Afgørelse

Rådgivning om etablering af lånefinansieret livrente.

Indledning.

Denne klage vedrører indklagedes rådgivning om etablering af en lånefinansieret livrente for klagerne.

Sagens omstændigheder.

Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H, der er født i henholdsvis 1925 og 1931.

I februar 1999 rettede klagerne henvendelse til indklagede om deres mulighed for at blive boende i deres ejendom med deres pensionsindtægt. I forbindelse hermed oplyste klagerne om deres økonomiske forudsætninger og deres ønsker for den fremtidige økonomi, ligesom der blev udarbejdet et budget.

Under et møde den 4. marts 1999 foreslog indklagede, at klagerne optog størst muligt lån i ejendommen, indfriede eksisterende hæftelser og placerede restprovenuet med fradrag af kontante midler, som klagerne ønskede at disponere over, i en livrenteordning.

Ved et nyt møde omkring den 25. marts 1999 fremlagde indklagede et konkret forslag om en omlægning af de eksisterende prioriteter i klagernes ejendom, som havde en gennemsnitlig restløbetid på ca. 17 år, til et nyt 30-årigt kreditforeningslån på 613.000 kr. Omprioriteringen ville medføre et provenu på ca. 270.000 kr., hvoraf 225.000 kr. skulle indskydes på en livrente. De resterende 45.000 kr. skulle med tillæg af klagernes opsparing på 55.000 kr. udgøre klagernes likvide formue. Under mødet fremlagde indklagede budgetberegninger, der viste henholdsvis klagernes daværende økonomi og økonomien, såfremt forslaget blev gennemført. Ifølge beregningerne ville klagerne ved at følge indklagedes forslag opnå en forhøjelse af deres rådighedsbeløb med ca. 1.000 kr. pr. måned.

Den 7. april 1999 underskrev klagerne omprioriteringsaftale, pantebrev og livrenteaftale, hvorefter forslaget blev gennemført.

Primo 2001 rettede klagerne henvendelse til indklagede om omlægningen af deres økonomi.

I forbindelse med et møde med klagerne den 22. februar 2001 udarbejdede indklagede to budgetberegninger til sammenligning af klagernes økonomi før og efter omlægningen. Beregningerne viste et forbedret rådighedsbeløb efter omlægningen på ca. 1.000 kr. pr. måned.

Henholdsvis den 29. marts og 24. april 2001 blev der afholdt møde mellem indklagede og klagernes svigersøn om klagernes skattemæssige registreringer. På baggrund af møderne meddelte indklagede ved skrivelse af 23. maj 2001 bl.a. følgende:

"Årsagen til, at I i år har fået mindre udbetalt i pension er, at I har fået et almindeligt skattekort - et hovedkort og et bikort.

[ M's] fradrag pr. måned er større end folkepensionen, og derfor har I ingen glæde af fradraget nu, men vil få overskydende skat udbetalt med årsopgørelsen i 2002.

I skal derfor have ændret Jeres skattekort til et bruttoskattekort (sådan et er der ikke ret mange der har).

Vi har taget et overblik, som viser, at [ M] på årsbasis skal betale ca. 11.000 i skat. Det svarer til en bruttotrækprocent på 9-10%.

I år skal de foreløbigt betalte skatter - omkring ca. 6000 kr. modregnes. Derfor vil [ M's] bruttotrækprocent blive på ca. 7% resten af året.

Ændringen skal have gyldighed for juni måned, og skattekortet skal sendes til pensionskontoret i Gram, Tryg og ATP.

På basis af ovennævnte er det disponible beløb helt i overensstemmelse med de udregninger vi lavede sammen i 1999.

Mulighed:

Fradraget for livrenten er i forskudsregistreringen medtaget med 22.500 kr.

Såfremt Gram kommune accepterer det, kan fradraget ændres til at "opfyldningsfradrag" bruges i stedet.

D.v.s. for i år 36.500 kr. til næste år lidt større, da det bliver indeksreguleret.

Det vil betyde, at I får et større rådighedsbeløb, men at fradraget bliver brugt over de næste ca. 5 år."

Klagernes svigersøn, som på vegne klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet, har til brug for sagen udarbejdet en oversigt, der viser, at klagernes rådighedsbeløb ikke er steget, men stort set er det samme efter omlægningen, og at klagernes økonomi samtidig er blevet forringet ved, at formuen på oprindeligt 50.000 kr., friværdien på 350.000 kr. og gælden på 293.000 kr. er blevet afløst af en gæld på 613.000 kr.

Parternes påstande.

Den 2. juli 2001 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes principalt at tilbageføre omlægningen, subsidiært at betale erstatning og mere subsidiært at købe ejendommen til den værdi, ejendommen blev vurderet til i forbindelse med omlægningen.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at de henvendte sig til indklagede med henblik på en eventuel nedsparingsordning, således at de ved brug af friværdien i ejendommen kunne sikre, at de kunne blive boende. De havde ikke forstand på dette og stolede på indklagede, der forsikrede dem om, at man kunne tilbyde et produkt, der medførte, at de kunne blive i eget hus.

