Indsigelse mod afslag på omlægning af realkreditlån. Indsigelse mod afslag på optagelse af yderligere realkreditlån.
| Sagsnummer: | 427 |
| Dato: | 03-05-2021 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Jacob Elverum, Steen Jul Petersen, Ida Ma-rie Moesby og Finn Borgquist. |
| Klageemne: |
Afslag - lån
Omlægning - afslag |
| Ledetekst: | Indsigelse mod afslag på omlægning af realkreditlån. Indsigelse mod afslag på optagelse af yderligere realkreditlån. |
| Indklagede: | Totalkredit |
| Øvrige oplysninger: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod afslag på omlægning af et realkreditlån og indsigelse mod afslag på optagelse af yderligere realkreditlån.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Sydbank.
I 2009 købte klageren en ejendom, som han løbende istandsatte. Købet blev finansieret med et afdragsfrit realkreditlån i Totalkredit og et prioritetslån i banken.
Klageren var i en årrække arbejdsledig. Klageren har oplyst, at han for at skaffe sig penge brugte af sin opsparing, tilbagekøbte sin pensionsordning, omlagde sit realkreditlån til afdragsfrit lån, solgte ud af sit indbo, fik lån/skattefri gaver af sin mor, forsøgte at starte egen konsulentvirksomhed og handlede med værdipapirer.
I september 2020 tog klageren kontakt til en ejendomsmægler, der vurderede, at hans ejendom kunne udbydes til 8.500.000 kr. i køberkartotek og til et sted mellem 7.995.000 - 8.250.000 kr. på nettet, hvis den ikke blev solgt i køberkartoteket.
Den 9. oktober 2020 henvendte klageren sig telefonisk til banken og anmodede om, at det eksisterende realkreditlån blev omlagt til et tilsvarende realkreditlån med længere løbetid og længere afdragsfrihed. Klageren anmodede endvidere om et nyt yderligere realkreditlån på cirka 750.000 kr. Baggrunden var, at klageren ved omprioritering kunne opnå lavere rente og bidragssats. Desuden påtænkte han at købe et sommerhus, som han ville istandsætte og derefter sælge med fortjeneste.
Banken afslog klagerens anmodning og oplyste, at den gerne ville se på klagerens ønsker på ny, når han igen fik fast indkomst. Herefter pågik korrespondance mellem parterne, indtil klageren indbragte sagen for Ankenævnet.
Realkreditinstituttet har oplyst, at klageren ikke forud for ankenævnssagen har rettet henvendelse til instituttet.
Parternes påstande
Den 26. oktober 2020 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sydbank og Totalkredit skal imødekomme hans anmodning om omlægning af hans eksisterende realkreditlån samt optagelse af yderligere realkreditlån på 750.000 kr.
Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse.
Totalkredit har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken/realkreditinstituttet handlede ansvarspådragende ved at afvise hans anmodning om låneomlægning samt optagelse af yderligere realkreditlån. Banken/realkreditinstituttet bør derfor imødekomme hans ønsker.
Ifølge ejendomsmæglervurderingen havde hans ejendom en værdi mellem 8.500.000 – 9.000.000 kr. Friværdien i ejendommen var således cirka 6.000.000 kr., og belåningsgraden var cirka 28-30 %. Ved yderligere lån på 500.000 kr. – 1.000.000 kr. ville belåningsgraden fortsat være under 50 %. Banken ville derfor være så godt som risikofri ved omprioritering af realkreditlånet og ved formidlingen af det nye lån, hvor banken tilmed kunne få pant i sommerhuset.
Han er uforstående over for, at banken ikke ville imødekomme hans anmodning. Banken gav ham ikke nogen saglige argumenter for afslaget. Han har været kunde i banken i næsten ti år og altid passet sine bankforretninger. Der har aldrig været overtræk eller problemer, og banken har haft en god indtjening på ham. Han står ikke i RKI og har aldrig gjort det. Han forstår ikke, hvorfor banken ikke ville hjælpe ham med at skaffe et alternativt indkomstgrundlag, når det er så vanskeligt at finde et nyt job. Han har tidligere renoveret to ejendomme og solgt disse med stor fortjeneste. Han ved derfor, hvordan han skal renovere huse og tjene penge derpå.
