Afgørelse

Spørgsmål om ansvar i forbindelse med finansiering af byggeri.

Medhold klager


Indledning.

Denne sag vedrører, om Sparekassen Vendsyssel har pådraget sig et ansvar over for klageren ved ikke at have rådgivet korrekt i forbindelse med et byggeprojekt, og ved at have afslået yderligere finansiering af projektet.

Sagens omstændigheder.

Klagerens sønner F, født 1970, og E, født 1974, var kunder i Sparekassen Vendsyssel.

I januar 2005 købte F og E en grund beliggende H-vej. Den 24. januar 2005 indgik F og E med sparekassen en kassekreditaftale med en ramme på 700.000 kr.

Sparekassen har oplyst, at F og E ville bygge et hus på grunden til en forventet samlet opførelsespris på 1.200.000 kr., og at F og E ville varetage en del af byggeopgaven selv. Klageren har bestridt, at der på dette tidspunkt var fastlagt en opførelsespris.

I løbet af foråret 2005 blev byggeprojektet påbegyndt med opførelsen af en garage på grunden. F og E henvendte sig til sparekassen og oplyste, at den forventede opførelsespris var 1.900.000 kr.

Sparekassen stillede herefter sagen i bero og afventede projektmateriale.

I september 2006 oplyste F og E, at den forventede opførelsespris var 2.100.000 - 2.200.000 kr. Sparekassen har oplyst, at den meddelte F og E, at de ikke kunne trække yderligere på kreditten til betaling af kreditorer.

F og E fik ultimo 2006 Nybolig til at udarbejde en vurdering af grunden med garagen, samt en vurdering af en handelsværdi efter opførelse af et standard parcelhus. Vurderingen var henholdsvis 1.000.000 kr. og 2.600.000 kr.

I forbindelse med, at sparekassen betalte 60.000 kr. til en af F og E’s kreditorer, blev der til sikkerhed for sparekassens engagement udfærdiget og tinglyst ejerpantebrev på 1.000.000 kr. med pant i ejendommen på H-vej.

I februar 2007 holdt F, E og klageren et møde med sparekassen hvor byggeprojektet blev drøftet. På mødet blev det aftalt, at sparekassen skulle låne klageren 100.000 kr., som skulle bruges til at betale en kreditor fra byggeprojektet.

I juli 2007 henvendte F og E sig til sparekassen med et forslag til færdiggørelse af byggeprojektet. Sparekassen meddelte afslag på yderligere finansiering ved brev af 17. juli 2007, hvoraf fremgår:

"…

I fortsættelse af mødet fredag den 13/7-2007, må vi desværre meddele Jer, at Sparekassen ikke for tiden kan stille yderligere lån/kredit til rådighed for opførelse af et nyt parcelhus.

Det skyldes primært følgende forhold:

1. Indkomst/formueforhold set i forhold til projektets samlede anskaffelsessum – vurderes af sparekassen til at være beskeden.
2. På grundlag de foreliggende vurderinger, på grund og garage og det færdige projekt, er der ikke en væsentlig mulighed for at minimere Jeres tab ved salg. Dette skal også ses i forhold til den yderligere investering det kræver at fuldføre projektet.

Såfremt Jeres indkomstforhold vil blive væsentlig forbedret, vil sparekassen gerne revurdere sagen.

Som tidligere meddelt bedes I kontakte sparekassen for at genforhanle byggelånet.

…"

Klageren holdt et møde med sparekassen den 7. september 2007, hvor hendes deltagelse i byggeprojektet blev drøftet. I forlængelse af mødet sendte sparekassen samme dag et brev til klageren, hvoraf fremgår:

"…

Som følge af vores møde den 7/9-2007, kan vi hermed bekræfte at vi gerne vil være med på finansieringen af byggeriet af huset, under følgende forudsætninger:

1. At gælden til murer, tømrer, elektriker, [V] varmesmedie og arkitekt ikke overstiger de budgetterede tal.
2. At vi modtager et fast og specificeret tilbud på opførelse af huset, som bekræfter en opførelsessum på maks. Kr. 1.660.000,-
3. Kopi af jordbundsundersøgelse som ikke giver anledning til bemærkninger.
4. Kopi af entrepriseforsikring
5. At du overtager 1/3 af ejendommen, beliggende [H]-vej.
6. At du, [F] og [E] alle er debitorer på lånene.
7. At der hjemtages størst muligt Totalkreditlån i ejendommen og resten finansieres via byggelån i sparekassen.
8. At du stiller pant i dit depot med en samlet kursværdi på min. kr. 400.000,-
9. At [F] og [E]s kassekreditter nedskrives til kr. 50.000,-
10. At [F] og [E] forhøjer deres gruppelivsforsikringer fra gruppe 1 til gruppe 4.

