Afgørelse

Disposition på byggekonto tilhørende andelsboligforening.

Sagsnummer:	170 /2006
Dato:	08-11-2006
Ankenævn:	Lars Lindencrone Petersen, Karen Frøsig, Anne Dehn Jeppesen, Erik Sevaldsen, Poul Erik Tobiasen
Klageemne:	Byggelån
Ledetekst:	Disposition på byggekonto tilhørende andelsboligforening.
Indklagede:	Nordea Bank Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning.

Denne klage vedrører en andelsboligforenings indsigelser mod indklagedes dispositioner over en byggekonto, hvorfra der skete betaling af byggerater ved opførelsen af andelsboligforeningens boliger.

Sagens omstændigheder.

Klageren under denne sag er en andelsboligforening.

Den 12. september 2001 underskrev klageren en byggekontokontrakt med indklagede med et maksimum på 5.480.000 kr. til brug for finansieringen af opførelsen af 20 andelsboliger for foreningen.

Af "Rateplan 1" underskrevet af foreningen den 1. august 2001 som bygherre fremgår, at finansieringen af byggeriet var sammensat således, at andelshaverne deponerede i alt 5.480.000 kr. hos indklagede, ligesom andelsboligforeningen hos Realkredit Danmark optog realkreditlån med en samlet hovedstol på 17.115.000 kr. som forhåndslån, der skulle garanteres af indklagede. Omkostningerne ved optagelsen af realkreditlån og byggekredit samt renter og afdrag heraf skulle betales af udbyderen af andelsboligprojektet P indtil overtagelsesdagen. Af et samlet indestående hos indklagede på 22.055.682 kr. skulle indklagede hæve ydelser til betaling af realkreditlån samt byggekredit. Indklagede skulle endvidere efter nærmere godkendelse foretage betalinger ifølge rateplanen. Ifølge rateplanen var rate 21, benævnt "Evt. mangler er udbedret", på 526.000 kr. (657.500 kr. inkl. moms).

Af udskrifter for byggekontoen fremgår, at der fra denne løbende blev udbetalt bygge­rater og betalt ydelser på kreditforeningslån. På kontoen indgik provenu fra realkreditlån samt indbetalinger fra foreningens medlemmer. Pr. 31. juli 2002 havde kontoen et indestående på 482.474,71 kr.

Den 21. august 2002 hævede indklagede 432.750 kr. på byggekontoen til brug for betaling af en faktura fra P vedrørende rate 21. Af fakturaen fremgår, at der blev tilbageholdt 175.000 kr. til mangler, således at fakturaen var på 351.000 kr. eller med tillæg af moms 438.750 kr. Klageren anviste fakturaen til betaling.

Af faktura af 10. december 2001 fra P fremgår, at der blev faktureret 69.312,50 kr. vedrørende udbedring af mangler vedrørende grønne områder. Den 18. december 2002 modtog indklagede fakturaen. Indklagede opgjorde byggekontoen med et indestående på 36.646,17 kr., som blev anvendt som delbetaling for fakturaen.

Ved skrivelse af 10. januar 2006 rettede klageren henvendelse til indklagede om byggekontoen. Klageren henviste til, at af rate 21, der udgjorde 657.500 kr., var alene anvist 438.750 kr. til betaling, hvorfor der resterede 218.750 kr., som klageren anmodede om oplysning om hvor beroede. Ved skrivelse af 27. februar 2006 rykkede klageren for svar.

Ved skrivelse af 25. april 2006 meddelte indklagede klageren, at man havde foretaget udbetalinger fra byggekontoen i overensstemmelse med kontoens udbetalingsbetingelser, ligesom klageren havde modtaget kontoudskrifter for kontoen og således havde kunnet følge dens udvikling. Indklagede anså sig ikke ansvarlig for fordelingen samt størrelsen af budgetterede rater efter udbetalingsplanen. Under en yderligere korrespondance oplyste indklagede ved skrivelse af 7. juni 2006, at man ikke havde tilbageholdt eller fjernet beløb fra kontoen, og at indklagede ikke var ansvarlig for eventuelle afvigelser i forhold til byggebudgettet.

