Spørgsmål om erstatningsansvar som følge af salg af klagernes ejendom på tvangsauktion. Indsigelse om at banken uberettiget havde hindret et frit salg af ejendommen.
| Sagsnummer: | 149 /2017 |
| Dato: | 27-09-2017 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Flemming Pristed, Kjeld Gosvig-Jensen, Troels Hauer Holmberg og Finn Borgquist |
| Klageemne: |
Pant - frigivelse
Tvangsauktion |
| Ledetekst: | Spørgsmål om erstatningsansvar som følge af salg af klagernes ejendom på tvangsauktion. Indsigelse om at banken uberettiget havde hindret et frit salg af ejendommen. |
| Indklagede: | Danske Andelskassers Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører klagernes krav om erstatning som følge af salg af deres ejendom på tvangsauktion. Indsigelse om at banken uberettiget havde hindret et frit salg af ejendommen.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H blev i 2011 kunder i Danske Andelskassers Bank, hvor de blandt andet havde et boliglån og en privat kassekredit. Til sikkerhed for engagementet fik banken pant i et ejerpantebrev på 343.000 kr. i klagernes ejendom næst efter et realkreditlån i Totalkredit på oprindelig 1.675.000 kr. Banken havde over for Totalkredit på vegne af klagerne stillet sikkerhed på 399.000 kr. for realkreditlånet. Ejendommen var på daværende tidspunkt vurderet til 2.075.000 kr.
Klagerne drev på daværende tidspunkt en erhvervsvirksomhed i selskabsform, og selskabet fik i 2011 ligeledes oprettet et erhvervsengagement i banken.
I august 2014 blev selskabet erklæret konkurs.
I en mail af 18. juni 2015 til banken meddelte klagerne, at de skiftede pengeinstitut, og at de som en konsekvens af en ansøgning om gældssanering stoppede med at betale afdrag på deres boliglån i banken. Endvidere oplyste de, at de havde besluttet at sælge deres hus og havde kontaktet en ejendomsmægler.
Den 19. juni 2015 opsagde banken engagementet med klagerne til fuld indfrielse og opgjorde gælden til 401.024,16 kr.
Klagerne havde på daværende tidspunkt sat deres hus til salg hos en ejendomsmægler til 1.950.000 kr. I februar 2016 blev salgsprisen nedsat til 1.850.000 kr.
I marts 2016 startede Totalkredit en inkassosag mod klagerne for en terminsrestance pr. 30. december 2015 med henblik på foretagelse af pantebrevsudlæg. Realkreditlånets restgæld var på daværende tidspunkt ca. 1.654.000 kr.
På foranledning af Totalkredit og banken foretog ejendomsmægleren i marts 2016 en fornyet vurdering af ejendommen som en nødlidende ejendom og anslog værdien til 1.600.000 kr.
Den 20. april 2016 oplyste ejendomsmægleren, at der forelå et betinget købstilbud på ejendommen på 1.550.000 kr. Køberne betingede købstilbuddet af, at de fik solgt deres eget hus.
Både Totalkredit og banken accepterede salgsprisen på trods af, at der var tale om en underskudshandel uden fuld dækning til Totalkredit og uden dækning til ejerpantebrevet pantsat til banken. Køberne sprang efterfølgende fra købstilbuddet.
Udbudsprisen for ejendommen blev herefter nedsat til 1.650.000 kr.
Den 23. maj 2016 oplyste ejendomsmægleren, at der forelå en underskrevet købsaftale med en ny køber til en købspris på 1.400.000 kr. Købstilbuddet blev efterfølgende hævet til 1.420.000 kr.
Samtidig var Totalkredit som følge af terminsrestancer i færd med at begære ejendommen på tvangsauktion.
Det fremgik af en mail af 1. juni 2016 fra ejendomsmægleren til banken, at ejendomsmægleren anbefalede panthaverne at acceptere købstilbuddet, da ejendommen var på vej på tvangsauktion, og dette var offentlig kendt.
I en mail af 7. juni 2016 til ejendomsmægleren anførte banken følgende:
”…
Vi fremsendte torsdag i sidste uge en rapportering til Totalkredit om den aktuelle salgsstatus i denne sag og udbad os en drøftelse herom.
Vi har i dag haft denne drøftelse med Totalkredit.
Konklusionen er herefter, at vi fastholder salgsniveau på kr. 1.500.000 med afledt underskuds-salgsprovenu i niveau ca. kr. 270.000.
…”
Det lykkedes ikke at få solgt ejendommen i fri handel til den af banken anslåede pris, og den 8. september 2016 blev ejendommen solgt på tvangsauktion for et bud på 1.060.000 kr.
Den 12. september 2016 sendte Totalkredit et brev til M på vegne klagerne, hvoraf fremgik, at ejendommen på tvangsauktionen var blevet solgt med et tab for Totalkredit, og at klagernes gæld til Totalkredit efter, at banken på vegne klagerne havde betalt sikkerhedsstillelsen på 399.000 kr. til Totalkredit, på daværende tidspunkt udgjorde 216.848,33 kr.