…"

Der blev ikke indgået en aftale mellem klageren og sparekassen på baggrund af det fremsendte tilbud.

Den 7. september 2007 skrev klageren til sparekassen og klagede over sagens hidtidige forløb. Hun gjorde bl.a. gældende, at sparekassen ikke havde rådgivet F og E om den almindelige fremgangsmåde i forbindelse med byggeri og at byggekreditten på 700.000 kr. var alt for lav, hvilket havde givet problemer med betaling af kreditorer.

Den 11. oktober 2007 holdt sparekassen et møde med klagerens advokat. I forlængelse af mødet sendte sparekassen samme dag et brev til advokaten, hvoraf fremgår:

"…

Iflg. Aftale sender jeg hermed vores betingelser i sagen.

1. [Klageren] køber ejendommen af [F] og [E] for kr. 1.000.000,- til inddækning af vores epb.
2. [F] og [E]s byggelån konto (-189), nedskrives til kr. 360.000,- og renten nedsættes til 6%, med udløb den 01/05-2009.
3. Epb. Kr. 1. mio. i ejendommen overtages af [Klageren] til sikkerhed for engagementet med os. Det kommer til at dække primært [Klageren]s engagement og sekundært byggelån (-189).
4. Vi vil være behjælpelig med at finansiere [Klageren] 2,3 mio. Til køb af "grunden", samt opførelse af hus. Vi vil søge størst muligt kreditforeningslån gennem Totalkredit, resten finansieres gennem os til samme vilkår, idet der ligger tilbud fra RD på 2,3 mio. kr.
5. Bliver byggeriet af huset dyrere end de 1,3 mio. må [Klageren] tage af egne midler.
6. [E]s og [F]s lønkreditter nedskrives til ca. kr. 60.000,-.
7. [F] og [E]s fællesbudget, skal rettes op, således der enten bliver lavet en kassekredit til at dække trækket, eller beløbet indbetales, således kontoen ikke kommer i overtræk mere.
8. Omkostninger til kreditforeningen, tinglysningen m.m. og renteudgifter i byggeperioden skal kunne holdes inden for de 2,3 mio.

Ser frem til et godt samarbejde."

Klageren købte pr. 8. november 2007 grund og garage af E og F for 1.000.000 kr. I den forbindelse underskrev hun den 18. oktober 2007 kassekreditkontrakt på 1.000.000 kr. og håndpantsætningserklæring, hvorefter hun gav pant i ejerpantebrev på 1.000.000 kr. for sin egen gæld til sparekassen og sekundært for E og F’s gæld i henhold til deres byggekassekredit.

Den 13. november 2007 modtog sparekassen fra klagerens advokat udkast til entreprisekontrakt. Sparekassen ville ikke godkende det fremsendte udkast, da sparekassen ikke mente, at der var tilstrækkelig vished for totaløkonomien i byggeriet.

Klageren modtog endnu et tilbud på opførelse af hus på grunden den 14. januar 2008. Tilbuddet lød på 1.495.200 kr. og omfattede:

"…

Tilbud i alt ekskl. 25 % moms kr. 1.495.200,00

Prisen indeholder murer- tømrer- vvs-maler- og el-arbejde, og er givet ud fra udleverede tegninger og beskrivelser.

Der er afsat 120.000,00 inkl. moms til køkken, bad og faste skabe.

Der er afsat 35.000,00 inkl. moms til hvidevarer efter eget valg.

Fliser og klinker er indregnet til max kr. 200,00 pr. kvm. Inkl. moms.

Gulvbelægning i øvrige rum er indregnet til kr. 225,00 inkl. moms.

Tilbuddet indeholder alle stikledninger op til max 15 m. Sandpude er indregnet til max 20 cm, og der er regnet med almindelig fundering.

Der er ikke indregnet udgifter til installation, afgift for fjernvarme og udvendig belægning eller anlægning af have.

Tilbuddet er afgivet i henhold til AB92.

