Gebyr, byggelån, hjemtagelse af kreditforeningslån m.v.
| Sagsnummer: | 81 /1991 |
| Dato: | 28-08-1991 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Søren Geckler, Gert Bo Gram, Lars Pedersen, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - byggelån
Gebyr - omprioritering Byggelån |
| Ledetekst: | Gebyr, byggelån, hjemtagelse af kreditforeningslån m.v. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
I 1987 traf Køge Byråd boligforbedringsbeslutning vedrørende klagernes ejendom, hvorefter klagerne blev pålagt at forbedre ejendommen efter nærmere angivne retningslinier. Klagerne anmodede i denne forbindelse indklagedes Køge afdeling om et byggelån på 2 millioner kr., som skulle sikres ved kaution af kommunen. Lånet etableredes i slutningen af 1987 og i januar 1988 hævede indklagede en bevillingsprovision på 15.000,- kr.
Afdelingen har forestået hjemtagelsen af 3 kreditforeningslån på henholdsvis 1.106.000,- kr., 943.900,- kr. og 136.000,- kr. Endvidere er ligeledes gennem afdelingen hjemtaget et lån fra en lokal fond på 75.000,- kr. Indklagede har endvidere oplyst, at man inden start af byggeriet foretog en detaljeret økonomiberegning vedrørende konsekvenserne af byfornyelsessagen, ligesom afdelingen på vegne af klagerne har deltaget i flere møder med kommunen vedrørende byggesagen. Under byggeriet har afdelingen administreret klagernes byggelån og herunder betalt ialt 80 stk. fakturaer til håndværkere. Betalingen skete, efter at et bistående arkitektfirma havde attesteret fakturaerne, og er sket uden særskilt gebyrberegning.
Den 6. september 1988 afholdtes et møde med klagerne, afdelingen og arkitekten og ifølge indklagede blev der på dette møde meddelt klagerne, at man i forbindelse med sagens behandling ville beregne sig et ekspeditionsgebyr i størrelsesorden 10.-15.000,- kr., ligesom det blev oplyst, at gebyret først ville blive hævet, når byggesagen var endeligt afsluttet. Klagerne bestrider, at det på mødet blev oplyst, at indklagede ville beregne sig et særligt ekspeditionsgebyr.
Ved meddelelse af den 4. januar 1991 til den ene af klagerne oplyste afdelingen, at man havde debiteret dennes konto hos indklagede 15.310,- kr. vedr. byfornyelsessagen. I skrivelse af 8. februar 1991 specificeredes gebyret således:
| "Formidlingsgebyr vedrørende hjemtagelse og samt 1 privatpantebrev: 4 stk. a kr. 2.000,- ........ | 8.000,- | |
| Ekspeditionsgebyr påtegning på privat med formål stempelfritagelse 3 o/oo af 2.000.000,- | kr. | 160,- |
| Tinglysningsgebyr ad samme pantebrev ............... | kr. | 150,- |
| Tidsforbrug: | 7.000,- | |
| -------------- | ||
| Ialt | kr. | 15.310,-" |
Klagerne har herefter indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at nedsætte de beregnede gebyrer til 5.000,- kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har til støtte for påstanden anført, at indklagede ikke har gjort opmærksom på, at der foruden oprettelsesgebyr, rente- og provisionbetaling ved byggesagens afslutning skulle betales yderligere gebyr. Hertil kommer, at det omhandlede byggelån er givet mod kaution af kommunen, således at lånet reelt er uden risiko for indklagede. Klagerne måtte derfor med god ret kunne forvente at også en del af pengeinstituttets administrationsomkostninger var omfattet af selve renteberegningen. Klagerne bestrider, at de ikke har haft bistand af advokat eller anden rådgiver til gennemførelse af byggesagen og har henvist til en under sagen fremlagt skrivelse fra deres advokat. Klagerne har endvidere anført, at indklagede uberettiget har hævet det omhandlede gebyr på en højt forrentet indlånskonto.
Indklagede har anført, at der i forbindelse med sagen har været en omfattende korrespondance mellem afdelingen og kommunen med henblik på fastlæggelse af støtte fra kommunen og den endelige financiering samt forløbet af byggesagen. Hertil kommer, at klagerne under byggesagen alene har været bistået af en arkitekt, som skulle føre tilsyn med byggeprojektet, medens klagerne ikke har haft bistand af advokat eller anden rådgiver vedrørende ansøgningsprocedure m.v. overfor kommune, kreditforening m.fl. Afdelingen har således udført et overordentligt stort arbejde, der går langt videre end normal ekspedition af et byggelån. Afdelingen har derfor haft et betydeligt tidsforbrug, som klart overstiger de 20 timer, for hvilke der er beregnet timebetaling, hvorfor det beregnede gebyr må anses for rimeligt. Hertil kommer, at klagerne i forbindelse med starten af byggeriet blev gjort opmærksom på, at indklagede ville beregne sig et gebyr for sagens ekspedition, ligesom klagerne forud for byggelånets indfrielse indvilgede i, at dette skete via den ene af klagernes højrentekonto. De gebyrer, der er opkrævet for hjemtagelsen af lån, er i overensstemmelse med indklagedes sædvanlige takster.
Ankenævnets bemærkninger:
Klagerne måtte påregne, at indklagede ville forlange betaling for det arbejde, der var forbundet med hjemtagelsen af de tre kreditforeningslån og lånet hos den private fond. Gebyret på 2.000 kr. pr. lån er efter det oplyste i overensstemmelse med indklagedes standardtakst, og efter det oplyste om arbejdets omfang findes det samlede gebyr på 8.000 kr. ikke at kunne anses for urimeligt.
Det findes heller ikke at kunne kritiseres, at indklagede har beregnet sig gebyr for ekspedition og tinglysning af en pantebrevspåtegning med 310 kr.
Tre medlemmer - Gert Bo Gram, Lars Pedersen og Erik Sevaldsen - udtaler herefter:
Vi finder det godtgjort, at indklagede har udført et sådant ekstraordinært arbejde, herunder i form af forhandlinger med kommunen, at klagerne måtte påregne, at indklagede ville beregne sig særskilt vederlag herfor. Da det opkrævede beløb på 7.000 kr. efter det oplyste om arbejdets omfang ikke kan anses for urimeligt, stemmer vi for, at klagen heller ikke tages til følge for så vidt angår dette beløb.
To medlemmer - Peter Blok og Søren Geckler - udtaler:
Vi finder, at indklagedes adgang til ud over sædvanlige standardgebyrer m.v. at beregne sig vederlag efter timetakst for ekstraordinært arbejde i forbindelse med administration af byggelånet og hjemtagelse af lån, herunder forhandlinger med kommunen, må være betinget af, at indklagede forud har tilkendegivet klagerne, at man ville forlange et sådant vederlag for ekstraordinært arbejde. Efter det foreliggende finder vi det ikke mod klagernes benægtelse godtgjort, at dette er sket, og vi finder derfor, at indklagede bør tilbagebetale klagerne det opkrævede gebyr på 7.000 kr. for ekstraordinært arbejde.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.