Afgørelse

Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med bevilling og formidling af lån til køb og ombygning af fast ejendom

Indledning

Denne sag vedrører, om Nordea Bank har pådraget sig et rådgivningsansvar over for klagerne i forbindelse med bankens bevilling og formidling af lån til klagernes køb og ombygning af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder

I 2008 købte klagerne, M og K, der er kunder i Nordea Bank, en fast ejendom for en købesum på ca. 2,9 mio. kr. Købet blev finansieret med en kontant udbetaling på 850.000 kr., hvoraf hovedparten udgjorde M’s provenu ved salg af en ejerlejlighed, og et 30-årigt 6 % obligationslån på 2.207.000 kr. i Nordea Kredit

I 2009 blev Nordeakreditlånet omlagt og forhøjet til et 30-årigt 5 % obligationslån med en hovedstol på 3.283.000 kr. og afdragsfrihed. Herved fremkom et provenu på 875.000 kr., der skulle dække hovedparten af en ombygning af ejendommen. Til navnlig restfinansiering af ombygningen ydede banken i begyndelsen af 2010 klagerne et 30-årigt prioritetslån på 300.000 kr. med afdragsfrihed.

Ifølge klagernes skattemæssige årsopgørelser for 2010 havde de en samlet bruttoindkomst på ca. 640.000 kr.

I 2011 begyndte klagerne på en ny ombygning af ejendommen, der blev finansieret med et rentetilpasningslån i Nordea Kredit på 736.000 kr. med afdragsfrihed og en forhøjelse af prioritetslånet til 600.000 kr.

Den 13. december 2011, hvor byggeriet var færdigt, blev der afholdt et møde mellem parterne. Af bankens referat fra mødet fremgår blandt andet:

"…

Vi gennemgik jeres budget og I har fået det udleveret. I bedes gennemgå budgettet så vi er sikre på at vi har det hele med. I det budget I fik med hjem mangler dog udgift til det nye forbrugslån, som fremsendes senere.

…"

Under sagen er der fremlagt to stk. side ét af "Rådighedsberegning nuværende budget", begge stilet til klagerne og begge dateret den 13. december 2011. Den ene beregning viser et rådighedsbeløb pr. måned på 12.311 kr. Den anden et rådighedsbeløb på 10.908 kr. pr. måned. Beregningen af rådighedsbeløbet til 12.311 kr. pr. måned blev udleveret til klagerne på mødet den 13. december 2011. Banken har anført, at klagerne efterfølgende modtog beregningen af rådighedsbeløbet på 10.908 kr., som indeholdt klagernes udgift til et nyt forbrugslån, jf. mødereferatet. Klagerne har anført, at de aldrig har modtaget den pågældende beregning.

Af klagernes skattemæssige årsopgørelser for 2011 fremgår en samlet bruttoindkomst på ca. 755.000 kr.

Den 26. oktober 2012 beregnede banken klagernes rådighedsbeløb til 9.623 kr. pr. måned. Beregningen tog udgangspunkt i en samlet indtægt på 712.000 kr.

På et møde den 12. november 2012 gjorde klagerne indsigelse imod forløbet og rådighedsbeløbet størrelse, som klagerne fandt utilstrækkeligt. Banken afslog en anmodning fra klagerne om eventuel nedsættelse af gælden.

Parternes påstande

Den 28. november 2012 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal nedbringe deres gæld med 1 mio. kr., subsidiært et mindre beløb.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at de til stadighed har forudsat, at deres månedlige rådighedsbeløb var på 12.000 kr. Banken fik de fulde oplysninger om deres økonomi, og det blev drøftet, at det også skulle være muligt at blive i huset, selvom én af dem skulle blive arbejdsløs i en periode. I betragtning af deres alder måtte der også tages højde for eventuelle børn. K sluttede sin uddannelse i 2009 og fik herefter en lønindtægt. I 2011 var K’s indkomst særlig høj, hvilket skyldes, at hun fik lønkompensation for transportudgifter i en periode på seks måneder, hvor hun skulle arbejde i en anden by.

De havde fuld tillid til banken og var til stadighed af den overbevisning, at de havde 12.000 kr. om måneden at leve for. Dette blev understøttet af beregningen, som banken udleverede på mødet den 14. december 2011.