I december 2000 kunne de konstatere, at de på trods af nedsparingsordningen ikke havde ekstra penge til rådighed. Det viste sig, at den reelle konsekvens af omlægningen var, at rådighedsbeløbet var uændret, at formuen var væk, og at deres gæld var fordoblet. Årsagen hertil var primært, at merindtægten på livrenten stort set blev modsvaret af merydelsen på kreditforeningslånet. Det viste sig endvidere, at indklagede i budgetberegningerne havde undladt at tage højde for, at muligheden for at indefryse ejendomsskatter faldt bort, og at der påløb merudgifter som følge af pinsepakken.

Navnlig henset til deres alder var det ikke i overensstemmelse med god bankprakis at finansiere livrenten via realkreditlån på 80% af ejendomsværdien. Den gennemførte omlægning tjente alene indklagedes interesser.

Indklagedes forslag om, at de skal ændre deres skat, således at de forbruger hele deres fradrag på 5 år i stedet for 10 år, er uholdbart på sigt.

Deres økonomiske situation er nu således, at de har måttet sætte deres bil til salg, og at de kun lige har tilstrækkeligt til almindelige leveomkostninger. Der er urimeligt, at de nu som pensionister, der har arbejdet et helt liv som ufaglærte og kun har ejendommen som opsparing, må se, at det hele med et snuptag er taget fra dem.

Indklagede har anført, at klagerne ved henvendelsen i begyndelsen af 1999 ønskede at optage et realkredittillægslån i deres ejendom. Låneprovenuet skulle sikre ekstra likviditet til forbrug i årene fremover. M arbejdede på daværende tidspunkt som vicevært, men ville efter det oplyste stoppe med dette i nær fremtid, hvilket ville medføre en indtægtsnedgang.

Indklagede tilbød på daværende tidspunkt ikke en såkaldt pensionskredit, der er indklagedes udgave af det produkt, som populært kaldes nedsparingslån. Som alternativ til klagernes ønske om et tillægslån foreslog man den gennemførte ordning, der omfattede hjemtagelse af størst muligt lån i ejendommen, indfrielse af eksisterende hæftelser og placering af en del af restprovenuet i en livrenteordning.

Livrenten giver en fast forrentning og et stabilt supplerende indtægtsgrundlag i de kommende 10 år. Betalingerne fra livrenten vil fortsætte, uanset om en af klagerne skulle gå bort i dækningsperioden. Endvidere er det sikret, at de første 5 års udbetalinger under alle omstændigheder vil komme til udbetaling. Ved at anvende en del af låneprovenuet til investering i en livrente, er klagerne alt andet lige blevet stillet bedre, end hvis der var optaget et tillægslån til forbrug. Dels har klagerne fået et skattefradrag svarende til indbetalingen på livrenten, dels har klagerne fået en ekstra indkomst til at kunne servicere de forøgede tilbagebetalinger på lån.

I november/december 2000 købte klagerne en ny bil, hvilket var i strid med de forudsætninger om den fremtidige økonomi, som klagerne oplyste på mødet i februar 1999.

Ved skrivelsen af 23. maj 2001 fik klagerne anvisninger på de skattemæssige omregistreringer, som de burde foretage for at imødegå likviditetsvirkningen af, at de månedlige udbetalinger af folkepension ikke kunne rumme det månedlige skattefradrag fuldt ud. Opfyldningsfradraget nævnes alene som en mulighed for klagerne og ikke som et tiltag, der er nødvendigt for at opnå det større rådighedsbeløb, som var tilsigtet med omlægningen.

Beregningerne er udarbejdet i fællesskab med klagerne og på grundlag af klagernes egne oplysninger. Ifølge beregningerne udarbejdet den 22. februar 2001 er klagernes rådighedsbeløb rent faktisk steget med ca. 1.000 kr. efter omlægningen. De tal, der indgår i klagernes svigersøns beregning, er udokumenterede, og det fremgår ikke, om klagerne har foretaget de skattemæssige omregistreringer, som blev foreslået i skrivelsen af 23. maj 2001, eller om klagerne har fået overskydende skat tilbage for årene 1999 og 2000.

Det erkendes, at der ikke blev taget højde for, at klagerne ikke ville kunne fortsætte med at lade ejendomsskatter indefryse i ejendommen. Denne mulighed faldt bort med den gennemførte maksimale belåning af ejendommen. For at kompensere herfor tilbydes klagerne en kredit med samme rente som den, kommunen kræver, og fra hvilken de halvårlige ejendomsskatter kan hæves. Kreditten vil forfalde til betaling ved ejendommens overgang til anden ejer end den nuværende. Klagerne bliver herved stillet, som om indefrysning fortsat var mulig.

Likviditetsvirkningen af ejendomsskatterne er hverken medtaget i før- eller efterberegningerne, hvorfor indvirkningen på de respektive rådighedsbeløb er neutral.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Der er efter det foreliggende ikke grundlag for at fastslå, at indklagede begik ansvarspådragende fejl ved rådgivningen af klagerne i forbindelse med etableringen af realkreditlånet og livrenten i foråret 1999.

Det bemærkes herved, at klagerne med den af indklagede under sagen tilbudte ordning om en kredit bliver holdt skadesløs for den manglende mulighed for indefrysning af ejendomsskatter som følge af omlægningen, og at klagerne forud for beslutningen om at følge indklagedes rådgivning fik udførlig information om de økonomiske konsekvenser.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.

Klagegebyret tilbagebetales klagerne.