Tvangsauktion.
| Sagsnummer: | 104 /1988 |
| Dato: | 02-02-1989 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Niels Bolt Jørgensen, Kirsten Nielsen, Jørgen Ravn, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Tvangsauktion
|
| Ledetekst: | Tvangsauktion. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
I juni 1984 solgte klageren sin ejendom, og i den anledning udstedtes et sælgerpantebrev, som klageren lagde i åbent depot hos indklagedes Lille Skensved afdeling.
Terminsydelserne pr. juni og december 1987 blev ikke erlagt rettidigt. Efter påkrav betaltes ydelserne og morarenterne. I den forbindelse havde afdelingen oplyst, at klageren, såfremt ejendommen blev solgt på tvangsauktion, skulle byde 1.000 kr. ind i eget pant for at overtage ejendommen som ufyldestgjort panthaver. I januar 1988 begærede BRF ejendommen bortsolgt på tvangsaktion, og til brug for udarbejdelse af salgsopstilling anmodede BRF's advokat i skrivelse af 20. januar 1988 klageren om at tilbagesende en prioritetsopgørelse i udfyldt stand.
I den anledning henvendte klageren sig i slutningen af januar 1988 hos afdelingen for at få udfyldt prioritetsopgørelsen. På opgørelsen var i tre rubrikker anført følgende tekst:
"1.: Fordring opgjort pr. auktionsdagen, 2.: Restgæld på hæftelser, der kan forventes overtaget, med tillæg af uforfaldne renter, 3.: Restancer og evt. ejerskifteafdrag på hæftelser der kan forventes overtaget. (Beløbet i kolonne 1 - beløbet i kolonne 2)." Ifølge klageren udfyldte indklagedes medarbejder alene rubrik 2 (med kr. 152.954,75), medens klageren efterfølgende selv udfyldte rubrik 1 (med kr. 160.467,25) og rubrik 3 (med kr. 7.512,50). Af en kopi af opgørelsen fremgår, at rubrik 2 er udfyldt med maskinskrift, medens rubrik 1 og 3 er udfyldt med håndskrift.
Den 11. februar 1988 henvendte klageren sig i afdelingen medbringende en salgsopstilling vedrørende tvangsauktionen samt 2 salgsopstillinger udarbejdet af en lokal ejendomsmægler med anmodning om, at indklagede stillede en bankgaranti på 151.000 kr. til sikkerhed for opfyldelse af auktionsvilkårerne i tilfælde af, at klageren skulle blive højestbydende på tvangsauktionen. Den 17. februar 1988 fremsendte indklagede det orginale sælgerpantebrev samt bankgarantien til klageren.
I den til brug for tvangsauktionen udfærdigede salgsopstilling er 4 foranstående hæftelser i kolonne 1 "Fordring" opgjort til i alt 641.881,23 kr., i kolonne 2 "Restgæld" til i alt 535.815,12 kr. og i kolonne 3 "Restancer" til i alt 106.066,11 kr.
Det er oplyst, at klageren tillige rådførte sig med afdelingens tidligere bestyrer, og at klageren på tvangsauktionen, der blev afholdt den 23. februar 1988, havde bistand af en ejendomsmægler.
På tvangsauktionen blev ejendommen solgt til en liebhaver for et bud på 663.000 kr., uden at klageren havde budt.
Ved skrivelse af 29. februar 1988 henvendte klageren sig til indklagede og meddelte, at årsagen til, at han ikke havde budt på tvangsauktionen var, at han på grund af indklagedes rådgivning i sagen fejlagtigt havde opfattet forholdet således, at han ved det afgivne bud ville få dækket ca. 83% af sit pant, hvilket viste sig at være forkert.
Med det afgivne bud fik klageren kun dækket ca. 21.000 kr., hvorfor han anmodede indklagede om at erstatte ham det tab, han havde lidt, opgjort til 88.620 kr.
I skrivelse af 3. marts 1986 afviste indklagede dette under henvisning til, at afdelingen ikke havde rådgivet klageren vedrørende tvangsauktionen, men derimod havde rådet ham til at søge advokatbistand.
Efter yderligere brevveksling med indklagede har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at erstatte ham det tab, han har lidt som følge af indklagedes fejlagtige rådgivning, fortsat opgjort til 88.620 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Til støtte for påstanden har klageren anført, at han ved henvendelse hos indklagede den 11. februar 1988 medbragte samtlige skrivelser og salgsopstillinger vedrørende tvangsauktionen.
Efter at indklagedes personale havde gennemgået disse, oplyste personalet overfor klageren, at han ved tvangsauktionen skulle byde mindst 1.000 kr. ind i eget pant, svarende til 536.000 kr. Indklagede oplyste endvidere, at klageren udover budsummen skulle betale ca. 106.000 kr. i restancer samt et størstebeløb på 35.000 kr. Personalet anførte endvidere, at klageren skulle være tilfreds med et bud på ca. 650.000 kr., hvilket ville svare til, at han fikdækket ca. 70% af pantet.
På baggrund af disse oplysninger bød han ikke på tvangsauktionen. Det viste sig imidlertid, at de oplysninger, indklagedes personale havde givet, var fejlagtige, idet restancerne ikke skulle dækkesudover budsummen, men var indeholdt i denne. Han fik derfor kun dækket ca. 21.000 kr., medens han, hvis han var blevet rådgivet korrekt, ville have budt væsentligt højere og herved ifølge de indhentede vurderinger kunne have opnået et provenu på ca. 109.000 kr.
Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand har indklagede anført, at indklagedes personale ikke er fremkommet med de påståede udtalelser, men alene har udfyldt prioritetsopgørelsen efter anmodning fra klageren og derudover har rådet ham til at rådføre sig med en advokat.
Ankenævnets bemærkninger:
Den til BRF's advokat fremsendte prioritetsopgørelse synes at være udfyldt forkert, idet rubrik 1 formentlig skulle have været udfyldt med samme beløb som rubrik 2, 152.954,75 kr., og rubrik 3 formentlig rettelig med 0 kr. Det kan imidlertid ikke på det foreliggende grundlag vurderes, hvem der har ansvaret herfor, og om forholdet tillige har haft betydning for misforståelsen af salgsopstillingen. Der er mellem parterne uenighed om indholdet af drøftelserne på mødet den 11. februar 1988, og det kan endvidere ikke på det forliggende grundlag vurderes, hvilken betydning det måtte have, at klageren tillige har haft andre rådgivere. En stillingtagen til berettigelsen af klagerens krav ville på denne baggrund forudsætte en bevisførelse, herunder i form af parts- og vidneafhørninger, som ikke kan ske for Ankenævnet, hvorfor klagen afvises i medfør af vedtægternes § 7, stk. 1.
Som følge heraf
Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klageren.