og uddannelse. En fremadsigtet beregning baseret på en årlig lønindkomst på 240.000 kr., som oprindeligt antaget i bankens beregning fra februar 2008, viste et månedligt rådighedsbeløb på 2.784 kr. Banken har anført, at man for at sammenligne rådighedsbeløbet i forhold til beregningen af 12. februar 2008 skal tillægge ca. 1.700 kr. i lejeindtægt, samt korrigere for udgifterne til de to lån, som klageren efterfølgende havde optaget.

Den 1. november 2009 blev klageren færdig med sin 2-årige trainee-periode og blev juniormægler i ejendomsmæglerfirmaet.

Af klagerens årsopgørelse for 2009 fremgår, at klageren i 2009 havde en indkomst på 354.669 kr.

Ved brev af 22. april 2010 til banken klagede klageren over bankens rådgivning i forbindelse med hendes køb af lejligheden i april 2008, herunder at hendes årlige indkomst i bankens beregninger var angivet til 240.000 kr. Klageren anførte, at hun aldrig havde modtaget bankens økonomiberegninger, men alene modtaget telefonisk meddelelse om, at hun ved købet ville have et rådighedsbeløb på 5.000 kr. om måneden. Videre fremgik det af klagen, at klageren først ved møde i banken den 26. marts 2009 blev bekendt med bankens fastsættelse af hendes årlige indkomst til 240.000 kr., samt at banken i strid med hendes ansættelseskontrakt havde noteret sig, at hun ville modtage provision.

Den 31. maj 2010 blev der afholdt møde i banken mellem parterne.

Ved brev af 11. juni 2010 afviste banken klagen. Af bankens brev til klageren fremgår blandt andet:

"…

På mødet [den 31. maj 2010] i Frederiksberg Afdeling var der enighed om, dels at [bankens medarbejder] havde udarbejdet tre økonomiberegninger til dig i forbindelse med dine overvejelser om køb af andelslejlighed, dels at du og [bankens medarbejder] havde talt meget sammen om købet af andelslejlighed, og at [bankens medarbejder] nøje havde gennemgået din økonomi med dig.

Fælles for alle beregningerne var, at der var taget udgangspunkt i en forventet årlig lønindkomst på 240.000,00 kr.

…

[Bankens medarbejder] har efterfølgende oplyst, at det fremgår af hans kalender, at han har afholdt møde med dig den 12. februar 2008, dvs. samme dag som økonomiberegningen for [lejlighed X] er udskrevet. Beregningen blev ifølge [bankens medarbejder] udleveret til dig den pågældende dag, hvilket tillige blev bekræftet af [bankens anden medarbejder] på mødet den 31. maj 2010, idet du på et tidspunkt overfor hende netop har oplyst, at du ikke kunne finde økonomiberegningen, da denne lå i en flyttekasse.

…

[Bankens medarbejder] forklarede ligeledes på mødet den 31. maj 2010, at du kraftigt havde pointeret, at du ville tjene mere end din faste grundløn på 15.000,00 kr. om måneden pga. dine gode evner til at henvise kunder, hvorfor din indtægt kunne/skulle ansættes højere. [Bankens medarbejder] havde derfor medregnet 5.000,00 kr. i henvisningsprovision pr. måned.

…

[Bankens anden medarbejder] gjorde desuden opmærksom på, at din forskudsregistrering efter dit køb af lejligheden ikke var korrekt, således at din lønudbetaling var reduceret med mindst 500,00 kr. pr. måned. Dette medførte, at du efterfølgende fik for meget betalt skat retur. Restskatten var på i alt ca. 8.500,00 kr., hvilket beløb du anvendte til en ferie.

...

…[Du havde ikke] sat "startkapital til side til betaling af faste udgifter ved købet af lejligheden. Du havde kun afsat 1/12 beløb pr. måned, hvorfor det på et tidspunkt viste sig, at der manglede penge på din budgetkonto. Det var desuden kommet bag på dig, at du selv skulle betale for skoleophold, som led i din uddannelse til ejendomsmægler.

