Afgørelse

Spørgsmål om ansvar i forbindelse med køb af ejendom i 2010 og låneomlægning i 2013 samt spørgsmål om forældelse.

Indledning

Sagen vedrører spørgsmål om ansvar i forbindelse med køb af ejendom i 2010 og låneomlægning i 2013 samt spørgsmål om forældelse.

Sagens omstændigheder

Klagerne H og M var kunder i Andelskassen Rømø (fra 2012 Danske Andelskassers Bank), hvor de havde et andelsboliglån. I april 2010 blev lånet forhøjet med 40.000 kr. til køb af en bil. I den forbindelse anmodede klagerne om en beregning på hvor stort et beløb, de ville kunne købe et hus for, hvis de solgte andelsboligen.

Ved et brev til klagerne af 19. april 2010 fremsendte andelskassen dokumenter vedrørende forhøjelsen af andelsboliglånet samt anførte følgende vedrørende klagernes evt. køb af hus:

”Jeg har lavet en beregning på hvad i ca. kan købe hus for hvis i sælger [klagernes eksisterende andelsbolig] med en restgæld på ca. 300.000 kr. I bedes i første omgang se beregningen igennem om alle udgifter er medtaget og om I evt. har andre ændringer til beregningen. Ud fra de tal jeg har lagt ind kan I købe for ca. 1.500.000 kr. …”

Andelskassen har oplyst, at den ikke længere er i besiddelse af beregningen. I en e-mail af 4. juni 2010 anmodede klagerne andelskassen om at ændre beregningen, således at der blev afsat i alt 2.400 kr. pr. år til børneopsparing, 2.900 kr. pr. måned til pasning af to børn og 11.400 kr. til forsikring pr. år, og således at børnefamilieydelse vedrørende parrets to børn ikke blev medtaget som indkomst.

Klagerne har fremlagt en vejledende budgetberegning af 30. oktober 2010 fra andelskassen vedrørende udregning af klagernes rådighedsbeløb ved køb af et bestemt hus. I beregningen indgik børnefamilieydelse vedrørende parrets to børn som indkomst med i alt 30.892 kr. pr. år. Udgifter til børneopsparing, børnepasning og forsikring var anført i overensstemmelse med bemærkningerne i klagernes e-mail af 4. juni 2010. Klagernes månedlige rådighedsbeløb var beregnet til 1.012 kr. I beregningen indgik derudover en årlig udgiftspost til ”privatforbrug (mad)” på 144.000 kr., svarende til 12.000 kr. pr. måned. I beregningen indgik endvidere ydelser på to lån hos andelskassen på henholdsvis 368.047 kr. (nyt hus) og 300.000 kr. (restgæld, eksisterende andelsbolig). I beregningen var anført:

”Budgettet er udfærdiget på baggrund af de oplysninger, som vi har modtaget fra dig. Vi anbefaler, at du nøje gennemgår de enkelte poster i budgettet. Hvis du har tilføjelser eller rettelser til budgettet, skal du oplyse dem til os, så vi kan lave en ny beregning. …

… Budgettet kan kun anvendes som vejledning, så længe der ikke er sket ændringer heri. Vi påtager os intet ansvar for rigtigheden af de af dig afgivne oplysninger … herunder evt. manglende … oplysninger.”

På et ikke oplyst tidspunkt i slutningen af 2010 købte klagerne det i beregningen af 30. oktober 2010 omhandlede hus for 1.520.000 kr., der blev finansieret ved et realkreditlån på 1.255.000 kr. og et boliglån i andelskassen.

I februar 2011 udarbejdede andelskassen en boligberegning, hvori klagernes månedlige rådighedsbeløb efter køb af huset var beregnet til 13.158 kr. De samlede årlige udgifter var ansat til 292.499 kr. pr. år, svarende til 24.375 kr. pr. måned. Beregningen var foretaget på grundlag af årsopgørelsen fra 2009, og H’s og M’s indtægter før AM-bidrag indgik med henholdsvis 249.600 kr. og 348.755 kr. Af beregningen fremgik endvidere:

”… Gennemgå venligst budgettet. Er der fejl eller tilføjelser i oplysningerne, bedes I oplyse os det, så vi kan foretage en ny beregning. Budgettet er beregnet ud fra oplysninger fra jer eller andre, som I har givet os tilladelse til at hente oplysninger hos.”