Parternes påstande.

Klageren har den 30. juni 2006 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 218.750 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at efter aftale med sælgers advokat blev grunden på ejendommen tilskødet andelsboligforeningen direkte, hvorved der kunne spares omkostninger til stempel m.v. Købsprisen for grunden blev betalt til kommunen direkte via byggekontoen. Dette medfører imidlertid ikke, at foreningen er bygherre. Bygherren er det firma, der bestilte håndværkere til byggeriet.

Indklagede har fjernet beløb fra byggekontoen uden foreningens accept. Indklagede har ikke fulgt retningslinjerne for byggekontoen. Det beløb, der blev tilbageholdt af rate 21, burde stå som en saldo til disposition. Foreningen har ikke lidt et tab på 218.750 kr., men der er rigeligt med mangler, som beløbet kunne være brugt til.

Foreningen ser gerne beløbet indsat på en spærret konto til anvendelse ved udbedring af mangler ved 5-års gennemgangen af byggeriet i foråret 2007. Foreningen har efter 1-års gennemgangen fortsat et krav på 455.684, kr. vedrørende udbedring af mangler.

Indklagede har anført, at indklagedes rolle i byggeprojektet som mellemfinancier er at stille en byggekonto med et lånemaksimum til rådighed for klageren. På kontoen kunne byggeriets indtægter og udgifter posteres.

Klageren var bygherre i forbindelse med byggeriets gennemførelse. Klageren overtog byggeriet, så snart foreningen var stiftet, og grundstykket var overdraget til foreningen. Klageren var således aktiv deltager under byggeriet og blev også løbende infor­meret om og havde indsigt i byggeriets økonomi, herunder byggesagskontoen.

Indklagede har i overensstemmelse med kontoens tegningsforhold samt rateplanen ved hver hævning påset, at udbetalingsbetingelserne var opfyldt, herunder at regninger var attesteret af de dispositionsberettigede.

Ud over hævning af attesterede regninger var indklagede berettiget til at hæve ydelser til betaling af realkreditlån, byggekredit samt garantier for forhåndslån. Desuden kunne der hæves registrerings- og tinglysningsafgift, stempel og omkostninger vedrørende skødet, byggelånet og realkreditlån.

Indklagede forstår klagerens standpunkt således, at klageren anser indklagede for ansvarlig for, at byggeindtægterne øjensynligt ikke har kunnet dække samtlige byggeudgifter.

Indklagede har ikke givet klageren tilsagn om at ville efterfinansiere eventuelle budgetoverskridelser, men har alene mellemfinansieret byggeprojektet.

Det er ikke indklagedes ansvar, at byggeudgifterne må antages at være blevet større end byggeindtægterne, således at rate 21 ikke kunne indeholdes i finansieringsindtægterne for det fulde beløb. Klageren har først henvendt sig næsten tre år efter, at byggekontoen blev opgjort. Ved kontoens opgørelse i december 2002 burde klageren have gjort indsigelser.

Indklagede har endvidere bemærket, at en del af de betalte terminsydelser til Realkredit Danmark ifølge rateplanen burde være refunderet af projektudbyderen via refusionsopgørelsen.

Klageren har under sagens forberedelse anført, at klageren ikke har lidt et økonomisk tab på 218.750 kr. Der foreligger således ikke en formueretlig tvist mellem parterne.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det må lægges til grund, at indklagede ved administrationen af byggekontoen alene foretog hævninger i overensstemmelse med den foreliggende rateplan af 1. august 2001, og at indklagede således hævede ydelser på realkreditlån og omkostninger herved samt betalte rater anvist til betaling af klageren. Klageren har ikke påvist, at der fra kontoen er betalt beløb, der ikke forinden er godkendt af klageren.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.