De blev først klar over problemerne i april 2012, hvor et underskud på 20.000 kr. blev dækket ind via overskydende skat.

Hverken K’s lønstigninger eller en omlægning i 2012 af det største realkreditlån til et 4 % obligationslån har haft en positiv indvirkning på deres rådighedsbeløb.

På trods af det nuværende lave renteniveau, ville de efter bankens praksis ikke kunne blive godkendt til køb af deres eget hus, idet gælden overstiger deres indkomst x 3,5.

Et eventuelt salg af ejendommen vil ikke indbringe tilstrækkeligt til at dække alle lån. Deres ikke ubetydelige eget arbejde på ejendommen og deres kontante indskud vil i hvert fald være tabt.

Banken burde have frarådet den seneste ombygning, der oversteg deres økonomiske formåen. Hvis ombygningen, der kostede ca. 1 mio. kr., ikke var blevet gennemført, ville de have haft et tilfredsstillende rådighedsbeløb og dermed mulighed for at blive i ejendommen. Banken bør derfor frigøre dem for gæld i denne størrelsesorden.

Alternativt bør banken frigøre dem for hæftelsen for forhøjelsen af prioritetslånet på 300.000 kr. og en senere ydet lønkredit på 145.000 kr. Banken bør i hvert fald frigøre dem for en del af gælden på lønkreditten.

Nordea Bank har anført, at klagernes lån og låneforhold blev etableret efter anmodning fra klagerne.

Bevillingerne skete i overensstemmelse med bankens retningslinjer for kreditvurdering og på baggrund af indleveret budgetmateriale, herunder opgørelser og lønsedler m.v. fra klagerne.

Forud for ombygningen i 2009 blev klagernes rådighedsbeløb beregnet til 10.300 kr. pr. måned. Det blev drøftet, om rådighedsbeløbet var tilstrækkeligt, hvilket klagerne konkluderede, at det var. Klagerne tilkendegav ikke, at de havde planer om børn og bil, og der blev derfor ikke medtaget sådanne udgifter i budgettet. I forbindelse med et møde den 19. marts 2010 blev det beregnet, at rådighedsbeløbet var uændret 10.300 kr. pr. måned.

I 2011 afslog banken en anmodning fra klagerne om et lån til en bil, hvorefter klagerne i stedet valgte at lease en bil.

Efter ombygningen i 2011 blev klagernes rådighedsbeløb i december 2011 beregnet til 10.908 kr. pr. måned. Knap et år efter i oktober 2012 blev rådighedsbeløbet beregnet til 9.623 kr. pr. måned. Klagerne, der nu ventede barn, gav udtryk for, at de ønskede sig et rådighedsbeløb på ca. 12.000 kr. pr. måned.

Klagerne har løbende godkendt de beregnede månedlige rådighedsbeløb, som til stadighed har ligget i omegnen af 10.000 kr. pr. måned.

Ankenævnets bemærkninger

Det kan efter det foreliggende ikke lægges til grund, at Nordea Bank ved sin rådgivning af klagerne i forbindelse med deres køb af den omhandlede ejendom for ca. 2,9 mio. kr. i 2008 og de efterfølgende ombygninger i henholdsvis 2009 og 2011 på hver ca. 1 mio. kr. begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken.

Banken har anført, at man på grundlag af klagernes oplysninger om udgifter og indtægter, til stadighed har opgjort klagernes rådighedsbeløb til cirka 10.000 kr. om måneden til en husstand på to personer.

Ankenævnet finder efter det foreliggende ikke tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at et rådighedsbeløb på 12.000 kr. pr. måned var en væsentlig forudsætning for klagerne, og at banken var bekendt hermed.

Klagerne traf selv beslutning om ejendomskøbet og de efterfølgende ombygninger samt finansieringen heraf. Klagerne må selv bære risikoen for, hvis de ikke har økonomisk mulighed for at blive boende i ejendommen, og hvis ejendommen ikke kan sælges uden tab.

Ankenævnet finder således ikke grundlag for at pålægge banken at nedskrive klagernes gæld, hverken helt eller delvist.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.