Afgørelse

Spørgsmål om ansvar ved udarbejdelse af boligberegning og rådgivning forud for køb af bolig

Indledning

Sagen vedrører, om Sparekassen Sjælland har pådraget sig et ansvar over for klageren i forbindelse med sparekassens udarbejdelse af boligberegning og rådgivning forud for klagerens og hendes ægtefælles køb af bolig.

Sagens omstændigheder

I juli 2008 henvendte klageren, K og hendes daværende ægtefælle, M, sig til Sparekassen Sjælland med en salgsprovenuberegning af 12. juni 2008, der viste, at de ville få et forventet provenu på ca. 1.000.000 kr. ved salg af deres bolig.

De havde solgt deres bolig til en pris af 3.700.000 kr. og ønskede at købe en billigere bolig og få sparekassens rådgivning i forbindelse med køb heraf.

Den 29. juli 2008 sendte sparekassen et brev til K og M, hvoraf fremgår:

"…

RÅDGIVNING OM LÅN MED SIKKERHED I FAST EJENDOM

…

Vi, [M] [K], … har modtaget rådgivning af Sparekassen Sjælland i forbindelse med optagelse af et lån med sikkerhed i fast ejendom.

Til brug for rådgivningen har vi på Sparekassen Sjællands foranledning oplyst følgende:

Om vores erfaring med at optage lån: Stort

Om vore økonomiske forhold: [Rådighedsbeløb] 9000 [kr.] er ok

Om vores risikovillighed: Lille – ønsker fast rente

…"

Den 1. august 2008 udarbejdede sparekassen en vejledende budgetberegning af bl.a. udgifter til boligen og en økonomiberegning for perioden 1. september 2008 til 31. august 2009.

Boligberegningen indeholdt bl.a. finansiering af boligkøb med et fastforrentet obligationslån til 7 % p.a. med en hovedstol på ca. 1.920.000 kr.

Ifølge økonomiberegningen ville K og M’s rådighedsbeløb efter køb af boligen udgøre ca. 9.000 kr. om måneden. De forventede indtægter var angivet til ca. 729.000 kr., heraf lønindtægt på ca. 680.000 kr. for K og M tilsammen. Af brevet fremgår:

"…

Budgettet er udfærdiget på baggrund af de oplysninger, som vi har modtaget fra dig. Vi anbefaler, at du nøje gennemgår de enkelte poster i budgettet. Hvis du har tilføjelser eller rettelser til budgettet, skal du oplyse dem til os, så vi kan lave en ny beregning.

…

Ændringer:

Nogle af posterne kan ændre sig i den kommende tid, uden at dette er medregnet i budgettet. Derfor kan det forventede likviditetsmæssige resultat for den kommende periode være anderledes end det beregnede. Følgende poster ændrer sig eller falder væk, uden at der er taget hensyn til det i budgettet:

…

Budgettet er udarbejdet på baggrund af de oplysninger, som vi har modtaget af dig/Jer og de oplysninger, som du/I har givet. Budgettet er udarbejdet på baggrund af de i afsnit "Forudsætninger" anførte oplysninger og med de nedenstående forbehold. Budgettet kan kun anvendes som vejledning, så længe der ikke er sket ændringer heri. Vi påtager os intet ansvar for rigtigheden af de af dig afgivne oplysninger og de angivne forudsætninger, herunder evt. manglende eller fortiede oplysninger.

…"

Samme dag sendte sparekassen et brev til K og M med en omprioriteringsaftale om indfrielse af prioriteterne i K og M’s tidligere bolig. Det fremgår af aftalen, som K og M underskrev, at:

"…

Rådgivning

…

I forbindelse med nærværende aftales indgåelse har Sparekassen Sjælland rådgivet omkring udbetaling af det nye lån, mulighed for kurssikring samt valg af indfrielsesmetode ved indfrielse af eventuelle gamle realkreditlån samt andre udlån. På baggrund af denne rådgivning er der truffet beslutning om følgende:

…

_ På aftalt dato for fastkursaftale – se pkt. 2 Kurssikring – skal være afkrydset.

…

2) Kurssikring

Kurserne kan ændre sig fra det tidspunkt, De har modtaget tilbud på realkreditlånet til lånet udbetales. De har mulighed for at kurssikre udbetaling af det nye realkreditlån og indfrielsen af de eksisterende. Det betyder, at De indgår aftale med sparekassen om, hvilken kurs der skal være gældende, når det nye lån udbetales og/eller de eksisterende lån indfries. En efterfølgende ændring i kursniveauet vil derfor ikke få indflydelse på hverken den fremtidige ydelse eller kontantprovenuet.

Efter en gennemgang af vilkårene for kurssikring,

_ Ønsker jeg/vi at indgå kurssikring på udbetaling af nyt lån

stort kr. _____ pr._____kurs_____

_ Ønsker jeg/vi at indgå kurssikring på indfrielse af lån

stort kr._____pr._____kurs_____

_ Ønsker jeg/vi at indgå kurssikring på indfrielse af lån

stort kr._____pr._____kurs_____

_ Ønsker jeg/vi at blive kontaktet af sparekassen inden hjemtagelse af kreditforeningslånet

_ Ønsker jeg/vi IKKE at indgå kurssikring

[Alle rubrikker er uafkrydsede.]