…

[…]Det faktum, at banken var parat til at hjælpe dig, da du kom i økonomiske vanskeligheder, gør os ikke på nogen måde ansvarlig for, at du har været for optimistisk i dine forventninger til både indtjening og omkostningsstyring.

…"

Parternes påstande.

Klageren har den 3. februar 2011 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank som minimum skal eftergive hende kassekreditten på 20.000 kr. samt hendes lån på oprindeligt 25.000 kr.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun henset til hendes ansættelseskontrakt, som hun havde fremsendt til banken, ikke kan forstå, hvordan banken kunne tage udgangspunkt i en årlig lønindtægt på 240.000 kr.

Det bestrides, at hun som anført af banken har pointeret, at hendes indtægt skulle ansættes højere end angivet i ansættelseskontrakten. Det forekommer desuden uansvarligt at forhøje hendes faste indkomst på 15.000 kr. med 5.000 kr. om måneden særligt henset til, at banken var i besiddelse af hendes ansættelseskontrakt.

Banken var bekendt med, at hun var under uddannelse, og derfor også havde udgifter til både skole, undervisningsmaterialer og transport. Det bestrides i den forbindelse, at det før finanskrisen var kutyme, at man i ejendomsmæglersektoren fik betalt skoleudgifter.

Hun blev i øvrigt slet ikke godkendt til lejlighed X, da den var for dyr, og hendes rådighedsbeløb ville blive for lille.

Hun har aldrig modtaget en økonomiberegning i forbindelse med hendes køb af lejligheden. Hun havde derfor ikke mulighed for at gøre indsigelse imod forudsætningerne i økonomiberegningen. Hun blev telefonisk oplyst om, at hun ville have et rådighedsbeløb på 5.000 kr. om måneden, og at hendes eventuelle provision ville være flødeskum på kagen. Banken havde således ikke informeret hende om, at de allerede havde beregnet provisionsindtægter for 60.000 kr. om året.

Det er korrekt, at hun ikke havde en startkapital. Hun søgte imidlertid netop økonomisk rådgivning i banken, inden hun foretog købet. Det bevilligede lån var således både til køb og istandsættelse.

Det er korrekt, at hun mistede den forudsatte lejeindtægt på 1.700 kr., men det ændrer ikke ved, at banken tog udgangspunkt i en indtægt, der var 5.000 kr. højere, end det der fremgik af hendes ansættelseskontrakt.

Det var ikke hende, men banken, der var for optimistisk i deres forventninger til hendes indtægt.

Der er tilmed tale om et afdragsfrit lån. Såfremt hun også skulle afdrage på lånet, ville hun have manglet yderligere 6.100 kr. om måneden, hvis lånet skulle have været afdraget over 30 år fra lånoptagelsen.

Da hun i 2009 skiftede afdeling i banken, fik hun da også i sin nye afdeling at vide, at man aldrig ville have bevilliget hende lånet dér.

Det beløb hun fik tilbage i skat var ca. 5.000 kr., og det blev ikke anvendt til ferie som anført af banken. Hun var i 2009 – ca. 1½ år efter købet af lejligheden – på ferie, da hun på sin arbejdsplads havde vundet et gavekort på 8.000 kr., hvilket kan bekræftes af hendes arbejdsgiver.

Da budgetlægningen var forkert, havde hun ikke tilstrækkelig indtægt til at dække de mest nødvendige udgifter, og hun blev derfor tvunget ud i yderligere låntagning. Hun har ikke levet over evne eller været optimistisk i sin omkostningsstyring.

Faktum på rådgivningstidspunktet var, at hendes bruttoløn var på 15.000 kr., og at hun herudover skulle modtage 1.700 kr. i lejeindtægt fra hendes søster. Hun blev på dette grundlag godkendt til køb af lejligheden, der kostede 9.400 kr. om måneden fordelt med 4.200 kr. i boligafgift og 5.200 kr. i renter til finansieringen, som hun ikke afdrog på.

