Afgørelse

Krav om erstatning begrundet i manglende finansiering af byggeri, alternativt køb af fast ejendom.

Indledning.

Denne sag vedrører klagernes krav om erstatning begrundet i Nordea Banks manglende finansiering af et byggeri alternativt klagernes køb af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H, der er kunder i Nordea Bank.

I 2006 fik H udbetalt en erstatning på 600.000 kr., hvoraf 200.000 kr. blev anvendt til indfrielse af gammel gæld. De resterende 400.000 kr. ønskede klagerne at indskyde i et byggeprojekt.

I 2007 købte klagerne en byggegrund for en købesum på 1 mio. kr. På grunden ønskede klagerne at opføre et dobbelthus, frasælge den ene bolig og selv bebo den anden. I forbindelse med grundkøbet flyttede klagerne til en lejebolig i nærheden af grunden.

Nordea ydede et prioritetslån på 1,3 mio. kr. til finansiering af købesummen og projekteringsomkostninger.

Nordea Bank har oplyst, at den samlede pris for opførelsen af dobbelthuset inkl. grunden ifølge en finansieringsplan udgjorde 5.565.000 kr. Klagernes finansieringsbehov var som følge af eget arbejde i forbindelse med opførelsen 4.873.000 kr. En ejendomsmægler vurderede, at den del af dobbelthuset, som klagerne ikke skulle bo i, kunne sælges for 2.795.000 kr. Boligen blev den 4. juni 2008 udbudt som projektsalg.

Den 26. september 2008 udstedte Nordea Bank et lånebevis, hvorefter klagerne fik ret til finansiering i Nordea Bank til køb af en villa med en kontantpris på op til 1.952.000 kr. Lånebeviset var gældende til og med den 26. marts 2009. Banken sendte samtidig et finansieringsforslag og en rådighedsberegning. Finansieringsforslaget var baseret på en kontant ejendomspris på 3 mio. kr. mod kontant betaling af 1 mio. kr. og finansiering af de resterende 2 mio. kr. med et 30-årigt 7% obligationslån i Nordea Kredit med afdragsfrihed i 10 år. Med udgangspunkt i finansieringsforslaget og klagernes indtægt, som udgjorde i alt ca. 550.000 kr. årligt, blev rådighedsbeløbet opgjort til knap 7.000 kr. pr. måned.

I slutningen af 2008, hvor det ikke var lykkedes at sælge halvdelen af det projekterede dobbelthus, blev det som alternativ drøftet, at klagerne skulle enten opføre et enfamilieshus på grunden eller købe lejeboligen.

Købesummen for lejeboligen var efter det oplyste 2,1 mio. kr. Samtidig ville sælger overtage grunden for 1 mio. kr.

Den 23. december 2008 sendte banken to rådighedsberegninger baseret på klagernes optagelse af et realkreditlån på 2 mio. kr. og et lån på 200.000 kr. til dækning af tab på grundkøbet. Beregningerne viste et rådighedsbeløb på 5.505 kr. pr. måned, hvis realkreditlånet var et rentetilpasningslån (F1) med afdragsfrihed. Ved et fast forrentet 6% lån med afvikling var rådighedsbeløbet 1.714 kr. pr. måned.

Ved e-mail af 22. januar 2009 beregnede banken, at klagernes rådighedsbeløb ved et projekt til 1 mio. kr. (opførelse af et enfamilieshus) plus grunden, 1,3 mio. kr., ville udgøre 7.016 kr. pr. måned, hvis det størst mulige realkreditlån var et rentetilpasningslån (F1) med afdragsfrihed. Ved et fast forrentet 6% lån med afvikling var rådighedsbeløbet 2.175 kr. pr. måned.

På baggrund af rådighedsberegningerne afviste banken at tilbyde klagerne finansiering.

Parternes påstande.

Den 19. november 2009 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank Danmark skal betale erstatning.

Nordea Bank Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at banken i forbindelse med deres byggeplaner ydede dårlig rådgivning og brød sine løfter om finansiering. Banken har herved påført dem et tab i form af projekteringsomkostninger, renteudgifter, værditab på grunden og lejeboligbetalinger. Tabet anslås til 300.000 kr. – 700.000 kr.

Banken bakkede fuldstændigt op om projektet vedrørende grunden og opførelsen af dobbelthuset. De indrettede sig i tillid hertil ved bl.a. at flytte til Århus egnen, hvor grunden er beliggende, engagere en arkitekt, købe tilslutningsafgifter, indhente byggetilladelse m.v.

Da finanskrisen begyndte i 2008 bakkede banken ud af projektet.