I marts 2017 gjorde klagerne over for banken indsigelse om, at banken uberettiget havde forhindret et frit salg af ejendommen og anførte, at de ikke hæftede for tabet på 340.000 kr. som følge af tvangsauktionen i forhold til købstilbuddet på 1.400.000 kr.
Banken afviste at nedsætte klagernes gæld til banken.
Parternes påstande
Den 4. maj 2017 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Andelskassers Bank skal nedsætte deres gæld med 340.000 kr.
Danske Andelskassers Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at banken har handlet ansvarspådragende, idet der forelå en underskrevet købsaftale på 1.400.000 kr. Banken afslog at godkende salget, selv om den var bevidst om, at huset ville blive solgt til en lavere pris på tvangsauktion.
Banken påførte dem herved et tab på 340.000 kr.
Bankens begrundelse om, at prisnedsættelserne gik for stærkt, kan ikke godkendes.
I og med at banken ikke ville godkende den underskrevne købsaftale, var en tvangsauktion uundgåelig. De havde i en længere periode ikke haft økonomi til at betale ydelser på realkreditlånet. Banken var fuldt ud klar over, at et nej til salget af huset i fri handel ville medføre en tvangsauktion.
Danske Andelskassers Bank har anført, at klagernes gæld til banken stammer fra et boliglån og bankens betaling af sikkerhedsstillelsen på 399.000 kr. på vegne klagerne til Totalkredit.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende.
Banken havde en løbende dialog med Totalkredit, og både Totalkredit og banken undrede sig over, at udbudsprisen på klagernes ejendom på blot fire måneder havde udviklet sig i så negativ retning fra 1.950.000 kr. til 1.400.000 kr. Dette til trods for, at ejendomspriserne generelt i perioden var opadgående. Få uger tidligere end købstilbuddet på 1.400.000 kr., forelå der et købstilbud på ejendommen på 1.550.000 kr., hvor køberne sprang fra handlen grundet personlige forhold. Det var derfor både bankens og Totalkredits opfattelse, at en salgspris på 1.400.000 kr. ikke var udtryk for den reelle værdi af ejendommen.
Klagerne havde anmodet om gældssanering, og det må antages, at deres ejerskab af ejendommen blokerede for dette. Klagerne havde over for banken oplyst, at de ønskede en hurtig handel, idet de blot ønskede at ”komme videre”.
Sagens behandling og vurdering skete i overensstemmelse med bankens interne retningslinjer og kreditpolitik. Klagerne havde flyttet deres private engagement til et andet pengeinstitut og havde efterfølgende ikke afviklet på deres gæld til banken. Banken var på den baggrund ikke indstillet på at tabe yderligere på engagementet.
I øvrigt ville klagernes gæld til banken have været uændret, selv om ejendommen var blevet solgt for 1.400.000 kr., idet bankens ejepantebrev heller ikke ville have fået dækning ved denne salgspris. En nedsættelse af klagernes gæld til banken ville derfor medføre en uberettiget berigelse af klagerne.
Der er således ikke noget grundlag for at nedsætte klagernes gæld til banken, og klagerne skal derfor betale det fulde mellemværende til banken.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne havde blandt andet optaget et boliglån og en privat kassekredit i Danske Andelskassers Bank, og havde til sikkerhed for engagementet pantsat et ejerpantebrev på 343.000 kr. med pant i deres ejendom næst efter et realkreditlån i Totalkredit på oprindelig 1.675.000 kr.
Den 19. juni 2015 opsagde banken engagementet med klagerne til fuld indfrielse og opgjorde gælden til 401.024,16 kr.
Klagerne havde på daværende tidspunkt sat deres hus til salg hos en ejendomsmægler til 1.950.000 kr. I februar 2016 blev salgsprisen nedsat til 1.850.000 kr.
I marts 2016 foretog ejendomsmægleren en fornyet vurdering af ejendommen som en nødlidende fordring og anslog værdien til 1.600.000 kr.
I april 2016 fremkom der et betinget købstilbud på ejendommen på 1.550.000 kr. Både Totalkredit og banken accepterede salgsprisen på trods af, at der var tale om en underskudshandel uden fuld dækning til Totalkredit og uden dækning til ejerpantebrevet pantsat til banken. Køberne sprang efterfølgende fra købstilbuddet.
I maj 2016 fremkom der et nyt købstilbud på ejendommen på 1.400.000 kr., der efterfølgende blev hævet til 1.420.000 kr. Hverken Totalkredit eller banken ønskede som panthaver i ejendommen at godkende handlen, idet de meddelte, at de ønskede at fastholde et salgsniveau på 1.500.000 kr.
Banken var ikke forpligtet til at frigive pantet ved et frit salg af ejendommen, der ikke medførte dækning af bankens pantesikrede tilgodehavende.
Ankenævnet finder ikke, at der i øvrigt er oplyst omstændigheder, der kan føre til, at banken skal pålægges at nedsætte klagernes gæld.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.