Banken burde i hvert fald medvirke til at omlægge det eksisterende lån, hvorved han ville kunne opnå en rente- og bidragsbesparelse.
Bankens begrundelse for afslag på hans anmodninger varierede i takt med, at han klagede op gennem systemet. Indledningsvist oplyste banken, at afslaget var begrundet i hans manglende indkomst, men senere supplerende banken med, at selv en omprioritering ville indebære en kreditudvidelse, da løbetiden ændres.
Banken fortolker bekendtgørelse om god skik for boligkredit § 19 forkert. Bestemmelsen fastsætter blot, at kreditværdighedsvurderingen ikke udelukkende må basere sig på låntagers indtægter og udgifter samt på eventuelle andre relevante forhold. Hverken bekendtgørelsen, lov om finansiel virksomhed eller EU direktiv 2014/17 af 4. februar 2014 om forbrugerkreditaftaler i forbindelse med fast ejendom til beboelse forbyder at yde lån med pant i fast ejendom, hvis låntager ikke har en lønmodtagerindkomst.
Det følger af direktivets artikel 18, stk. 3, at kreditværdighedsvurderingen ikke udelukkende skal baseres på værdien af den faste ejendom Det er altså netop muligt at yde lån, hvis formålet er at renovere fast ejendom, som i hans situation. Det er afgørende, at der ved kreditværdighedsvurderingen tages behørigt hensyn til de faktorer, der er relevante for at anslå udsigten til, at låntageren opfylder sine forpligtelser i henhold til kreditaftalen, jf. direktivets artikel 18, stk. 1.
Det er altså afgørende, at der er udsigt til, at lånet kan serviceres og tilbagebetales. Det følger også af bekendtgørelse om god skik for boligkredit § 18, 1. punkt, hvorefter boligkreditgiver skal foretage en grundig vurdering af låntagers kreditværdighed, før der indgås en boligkreditaftale. I vurderingen skal indgå de relevante oplysninger for at fastslå sandsynligheden for, at låntageren har vilje og evne til at opfylde sine forpligtelser i henhold til boligkreditaftalen.
Hvis banken/realkreditinstituttet havde ydet ham en forhøjelse af hans nuværende realkreditlån med et provenu på eksempelvis 750.000 kr., så ville ikke kun belåningsgraden være ganske lav, men formålet med renovering af fast ejendom ville også være opfyldt. Det ville desuden være sandsynligt, at han kunne tilbagebetale låneforhøjelsen, da provenuet på de 750.000 kr. ville blive brugt til køb af et sommerhus til cirka 350.000 kr., til forbedringer på cirka 250.000 kr., uforudsete omkostninger på 50.000 kr. og leveomkostninger i renoveringsperioden anslået til 100.000 kr. Hvis hertil lægges uudnyttet boligramme i banken på ca. 100.000 kr., og at han kunne låne yderligere 100.000 – 150.000 kr. af familie, ville han have tilstrækkelige midler, cirka 300.000 – 350.000 kr. til faste udgifter og forbrug i en periode på 18 – 24 måneder. Inden for denne periode kunne han renovere og sælge sommerhuset til minimum 1.000.000 – 1.200.000 kr., altså med en skattefri fortjeneste på 350.000 – 550.000 kr.
Selv hvis ovennævnte ikke skulle holde stik, ville banken/realkreditinstituttet fortsat kunne få såvel realkreditlån som boliglån tilbagebetalt uden risiko for tab. Banken kunne i den forbindelse lave en klausul om, at låneforhøjelsen indfries med salgsprovenuet af sommerhuset, og at det skulle ske senest en given dato, og at eventuelt underskud skulle inddækkes af ham. Inddækning af et underskud kunne eksempelvis ske ved salg af hans nuværende ejendom.