I sagen er fremlagt årsopgørelser fra 2009 fra Skat, hvori H’s og M’s lønindkomst før AM-bidrag var angivet til henholdsvis 168.152 kr. og 348.755 kr. Klagerne har anført, at andelskassens beregning var fejlagtig. Klagerne har under klagesagen fremlagt nogle af dem udarbejdede beregninger, hvori deres rådighedsbeløb for perioden fra marts 2011 til februar 2012 var beregnet til henholdsvis 88.023 kr. pr. år, eller 7.335 kr. pr. måned ved køb af et hus til 1.520.000 kr. og 146.755 kr. pr. år, eller 12.229 kr. pr. måned ved køb af et hus til 800.000 kr. Klagerne har endvidere fremlagt en af dem udarbejdet beregning, hvori deres rådighedsbeløb var beregnet til 4.855 kr. pr. måned.

I maj 2011 tilbød andelskassen klagerne dels en forhøjelse af boliglånet med 50.000 kr. til inddækning af overtræk på klagernes budgetkonto dels en kredit på 25.000 kr. i tilknytning til budgetkontoen. Andelskassen meddelte endvidere, at en rådgiver fra andelskassen ville gennemgå klagernes budget en gang om måneden sammen med klagerne.

Ved et brev til klagerne af 4. januar 2012 meddelte andelskassen, at den månedlige overførsel til klagernes budgetkonto efter en gennemgang af budgettet var blevet sat til 27.800 kr., svarende til 333.600 kr. pr. år.

Den 5. september 2012 sendte Danske Andelskassers Bank en opgørelse til klagerne, hvori restgælden på boliglånet var opgjort til 802.167,56 kr. I en e-mail til banken af 30. oktober 2012 anførte klagerne bl.a.:

”Vi er stadig i dyb frustration over den økonomiske situation vi sidder i, i dag. … Som vi tidligere har talt om, var vi helt bevidst om, at der ville komme et par økonomisk ”stramme år” i starten, da prisen på [det af klagerne købte hus], var en lille smule højere end vi havde talt om. Dog kunne vi se i de budgetter vi fik fra jer, at vores beregnede rådighedsbeløb var noget højere end det vi på det givne tidspunkt var vant til. … Det er enormt frustrerende at have købt hus for mindre end to år siden, og allerede må sande at det ikke kan lade sig gøre. … Havde vi for to år siden fået at vide at vil ville være i denne situation i dag, havde vi helt bestemt truffet nogle andre valg. …”

I en e-mail til banken af 1. december 2012 anførte klagerne bl.a.:

”Tak for din udregning, Vi aner ikke hvor det er galt. Men vi har ikke 6.500,- i måneden til rådighed. ”

I juli 2013 fik klagerne barn nr. tre. I august 2013 blev klagernes realkreditlån omlagt med et provenu på ca. 117.000 kr., hvoraf 50.000 kr. blev anvendt til ekstraordinær nedbringelse af boliglånet og 38.000 kr. blev anvendt til køb af en bil.

I september 2015 rejste klagerne indsigelse mod andelskassens rådgivning i forbindelse med køb af huset i 2010. Den 3. december 2015 afviste Danske Andelskassers Bank indsigelserne.

Parternes påstande

Den 28. december 2015 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Andelskassers Bank skal eftergive 660.000 kr. af deres gæld til banken.

Danske Andelskassers Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at andelskassen fejlrådgav dem. Andelskassen burde ikke have givet dem lov til at købe et hus til 1.500.000 kr. De burde maksimalt have fået lov til at købe et hus til 800.000 kr.

De skyldte i forvejen andelskassen 300.000 kr. fra salget af deres andelsbolig. Fejlrådgivningen betød, at gælden steg til 600.000 kr. De fik endvidere lov til at låne 55.000 kr. til et nyt køkken og 32.500 kr. til maling m.v. Efter tillæg af handels- og låneomkostninger udgjorde deres gæld til andelskassen pr. 31. december 2011 820.000 kr.