Banken afslog også at medvirke til alternativt at købe lejeboligen eller at opføre et et-planshus i stedet for et dobbelthus.

Lånebeviset på 1.952.000 kr. blev udstedt med henblik på køb af lejeboligen. Købesummen for lejeboligen udgjorde imidlertid 2,1 mio. kr. og hertil kom tabet ved grundkøbet. Finansieringen ifølge lånebeviset var således utilstrækkeligt. Det af banken anførte om, at de skulle have fået tilbudt at købe lejeboligen for 1,2 mio. kr. bestrides, ligesom det bestrides, at lånebeviset skulle være blevet udstedt ved en fejl.

Byggeprojektet vedrørende enfamilieshuset kunne holdes indenfor finansieringsrammerne. En ven, som også er kunde i Nordea Bank, har bygget et enfamilieshus for ca. 800.000 kr. Bankens påstand om, at det ikke kunne lade sig gøre at bygge et hus til 1 mio. kr. er således ikke korrekt.

Bankens afslag på at finansiere opførelsen af et enfamilieshus hænger ikke sammen med bankens tilsagn om at finansiere deres del af et dobbelthus. Lånebeløbet var det samme, men enfamilieshuset ville have en væsentligt større værdi. Det var væsentligt billigere at bygge i ét plan i stedet for to plan.

Banken ændrede holdning til optagelse af lån med afdragsfrihed. Banken afviste endvidere en plan om at opføre ejendommen med henblik på videresalg, således at de fik mulighed for at komme ud af projektet uden gæld.

Ejendomspriserne i området har efterfølgende udviklet sig således, at de kunne have genvundet tabet.

Banken burde ikke have medvirket til grundkøbet, hvis man ikke var indstillet på at finansiere byggeriet.

Bankens afslag på finansiering med henvisning til størrelsen af deres rådighedsbeløb viser, at banken fra begyndelsen fejlvurderede deres økonomiske formåen.

Bankens beregninger af deres rådighedsbeløb var uigennemskuelige. Der var endvidere stor forskel i resultaterne.

Nordea Bank Danmark har afvist, at banken har handlet ansvarspådragende ved i efteråret 2007 at finansiere klagernes grundkøb.

Klagerne købte grunden for en købesum på 1 mio. kr. af H’s far, som i lighed med en ejendomsmægler vurderede grunden til ca. 1,6 mio. kr. Ifølge bankens beregninger havde klagerne råd til både at købe og bebygge grunden. Banken var indstillet på at finansiere opførelsen af dobbelthuset men alene under forudsætning af, at den anden halvdel af dobbelthuset blev solgt, da klagerne ellers ikke havde råd til at bo i huset. Klagerne købte grunden i slutningen af 2007. Rådighedsbeløbet blev på daværende tidspunkt beregnet til 12.000 kr. månedligt til familien, som bestod af klagerne og et barn. H havde ca. 400.000 kr. i depot, som hidrørte fra erstatningen.

Banken er uden ansvar for, at det ikke lykkedes at sælge halvdelen af det projekterede dobbelthus, ligesom det ikke kan bebrejdes banken, at grundprisen efterfølgende faldt.

Banken baserer sine bevillinger på, om kunderne har råd til at betale et 30-årigt fast forrentet obligationslån med afvikling. Klagernes rådighedsbeløb var i den henseende for lavt.

Klagernes rådighedsbeløb ved gennemførelse af projektet med opførelse af et etplans hus til 1 mio. kr. på grunden var ifølge bankens vurdering også for lavt, jf. e-mailen af 22. januar 2009.

Banken bevilgede en finansiering, således at klagerne kunne købe lejeboligen for 1,2 mio. kr., hvilket imidlertid ikke blev til noget.

Udstedelsen af lånebeviset må bero på en fejl, idet klagernes rådighedsbeløb, der samtidig blev udregnet til knap 7.000 kr. var for lavt. Lånebeviset er nok alene blevet sendt for at vise klagerne, at de ikke havde råd til at købe en ejendom i det prislag. Lånebeviset er nu udløbet.

Klagernes erstatningskrav er udokumenteret.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at Nordea Bank i forbindelse med klagernes grundkøb og byggeprojekt har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.

Ankenævnet lægger herved til grund, at den væsentligste årsag til, at byggeriet måtte opgives, var, at det ikke lykkedes at sælge halvdelen af det projekterede dobbelthus, og at den generelle økonomiske i udvikling i 2008 i øvrigt medførte, at hverken det oprindelige projekt eller klagernes alternative forslag kunne gennemføres. Ankenævnet finder, at klagerne er nærmest til at bære risikoen herfor.

Som følge heraf træffes følgende

afgørelse:

Klagen tages ikke til følge.