Han formoder, at banken havde en interessekonflikt i forhold til Totalkredit, da en omprioritering ville have medført en lavere bidragssats i forhold til hans nuværende bidragssats på 1,2 %. Ved en omprioritering ville både banken og realkreditinstituttet miste indtjening.
Om der skal betales skat af en fortjeneste på sommerhuset, bliver bedømt ud fra, om ejendommen har været benyttet som fritidsbolig af ejeren og/eller dennes husstand i hele eller en del af ejertiden. Han mener på den baggrund ikke, at han skulle betale skat af en eventuel fortjeneste.
Sydbank har anført, at den var berettiget til at afslå klagerens anmodning om låneomlægning og optagelse af yderligere realkreditlån. Banken har ikke handlet ansvarspådragende, og klageren har ikke lidt noget tab.
Banken foretog en kreditværdighedsvurdering af klageren, som banken var forpligtet til både i forhold til anmodningen om låneomlægning og i forhold til optagelse af yderligere realkreditlån, jf. bekendtgørelse om god skik for boligkredit. I overensstemmelse med bekendtgørelsens § 19 foretog banken kreditværdighedsvurderingen på baggrund af klagerens indtægter og udgifter og øvrige økonomiske forhold. Kreditværdighedsvurderingen måtte ikke alene basere sig på værdien af en fast ejendom.
Hvad angår klagerens anmodning om at optage yderligere realkreditlån i ejendommen, måtte banken som udgangspunkt kun tilbyde lån med pant i fast ejendom med variabel rente og/eller afdragsfrihed, hvis banken vurderede, at klageren kunne godkendes til at optage et 30-årigt fastforrentet lån uden afdragsfrihed, jf. bekendtgørelsens § 20, stk. 1. En sådan økonomi havde klageren ikke, da han var arbejdsløs og uden indtægt.
Det er korrekt, at der er mulighed for at fravige § 20, stk. 1, eksempelvis i tilfælde af sygdom, skilsmisse, arbejdsløshed med videre, hvis det kan afværge en tvangsrealisation. Klageren anmodede dog ikke om at optage yderligere lån som følge af de angivne omstændigheder, men derimod for at kunne købe, istandsætte og sælge et sommerhus. Det er alene banken, der beslutter, om den ønsker at tilbyde yderligere lån i henhold til undtagelsesmulighederne.
Uanset om banken efter en kreditværdighedsvurdering af klageren kunne efterkomme hans anmodninger, så var det alene bankens beslutning, om den efter en kreditvurdering ønskede at tilbyde ham en låneomlægning med forlængelse af afdragsfriheden/afviklingsperioden og/eller tilbyde ham yderligere realkreditlån.
Bankens afslag skete under hensyn til både bankens kreditværdighedsvurdering og kreditvurdering i overensstemmelse med bankens interne kreditpolitik. Såvel omlægning af lånet som optagelse af yderligere lån udgjorde en risikoforøgelse for klageren i forhold til kreditværdighedsvurderingen og for banken i forhold til risikovurderingen.
Banken var således berettiget til at afslå klagerens ønske om låneomlægning og optagelse af yderligere realkreditlån. Ankenævnet har ikke kompetence til at pålægge banken at omlægge klagerens realkreditlån eller til at pålægge banken at formidle et yderligere realkreditlån til klageren.
Bankens afslag på klagerens anmodning beroede ikke på en interessekonflikt i forhold til klagerens bidragssats hos Totalkredit. Afslaget skete udelukkende under hensyn til bankens kreditværdighedsvurdering og til bankens kreditvurdering som beskrevet ovenfor.
Klagerens anmodning om låneomlægning og optagelse af yderligere realkreditlån skete ikke med henblik på renovering af fast ejendom til beboelse, men til opkøb og renovering af et sommerhus.