På den baggrund er det ikke overraskende, at hun to måneder efter indflytningen kunne konstatere, at hendes økonomi ikke hang sammen. Hun kontaktede straks banken for at få afklaret, hvad forklaringen herpå var.

Der er tale om uansvarlig långivning og forkert rådgivning, der ikke lever op til god skik i branchen. Banken er ligeledes nærmest til at bære risikoen for, at forudsætningerne ikke holdt, da banken ikke kan dokumentere, at hun har modtaget den fornødne rådgivning hverken mundtligt eller på skrift.

Danske Bank har anført, at klageren havde en løbende dialog med bankens medarbejder om finansiering af flere forskellige andelsboliger.

Klagerens indtægt blev fastsat på baggrund af klagerens faste grundløn på 15.000 kr. pr. måned, samt ud fra klagerens egne forventninger til den provision, hun kunne generere.

Økonomiberegningerne for et køb af lejlighed X viste, at klageren ville have et rådighedsbeløb på ca. 5.000 kr. ved køb af denne lejlighed. Banken er ikke besiddelse af økonomiberegningen for klagerens køb af lejlighed Y, men beregningen blev telefonisk gennemgået med klageren. Ifølge bankens kreditsystem skulle klagerens rådighedsbeløb være udregnet til ca. 5.300 kr. pr. måned inklusiv lejeindtægten. På baggrund af det i kreditindstillingen anførte bevilligede banken herefter klageren lånet.

Lånet blev oprindeligt ydet med afdragsfrihed indtil klageren havde færdiggjort sin uddannelse efter ca. 1-2 år. Herefter skulle afviklingen påbegyndes efter en genforhandling.

Kreditten på 20.000 kr. blev bevilliget i juli 2008 til inddækning af klagerens overtræk.

Lånet på 25.000 kr. blev bevilliget i marts 2009 til inddækning af overtræk, rentebetaling af andelsboligkreditten samt til dækning af skoleudgifter. Samtidig blev klagerens Visa/Dankort ændret til et MasterCard Direkt.

På baggrund af klagerens klage til banken blev der afholdt møde i banken, hvor både klageren og hendes far, klagerens nuværende og tidligere rådgiver samt juridisk afdeling deltog.

Efter mødet afviste banken klagerens klage skriftligt, idet banken ikke har begået ansvarspådragende fejl i forbindelse med udarbejdelsen af økonomiberegningen. Oplysninger om indtægter og udgifter i beregningen var således baseret på klagerens egne oplysninger.

Klagerens oplysninger var ikke af en sådan karakter, at de gav banken anledning til at betvivle rigtigheden heraf.

Klageren blev før disponeringen opfordret til at tjekke, om alle indtægts- og udgiftsposter var med og uden fejl, hvorfor klageren burde have gjort indsigelse langt tidligere.

Banken er ikke ansvarlig for, at forudsætningerne ændrede sig, herunder at klageren ikke opnåede den forventede indtægt og familiestøtte, samt det forhold at klageren selv skulle afholde udgifter til hendes uddannelse som ejendomsmægler. Før den finansielle krise var det således normal kutyme, at udgifterne hertil blev betalt af arbejdsgiveren.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion

Ankenævnet lægger til grund, at klageren modtog økonomiberegningen af 12. februar 2008, hvoraf det fremgik, at klagerens indtægt var anført til 240.000 kr. om året.

Ankenævnet finder, at klageren måtte indse, at bankens beregninger var vejledende, og at købet af andelslejligheden og indgåelsen af kreditkontrakten beroede på klagerens egen beslutning.

Ankenævnet finder det således ikke godtgjort, at Danske Bank ved rådgivning af klageren i forbindelse med købet af andelsboligen og finansieringen af denne begik sådanne fejl, at banken herved har pådraget sig et erstatningsansvar.

Der er endvidere ikke grundlag for at pålægge banken at nedsætte sit krav over for klageren.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.