Rådgivning om kurssikring af ejerskiftelån i forbindelse med køb af fast ejendom.
| Sagsnummer: | 462 /1999 |
| Dato: | 05-09-2000 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Kåre Klein Emtoft, Peter Stig Hansen, Jette Kammer Jensen, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Etiske retningslinier
Realkreditbelåning - kurssikring Realkreditbelåning - ejerskifte |
| Ledetekst: | Rådgivning om kurssikring af ejerskiftelån i forbindelse med køb af fast ejendom. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører indklagedes rådgivning om kurssikring af et ejerskiftelån i forbindelse med klagerens køb af en fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 13. oktober 1999 købte klageren en fast ejendom med overtagelse den 15. december 1999. Handlen skulle berigtiges ved bl.a. hjemtagelse af et 30-årigt kontantlån i Nykredit på 820.000 kr. baseret på 6% obligationer. Af købsaftalen fremgår i øvrigt bl.a.:
"Købers valg af anden finansiering:
Såfremt køber efter handlens indgåelse ønsker at finansiere ejerskiftelånet på anden vis end fastsat i købsaftalen, skal der til sælger betales et beløb stort kr. 820.000."
Den 15. oktober 1999 rettede klageren henvendelse til indklagedes Skanderborg afdeling vedrørende handlen. Klageren ønskede ejerskiftelånet hjemtaget som et obligationslån og ønskede at kurssikre dette. Med henblik herpå underskrev klageren en aftale om købersikring, hvorved obligationerne vedrørende et forventet 30-årigt 7% obligationslån på 873.000 kr. i Unikredit, der er koncernforbundet med indklagede, blev fastlåst til kurs 93,95 svarende til spotkurs 94,925 med et terminsfradrag på 0,975. Af aftalen om købersikring fremgår bl.a.:
"Udbetaling
Lånet udbetales ved, at obligationerne sælges med udbetalingsdag den 07 01 2000.
.............
Aftalen fastlåser kursen
Med aftalen fastlåser De kursen på obligationerne fra det nye lån i Unikredit. I praksis betyder det, at De har forpligtet Dem til, at obligationerne leveres til salg på udbetalingsdatoen til den aftalte kurs - uden at der er et bindende lånetilbud fra Unikredit.
...............
Udbetalingsdag på lånet
Hvis Unikredit modtager det fornødne udbetalingsgrundlag tidligere end 10 ekspeditionsdage før udbetalingsdagen, udbetales lånet automatisk tidligere end aftalens udbetalingsdato ............"
Ved skrivelse af 20. oktober 1999 gjorde klagerens advokat indsigelse imod købersikringsaftalen, idet advokaten bl.a. anførte, at et tilsvarende ejerskiftelån i Nykredit via ejendomsmægleren kunne have været kurssikret den 15. oktober 1999 med et mindre terminsfradrag end 0,975.
Under sagen har klageren bl.a. fremlagt to telefaxskrivelser af henholdsvis 8. marts og 10. maj 2000 fra Nykredit til advokaten. Af telefaxskrivelsen af 8. marts 2000 fremgår:
"Indgåelse af fastkursaftale på 7% obl. lån 30 år.
Hvis fastkursaftale blev indgået den 15.10.99 gældende frem til 15.12.99 ville kursen være på 94,25 (kurs 94,90 - fradrag på 0,65)."
Af telefaxskrivelsen af 10. maj 2000 fremgår:
"Indgåelse af Fastkursaftale
Vi skal hermed bekræfte at det er muligt at indgå en fastkursaftale, selvom der ikke foreligger et lånetilbud. Det er dog en betingelse at lånetilbudet senest skal udfærdiges samme dag som fastkursaftalen indgåes."
Parternes påstande.
Den 9. november 1999 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at stille hende som om, ejerskiftelånet var kurssikret via Nykredit.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede ydede mangelfuld rådgivning vedrørende kurssikring. Indklagede burde have gjort opmærksom på, at kursfradraget på 0,975 var betydeligt højere end det, der kunne opnås på samme tidspunkt hos Nykredit, der var anført som långivende realkreditinstitut i købsaftalen. Indklagede burde også have oplyst om muligheden for at hjemtage straks på garanti hos Nykredit.
