Afgørelse

Spørgsmål om ansvar i forbindelse med køb af andelslejlighed, herunder for andelslejlighedens værdi. Indsigelse mod størrelse af rente.

Indledning

Sagen vedrører spørgsmål om ansvar i forbindelse med bankens udarbejdelse af boligberegning og rådgivning forud for klagerens køb af andelslejlighed, herunder for andelslejlighedens værdi samt indsigelse mod størrelse af rente på kredit og lån.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Spar Nord Bank.

I foråret 2008 rettede klageren henvendelse til banken, da han ønskede at købe en bestemt andelslejlighed. Banken har oplyst, atklageren meddelte, at købesummen for andelslejligheden var 1.183.700 kr.

Den 19. marts 2008 sendte banken en budgetberegning til klageren, hvori hans månedlige rådighedsbeløb var angivet til 5.620 kr. I beregningen indgik et 30-årigt banklån på 1.183.700 kr. I beregningen var blandt andet anført:

”… Budgettet er udfærdiget på baggrund af de oplysninger, som vi har modtaget fra dig. Vi anbefaler, at du nøje gennemgår de enkelte poster i budgettet. Hvis du har tilføjelser eller rettelser til budgettet, skal du oplyse dem til os, så vi kan lave en ny beregning. …”

Klageren købte herefter andelslejligheden, der blev finansieret med en andelsboligkredit i banken på 1.184.000 kr. med variabel rente. I forbindelse med købet sendte banken en kopi af ejerpantebrev og adkomsterklæring til andelsboligforeningens administrator.

I en e-mail til banken af 24. oktober 2008 oplyste klageren, at han havde besluttet sig for at sælge andelslejligheden, da han ikke havde råd til at beholde den, selvom hans indkomst var højere end forventet.

I februar 2009 konstaterede klageren, at han havde betalt en for høj købspris for andelslejligheden. I en e-mail af 2. februar 2009 anmodede banken på vegne af klageren andelsboligforeningens administrator om at tilbageføre 235.306,99 kr. til klageren. Beløbet blev tilbagebetalt den 12. februar 2009.

I sagen er fremlagt kontoudskrifter for andelsboligkreditten for perioden fra den 15. april 2008 til den 13. februar 2013. Af udskrifterne fremgår, at renten varierede mellem 6,275 og 9,025 % p.a.

I februar 2013 blev kreditten omlagt til et lån med variabel rente, for tiden 6,5 % p.a.

Klageren har oplyst, at han forhandlede renten på lånet ned til 6 % p.a., men at banken efterfølgende forhøjede renten, og at renten pr. 30. oktober 2014 udgjorde 7,5 % p.a.

Parternes påstande

Den 30. oktober 2014 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Spar Nord Bank skal refundere renter af beløbet på 235.000 kr., nedsætte renten på lånet samt tilbyde ham en rimelig rente på den eventuelle restgæld, som han vil få ved et salg af lejligheden.

Spar Nord Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken begik en regnefejl i forbindelse med hans køb af andelslejligheden. Han opdagede selv fejlen efter ca. 10 måneder. Han kontaktede andelsboligforeningen og fik differencebeløbet på 235.000 kr. udbetalt.

Bankens rådgivning i forbindelse med købet var mangelfuld. Han havde ikke økonomi til et lån på 1.180.000 kr. Han var nødsaget til at bruge det tilbageførte beløb på 235.000 kr. til dækning af leveomkostninger. Selvom han senere er steget i løn, hænger økonomien kun akkurat sammen.

Han har flere gange forhandlet renten på lånet ned, men banken har hurtigt sat renten op igen. Den laveste rente, som banken har tilbudt var 6 % p.a., og renten udgør 7,5 % p.a. pr. den 30. oktober 2014. Han betaler ca. 88.000 kr. i renter om året ud af en samlet ydelse 94.500 kr. Banken bør nedsætte renten, således at han kan få afdraget et større beløb.

Han bliver formentlig nødt til at sælge lejligheden. Banken bør tilbyde ham en rimelig rente på den restgæld, som han vil få ved et salg af lejligheden.

Spar Nord Bank har anført, at banken ikke er forpligtet til at refundere klageren tidligere betalt rente eller i øvrigt nedsætte renten på lånet. Banken har ikke handlet ansvarspådragende.

Det kan ikke bebrejdes banken, at klageren ved en fejl indbetalte 235.000 kr. for meget i købesum for andelslejligheden. Banken beregnede ikke købesummen. Banken fik oplyst købesummens størrelse af klageren og havde ingen anledning til selvstændig at vurdere dette beløb. Købesummen blev ikke kommenteret af andelsboligforeningen ved bankens fremsendelse af adkomstdokumenter. Klageren var selv ansvarlig for at rejse et eventuelt rentekrav overfor andelsboligforeningen i forbindelse med tilbagesøgningen, hvis klageren mente sig berettiget til et sådant krav.

Bankens budgetberegning viste, at klageren, der var enlig, ville få et rådighedsbeløb på 5.620 kr. Banken havde medtaget klagerens budgetoplysninger i budgetberegningen. I denne indgik alene klagerens indkomst som nyuddannet sygeplejerske, og ikke den højere løn som fastansat, som klageren forventede at få. Klageren havde hverken kommentarer til budgetberegningen eller købesummen. På trods af et tilfredsstilende rådighedsbeløb og en senere øget indtægt ønskede klageren i 2008 at sælge andelslejligheden. Klageren tog imidlertid ikke skridt til et eventuelt salg.

Der var aftalt en variabel rente, og banken var derfor berettiget til at ændre renten. Renteændringerne blev varslet i overensstemmelse med bankens forretningsbestemmelser.

Ankenævnets bemærkninger

I foråret 2008 købte klageren en andelslejlighed, der blev finansieret med en andelsboligkredit i Spar Nord Bank på 1.184.000 kr. med variabel rente. I bankens budgetberegning af 19. marts 2008 var klagerens månedlige rådighedsbeløb angivet til 5.620 kr.

I februar 2009 konstaterede klageren, at købsprisen for andelslejligheden var for høj, og den 12. februar 2009 tilbageførte andelsboligforeningens administrator en difference på 235.306,99 kr. til klageren.

I 2013 blev kreditten omlagt til et lån, ligeledes med variabel rente.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar i forbindelse med klagerens køb af andelslejligheden. Banken ydede klageren rådgivning om finansieringen af andelslejligheden. Der er ikke grundlag for at fastslå, at banken påtog sig at rådgive klageren om juridiske spørgsmål i forbindelse med købet og at kontrollere, om den oplyste købesum svarede til lejlighedens værdi.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken ved udarbejdelsen af budgetberegningen begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken. Ankenævnet lægger til grund, at bankens beregning af rådighedsbeløbet var baseret på oplysninger, som klageren meddelte banken.

Banken har oplyst, at renteændringerne på boligfinansieringen blev varslet i overensstemmelse med bankens forretningsbestemmelser.

Ankenævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte de i sagen oplyste rentesatser som urimelige eller for at pålægge banken at tilbyde klageren en bestemt rente for en eventuel restgæld efter et eventuelt salg af lejligheden.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.