Tilbuddet er gældende i 30 dage…."

Klageren henvendte sig til sparekassen den 14. februar 2008 med et nyt forslag til en totalentreprise. Den 22. februar 2008 skrev sparekassen til klageren, at den ikke ønskede at medvirke til yderligere finansiering af projektet. Af brevet fremgår:

"…

Vi takker for Deres skrivelse af 14/2-2008. Efter endnu gennemgang af sagen, ud fra de nye oplysninger, kan vi ikke rigtig se den økonomiske gevinst for Jer ved at gennemføre projektet.

Det fremgår heller ikke af brevet af 14/2-2008, hvad det vil koste at lave de ting der ikke er med tilbuddet. Samt usikkerheden omkring sandpude og almindelig fundering.

Derfor bliver vi nød til at takke nej til finansieringen af projektet.

…"

Den 12. maj 2008 sendte klageren et brev til sparekassen, hvor hun klagede over sparekassens håndtering af byggeprojektet. Af brevet fremgik, at klageren havde talt med Kreditforeningen Danmark, som kunne yde et lån på 2.300.000 kr. Brevet var vedlagt en oversigt over gældsposter vedrørende byggeriet. Heraf fremgik følgende:

"…

Parternes påstande.

Klageren har den 14. oktober 2009 indbragt sagen for Ankenævnet, som forstår klagerens påstand således, at Sparekassen Vendsyssel skal anerkende en pligt til at medvirke til finansiering af det videre byggeri.

Sparekassen Vendsyssel har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at sparekassen har forsømt sin pligt til at rådgive F og E i forbindelse med byggeprojektet. F og E fik at vide, at de bare kunne gå i gang og at byggekreditten altid kunne hæves. Byggekreditten var alt for lav og sparekassen kunne sige sig selv, at det samlede byggeri, inklusive køb af grund, ikke ville kunne holdes inden for 1.200.000 kr.

Sparekassen har ved at nedsætte F og E’s kreditter bevirket, at flere leverandører ikke har kunnet få deres betaling.

Hendes overtagelse af grund og garage skete ud fra den klare forudsætning, at sparekassen ville finansiere det videre byggeri. Det er umuligt at sælge en grund med en garage, men uden et hus.

Sparekassen Vendsyssel har anført, at den oprindelige byggekassekredit blandt andet blev ydet på baggrund af F og E’s oplysninger om en forventet opførelsespris på 1.200.000 kr. Den lave pris skyldtes, at F og E selv ville stå for en del af byggearbejdet. Kreditfaciliteterne blev bevilget på et økonomisk forsvarligt grundlag.

Den forventede opførelsespris blev flere gange hævet, og F og E kom ikke med det lovede projektmateriale og beregninger.

Det var klageren selv der henvendte sig sammen med sine sønner med henblik på at deltage økonomisk i det videre forløb.

Sparekassen har gennem hele forløbet været i tæt dialog med F, E og klageren og har medvirket til at søge løsninger. Sparekassen har for så vidt sin del af sagen holdt øje med projektet.

Sparekassen kan ikke drages til ansvar for, at byggeprojektet er endt som det er.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder, at det må have stået sparekassen klart, at klagerens køb af ejendommen og optagelse af lån hos sparekassen skete under den forudsætning, at sparekassen ville medvirke til finansieringen af opførelsen af et hus på grunden i henhold til de vilkår, der blev opregnet af sparekassen ved brev af 11. oktober 2007.

På trods af, at der opstod tvivl om, hvorvidt huset kunne opføres i totalentreprise inden for de skitserede økonomiske rammer, finder Ankenævnet ikke, at sparekassen var berettiget til at meddele afslag på klagerens låneanmodning, som sket ved brev af 22. februar 2008.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Såfremt klageren inden 8 uger anmoder Sparekassen Vendsyssel herom, skal sparekassen medvirke til finansiering af opførelsen af et hus på klagerens ejendom beliggende H-vej efter de retningslinjer, der er opregnet i sparekassens brev af 11. oktober 2007.

Alternativt skal Sparekassen Vendsyssel erstatte klageren det tab, som hun måtte have lidt ved at disponere i henhold til sparekassens brev af 11. oktober 2007. I mangel af enighed om opgørelsen af tabet, må klageren indgive klage til Ankenævnet herom.

Klagegebyret tilbagebetales klageren.