Banken måtte inddrage skattemæssige konsekvenser i den kreditmæssige vurdering og stillingtagen til, om klageren skulle tilbydes et nyt realkreditlån til sommerhusprojektet, idet de skattemæssige konsekvenser kunne påvirke hans potentielle nettoresultat i tilfælde af sommerhusprojekts gennemførelse og dermed have betydning for bankens kreditvurdering.
Det bestrides, at banken ikke har behandlet klageren sagligt og retfærdigt.
Banken erkender, at der formentlig er friværdi i klagerens ejendom, men ikke, at det af klageren anførte er udtryk for, hvad friværdien måtte udgøre. Det er ikke nødvendigt at fastslå størrelsen af en eventuel friværdi for Ankenævnets stillingtagen til klagen.
Klageren har til enhver tid mulighed for at undersøge, om andre penge- og/eller realkreditinstitutter vil formidle eller tilbyde den realkreditbelåning, som han ønsker.
Totalkredit har anført, at Sydbank på vegne af Totalkredit varetog den fulde kreditværdighedsvurdering og kreditvurdering samt vurderede på baggrund af realkreditinstituttets kreditpolitik, om klagerens låneanmodninger kunne imødekommes. Det er de samarbejdende pengeinstitutter, i dette tilfælde Sydbank, der har kredit- og sikkerhedsrisikoen, når et lån gives fra realkreditinstituttet, og det er således også de samarbejdende pengeinstitutter, der afgør, om de vil formidle et lån på baggrund af gældende regler og kreditpolitik.
Realkreditinstituttet behandler ikke selv de lånesager, der formidles gennem et af de samarbejdende pengeinstitutter. Det var alene Sydbank, der i denne sag foretog kreditvurderingen, kreditværdighedsvurderingen og gav klageren afslag.
Ankenævnets bemærkninger
I 2009 købte klageren en ejendom, der blev finansieret med et afdragsfrit realkreditlån i Totalkredit og et prioritetslån i Sydbank.
I oktober 2020 anmodede klageren banken om at omlægge realkreditlånet til et tilsvarende realkreditlån med længere løbetid og længere afdragsfrihed. Klageren anmodede endvidere om et nyt yderligere realkreditlån på cirka 750.000 kr. Baggrunden for klagerens anmodning var, at han ved omprioritering kunne opnå lavere rente- og bidragssats. Desuden påtænkte han at købe et sommerhus, istandsætte dette og sælge med fortjeneste. Klageren havde i en årrække været arbejdsledig og derfor ikke haft nogen indkomst.
Banken afslog klagerens anmodning.
Vedrørende Sydbank
Det beror på bankens egen afgørelse, om den ønsker at imødekomme en kreditansøgning, og banken var ikke forpligtet til at imødekomme klagerens anmodning om formidling af låneomlægning og optagelse af nyt realkreditlån.
Ankenævnet kan ikke efterprøve eller tilsidesætte bankens kreditvurdering af klageren, ligesom Ankenævnet ikke kan pålægge banken at formidle en omlægning af det eksisterende realkreditlån eller hjemtagelse af et nyt realkreditlån.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Sydbank.
Vedrørende Totalkredit
Ankenævnet lægger til grund, at Sydbank formidlede realkreditlånet på vegne af Totalkredit. Det var således alene Sydbank, der foretog kreditværdighedsvurderingen, kreditvurderingen og gav klageren afslag. Allerede derfor får klageren ikke medhold i klagen over Totalkredit.
Ankenævnet bemærker i øvrigt, at realkreditinstitutter generelt ikke har pligt til at tilbyde kunder omlægning af eksisterende lån eller nye lån. Både realkreditinstituttets værdiansættelse og vurdering af, hvorvidt realkreditinstituttet ønsker at imødekomme en låneanmodning, er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Ankenævnet som udgangspunkt ikke efterprøver.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen over Sydbank.
Klageren får ikke medhold i klagen over Totalkredit.