Som følge af indklagedes mangelfulde rådgivning blev ejerskiftelånet kurssikret i en unødvendig lang periode og til en unødvendig høj pris.
Både ejendomsmægleren og Nykredit har bekræftet, at der via ejendomsmægleren kunne være kurssikret med et mindre kursfradrag frem til overtagelsesdagen, uden at der forelå et lånetilbud.
Det bestrides, at indklagedes fremgangsmåde har hjemmel i Forbrugerombudsmandens retningslinier om etik i pengeinstitutternes rådgivning.
Indklagede har anført, at købersikring har en standardløbetid på 12 uger, hvorfor udbetalingsdatoen blev fastsat til den 7. januar 2000. Prisen på købersikringen er et terminsfradrag på 0,975 kurspoint, og prisen reguleres ikke ved fremrykning af udbetalingstidspunktet.
På grundlag af indklagedes rådgivning ønskede klageren at ændre kontantlånet i købsaftalen til et obligationslån, ligesom klageren ønskede at kurssikre straks. Ved at søge ejerskiftelånet i Unikredit kunne lånet straks kurssikres ved indgåelse af købersikring. Indklagede kan ikke kurssikre realkreditlån i andre realkreditinstitutter, før der foreligger lånetilbud.
Klageren fik den rådgivning om de produkter, der dækkede klagerens ønsker og behov, hvorfor det bestrides, at man har pådraget sig erstatningsansvar. Der var ikke pligt til at rådgive om enkeltheder i konkurrerende produkter eller konkrete priser, jf. Forbrugerombudsmandens retningslinier om etik i pengeinstitutternes rådgivning pkt. 3.
Det er ikke dokumenteret, at klageren kunne have kurssikret via Nykredit fredag den 15. oktober 1999, hvilket efter det oplyste forudsatte, at Nykredit var i stand til at udstede lånetilbud samme dag.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
3 medlemmer - Lars Lindencrone Petersen, Peter Stig Hansen og Allan Pedersen - udtaler:
Ved henvendelsen til indklagede den 15. oktober 1999 ønskede klageren at ændre den i købsaftalen fastsatte finansiering fra et kontantlån til et obligationslån, som ønskedes kurssikret straks. Da der på tidspunktet for klagerens henvendelse ikke forelå et lånetilbud på det ønskede lån, var det kun muligt for indklagede at gennemføre kurssikringen straks, såfremt klageren valgte finansiering i Unikredit og indgik en aftale om købersikring. Ved sin underskrift på købersikringsaftalen accepterede klageren vilkåret om terminsfradraget på 0,975 kurspoint. Terminsfradraget kan ikke anses for urimeligt stort, og Ankenævnet finder ikke, at det i den givne situation påhvilede indklagede at gøre klageren opmærksom på muligheden for at søge og kurssikre det ønskede obligationslån via ejendomsmægleren/Nykredit.
2 medlemmer - Kåre Klein Emtoft og Jette Kammer Jensen - udtaler:
Af købsaftalen, som indklagede modtog den 15. oktober 1999, fremgik, at overtagelsesdagen var fastsat til den 15. december 1999. Der forelå tilbud på et kontantlån fra Nykredit, og vi lægger til grund, at Nykredit straks kunne have afgivet tilbud på et i øvrigt tilsvarende obligationslån. Vi finder, at det måtte påhvile indklagede at oplyse klageren om, at der under disse omstændigheder gennem Nykredit ville kunne foretages kurssikring til udløb på den aftalte overtagelsesdag, altså for en kortere periode og dermed alt andet lige billigere for klageren. Vi finder, at indklagede ved at undlade at give klageren denne oplysning og dermed adgang til at træffe et valg om de vilkår, hvorpå klageren ønskede at kurssikre lånet, har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren og stemmer derfor for at tage klagerens påstand til følge.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.