De sendte deres kommentarer til andelskassens beregninger den 4. juni 2010. De gennemgik beregningen af 30. oktober 2010 minutiøst og fandt en del fejl.

Andelskassens beregning af februar 2011 var fejlagtig. De samlede udgifter pr. år var ansat til 292.499 kr. i beregningen. Den 4. januar 2012 fik de besked om, at de skulle indbetale 27.800 kr. pr. måned til budgetkontoen, svarende til 333.600 kr. pr. år, eller 41.000 kr. mere end i beregningen fra februar 2011. Dette skyldtes, at andelskassen havde glemt nogle udgifter i beregningen, selvom andelskassen var vidende om udgifterne, f.eks. til H's ydelser på et SU lån på i alt 7.752 kr. om året. H's indtægt var sat for højt med 249.600 kr. i forhold til indtægten på 192.711 kr. i årsopgørelsen fra Skat for 2009. De forstår derfor ikke bankens oplysning om, at beregningen var baseret på årsopgørelsen for 2009. Heller ikke i årsopgørelserne fra 2010 og 2011 havde H en indtægt 249.600 kr. Andelskassen havde alle muligheder for selv at finde oplysningerne.

De henvendte sig flere gange til andelskassen vedrørende budgetterne. I april 2011 stillede de spørgsmål til andelskassen vedrørende rådighedsbeløb. Deres egen beregning viste et rådighedsbeløb på 7.335 kr. om måneden. I september 2011 tilbød andelskassen dem tre måneders henstand. I februar 2012 gik H efter aftale med andelskassen fra en fuldtidsstilling med en månedsløn på 20.500 kr. til en tidsbegrænset deltidsstilling med en månedsløn på 18.231 kr. I brevet af 30. oktober 2012 beklagede de sig over, at de ikke kunne få økonomien til at hænge sammen.

Låneomlægningen i 2013 blev foretaget for at kompensere for andelskassens fejlrådgivning. Banken frarådede dem kraftigt at omlægge til et afdragsfrit lån. Der var igen tale om fejlrådgivning. Banken burde i stedet have anbefalet et afdragsfrit lån. Det er ikke relevant, hvad provenuet fra låneomlægningen fra 2013 blev brugt til.

Kravet er ikke forældet. De havde stor tillid til andelskassens rådgivning. Forældelsesfristen begyndte først at løbe fra september 2015, hvor de henvendte sig til en revisor. De blev først på dette tidspunkt klar over, at de var blevet fejlrådgivet. Subsidiært løb forældelsesfristen fra låneomlægningen i 2013.

Banken bør stille dem, som om de havde købt et hus, der efterlod dem med et tilstrækkeligt rådighedsbeløb. Banken bør erstatte dem 660.000 kr. (500.000 kr. for forøgede ydelser til bank og kreditforening i 20-30 år og 160.000 kr. vedrørende restgæld efter salg af andelsbolig).

Danske Andelskassers Bank har anført, at bevillingen af huskøbet skete i overensstemmelse med andelskassens retningslinjer for kreditvurdering. Klagerne har godkendt det beregnede rådighedsbeløb. Klagerne overholdt aftalerne, og der har ikke været restancer på lånet eller det øvrige engagement.

Banken er ikke længere i besiddelse af beregningerne forud for huskøbet, da banken først modtog en klage fra klagerne i september 2015, mere end 5 år efter rådgivningen. Andelskassens beregning fra februar 2011 viser imidlertid, at huskøbet var økonomisk forsvarligt og med et forsvarligt rådighedsbeløb for to voksne og to børn. Den af klagerne fremlagte beregning fra oktober 2010 afvises som ufuldstændig og taget ud af sammenhængen.

Beregningerne blev lavet på baggrund af klagernes egne og dokumenterede oplysninger om deres økonomi i 2009/2010, herunder årsopgørelser og lønsedler. Andelskassen havde ikke mulighed for selv at ”finde” oplysninger om klagernes økonomi. Klagerne havde en selvstændig pligt til at gennemgå beregningerne og komme med supplerende oplysninger, hvis der manglede noget. Klagerne blev flere gange, herunder i andelskassens brev af 19. april 2010, opfordret til at gennemgå de fremsendte beregninger og undersøge, om alle udgifter var medtaget m.v. Klagerne har erkendt, at de først gennemgik de fremsendte beregninger i 2015.