…"

Efterfølgende købte K og M en ejendom til en købesum på ca. 2.400.000 kr. Boligkøbet blev finansieret ved hjemtagelse af et realkreditlån på ca. 1.920.000 kr. og provenu fra salg af K og M’s ejendom.

Den 15. juli 2010 blev boligen solgt for 1.950.000 kr. Af den budgetterede provenuberegning fremgår et negativt provenu på ca. -198.000 kr.

Af kontoudskrift for K og M’s deponeringskonto (-262) fremgår et overtræk den 25. marts 2011 på -321.051,25 kr.

Parternes påstande

Den 15. marts 2011 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der forstår påstanden således, atSparekassen Sjælland skal erstatte hendes tab ved salg af den tidligere fælles bolig.

Sparekassen Sjælland har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at sparekassens rådgivning i forbindelse med hendes og M’s køb af bolig var mangelfuld.

Sparekassen godkendte købet af boligen på grundlag af en meget lav indkomst, der i årene 2006 – 2009 var under 200.000 kr. årligt. Sparekassen burde have kontrolleret årsopgørelser og lønsedler.

Sparekassens godkendelse af boligkøbet har betydet, at hun og M blev skilt og har måttet sælge den tidligere fælles bolig med forventet tab på ca. 198.000 kr. i følge salgsprovenuet.

De mistede ca. 250.000 kr. i kurstab. Sparekassen havde ikke kurssikret, selvom det var aftalt.

Sparekassen skal erstatte det økonomiske tab man har påført familien ved køb og salg af boligen.

Sparekassen Sjælland har anført, at rådighedsbeløbet blev beregnet ud fra K og M’s egne oplysninger.

Budgettet, der viste et rådighedsbeløb på ca. 9.000 kr./måned, blev udleveret til K og M til gennemgang og korrektion. M havde oplyst, at han arbejdede som elektriker, og K havde en frisørsalon. M og K havde ingen bemærkninger til budgettet. Hvis der var oplysninger i budgettet, der ikke var korrekte, bærer K og M selv ansvaret herfor.

Rådighedsbeløbet var lavt. Det var en forudsætning, at K og M solgte deres bil. Da deres økonomi tillige ville forbedres ved køb af en billigere bolig, hvor der alene var behov for at optage et realkreditlån, godkendte sparekassen købet af boligen.

Provenuet fra salg af K og M’s bolig blev på ca. 871.000 kr. i stedet for det budgetterede provenu på ca. 1.000.000 kr. De væsentligste forskelle var større udgifter til indfrielse af realkreditlån på ca. 74.000 kr., indfrielse af privat pantebrev på 23.000 kr. samt til honorar til ejendomsmægleren på ca. 31.000 kr. Endvidere blev 184.000 kr. af provenuet anvendt til at inddække K og M’s engagement i et andet pengeinstitut.

I forbindelse med rådgivningen om realkreditlån i den nye bolig, drøftede sparekassen rådighedsbeløbet med klageren. K og M fastholdt, at de kunne leve for rådighedsbeløbet. Efterfølgende meddelte de, at M var blevet arbejdsløs, at de skulle skilles og at ejendommen skulle sælges.

Sparekassen kunne ikke på købstidspunktet forudse, at K og M kort tid efter skulle skilles, ville blive ramt af arbejdsløshed og at ejendomspriserne ville falde meget.

Det bestrides, at K og M indgik en aftale med sparekassen om kurssikring. På mødet den 1. august 2008 gennemgik sparekassen omprioriteringsaftalen med K og M. Sparekassen rådgav om muligheder for indfrielse og om kurssikring. K og M valgte ikke at kurssikre, hvilket fremgår af omprioriteringsaftalen, der er fremlagt under sagen. Det er uvist, hvordan K er kommet frem til et tab på 250.000 kr. på grund af manglende kurssikring.

I forhold til provenuberegningen blev indfrielsen af realkreditlånet dyrere på grund af restancer og morarenter.

Forudsætningerne, som blev lagt til grund for at godkende boligkøbet, var i orden. Det var efterfølgende forhold, der var årsagen til, at K og M har lidt et tab på deres boligkøb. Sparekassen kan ikke bebrejdes de efterfølgende omstændigheder.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Sparekassen Sjælland ved udarbejdelsen af budgetberegning og rådgivning af klageren i forbindelse med K og M’s køb af bolig begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre, at sparekassen har pådraget sig et erstatningsansvar.

Sparekassen kan ikke pålægges et ansvar for, at indkomstgrundlaget udviklede sig negativt i forhold til, hvad der var forventet på købstidspunktet.

For så vidt angår spørgsmålet om kurssikring har klageren anført, at sparekassen ikke havde kurssikret, selvom det var aftalt. Sparekassen har bestridt, at K og M indgik en aftale om kurssikring. Sparekassen har anført, at man gennemgik en omprioriteringsaftale med K og M og rådgav om indfrielse og om kurssikring. K og M valgte ikke at kurssikre jf. omprioriteringsaftalen.

Ankenævnet finder, at en stillingtagen til spørgsmålet om, hvorvidt der er indgået en aftale om kurssikring eller ej forudsætter en bevisførelse, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Denne del af sagen afvises derfor i medfør af vedtægternes § 7, stk. 1.

Ankenævnets afgørelse