Klagerne har selv ansvar for deres økonomi. Klagerne erkendte i brevet af 30. oktober 2012, at de var bekendt med, at der ville komme nogle økonomisk stramme år, da prisen på huset var højere end det aftalte. Til trods herfor gjorde klagerne ikke andelskassen opmærksom på dette. Klagerne forøgede efterfølgende deres udgifter. Klagerne brugte efterfølgende ca. 138.000 kr. i forbindelse med købet til advokat, maling og nyt køkken. Klagerne har endvidere haft et fald i indtægt efter nedsat arbejdstid i 2012 samt en familieforøgelse i 2013. Banken kan ikke gøres ansvarlig for klagernes efterfølgende dispositioner. Klagerne har ikke formået at styre deres økonomi og har løbende haft et for højt forbrug.

Formålet med låneomlægningen i 2013 var ikke alene at nedbringe boliglånet. Klagerne havde på forhånd oplyst, at provenuet skulle fordeles med 50.000 kr. til nedbringelse af boliglånet, 50.000 kr. til udskiftning af bil og 23.000 kr. til renovering af huset. Det fremgår af kontoudskrifterne, at klagerne brugte 38.000 kr. til bil, 50.000 kr. til boliglån og den resterende del på ca. 30.000 kr. til forbrug i perioden fra den 23. oktober 2013 til den 30. december 2013 frem for at nedbringe boliglånet. Andelskassen frarådede ikke afdragsfrihed. Generelt er frarådning af afdragsfrihed dog en god og forsigtig rådgivning.

De af klagerne udarbejdede beregninger afvises. Klagerne fremsendte ikke de nu fremlagte rådighedsberegninger vedrørende 2011 til andelskassen. Det savner mening at sammenligne med klagernes nuværende økonomi.

Den af klagerne fremlagte korrespondance fra november og december 2012 er ikke fuldstændig. Andelskassens besvarelse af klagernes e-mail af 1. december mangler endvidere.

Et evt. krav er forældet. Rådgivningen fandt sted i 2010. Banken først modtog en klage fra klagerne i september 2015. Klagerne burde have reageret tidligere, hvis de mente, at der var tale om fejlrådgivning. Klagerne anførte end ikke i brevet af 30. oktober 2010, at der skulle være tale om fejlrådgivning.

Klagerne har ikke lidt et tab. Klagernes beregnede tab er udokumenteret og fiktivt.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at Andelskassen Rømø forud for klagerens køb af hus i 2010 udarbejdede rådighedsberegninger på grundlag af de af klagerne meddelte oplysninger. Ankenævnet finder, at klagerne måtte indse, at bankens beregninger var vejledende, baseret på deres egne oplysninger om indtægts- og udgiftsforhold, og at købet af huset beroede på deres egen beslutning. Klagerne burde have reageret, hvis de var af den opfattelse, at beregningerne var baseret på forkerte oplysninger om deres økonomi.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Andelskassen Rømø (nu Danske Andelskassers Bank) ved udarbejdelse af boligberegningerne eller ved rådgivning af klagerne i forbindelse med klagernes køb af hus begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken.

Et eventuelt krav vedrørende købet må endvidere anses for at være forældet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1, hvorefter erstatningskrav baseret på rådgivningsansvar forældes efter tre år regnet fra rådgivningstidspunktet. Efter forældelseslovens § 3, stk. 2 skal forældelsesfristen, hvis fordringshaveren ikke er bekendt med kravet, regnes fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab til kravet. Ankenævnet finder, at klagerne i hvert fald senest i januar 2012 havde tilstrækkeligt kendskab til konsekvenserne af bankens rådgivning til at rejse et eventuelt erstatningskrav. Klagernes eventuelle erstatningskrav vedrørende købet af huset var derfor forældet den 28. december 2015, hvor sagen blev indbragt for Ankenævnet.

Ankenævnet finder endvidere ikke, at klagerne har godtgjort forhold, der kan medføre, at banken i forbindelse med lånomlægningen i 2013 eller i øvrigt har pådraget sig et erstatningsansvar overfor dem.

Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.