Fejl i økonomiberegning udarbejdet i forbindelse med køb af fast ejendom som følge af fejl i salgsopstilling. Spørgsmål om ansvarsgrundlag og tab.
| Sagsnummer: | 232 /1995 |
| Dato: | 08-05-1996 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Stig Hansen, Ole Just, Niels Bolt Jørgensen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Boligberegning
|
| Ledetekst: | Fejl i økonomiberegning udarbejdet i forbindelse med køb af fast ejendom som følge af fejl i salgsopstilling. Spørgsmål om ansvarsgrundlag og tab. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Den 9. marts 1994 udarbejdede indklagede en økonomiberegning for klagerne i forbindelse med deres overvejelser om køb af en nedlagt landbrugsejendom.
Beregningen blev foretaget på grundlag af en salgsopstilling af 15. februar 1994, som på sælgers foranledning var udarbejdet af et ejendomsmæglerfirma. Af salgsopstillingen fremgår bl.a.:
"PRIORITERINGSFORSLAG:
| ___________________________________________________________________________________ | |||||||
4 | |||||||
| ___________________________________________________________________________________ | |||||||
| Prioriteret pris: | 815.000 | 58.851 | -1.144 | 57.707 | |||
*) Incl. evt. fradragskonto."
De nævnte beløb blev anvendt af indklagede i økonomiberegningen.
Klagerne var under salgsforhandlingerne bistået af en advokat, som efter det oplyste fik udleveret såvel ejendomsmæglerens salgsopstilling som indklagedes økonomiberegning. Der blev ikke udarbejdet slutseddel.
Ved betinget skøde underskrevet af klagerne den 26. maj 1994 og af sælger den 25. august 1994 købte klagerne ejendommen med overtagelse 1. september 1994. Klagerne havde med sælger forhandlet sig til en købesum på 785.000 kr., som skulle berigtiges ved overtagelse af et indestående kontantlån i Nykredit på 475.000 kr., et ejerskiftelån i DLR på 100.000 kr. og en kontant udbetaling på 210.000 kr. Den kontante udbetaling blev delvist finansieret af indklagede, som, da det viste sig, at DLR bevilgede et lån på kun 74.000 kr., også finansierede denne difference. Den 8. december 1994 gav sælger køberne endeligt skøde.
Ved modtagelsen af første terminsopkrævning fra Nykredit konstaterede klagerne, at terminsbetalingen var større end forudsat. De blev opmærksom på, at første års afdrag på Nykreditlånet i salgsopstillingen fejlagtigt var opført med et negativt beløb, hvorved den årlige ydelse fejlagtigt var beregnet til 30.169 kr. mod korrekt 41.427 kr. Den samme fejl gjorde sig gældende for så vidt angik økonomiberegningen, idet denne var udarbejdet på grundlag af oplysningerne i salgsopstillingen.
Klagerne har den 27. april 1995 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en godtgørelse på 80.000 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at den årlige ydelse på Nykredit-lånet er blevet forøget med 11.258 kr. i forhold til, hvad de på baggrund af indklagedes økonomiberegning berettiget kunne forvente. Indklagedes medarbejder, der erkender at have undret sig over, at første års afdrag var negativt, burde have kontrolleret, om oplysningen var korrekt. Fejlen var åbenbar og kunne være afhjulpet ved en opringning til mægleren. I medfør af lov om omsætning af fast ejendom har en forbruger, som i god tro har indrettet sin økonomi i tillid til en ejendomsmæglers beregning, krav på godtgørelse, såfremt det viser sig, at beregningen er behæftet med fejl til skade for forbrugeren. Denne bestemmelse kan anvendes analogt i nærværende sag. Endvidere gøres det gældende, at indklagede har handlet culpøst, og at der er tale om et skærpet culpaansvar, idet indklagede er professionel. Det må anses for en skærpende omstændighed, at indklagede markedsfører sig med boligrådgivning. De øvrige betingelser for at pålægge indklagede erstatningsansvar må anses for opfyldt, herunder at de har lidt et tab, idet de ved afvikling af Nykredit-lånet ikke opnår det skattefradrag, som var forudsat.
Indklagede har anført, at man ikke var forpligtet til at kontrollere, om de oplysninger, klagerne havde overgivet fra mægleren, var korrekte. Den pågældende medarbejder undrede sig over beløbsangivelserne, man da der ved fradragskolonnen var en stjernehenvisning om en eventuel fradragskonto, mente hun, at ydelsesangivelsen indeholdt kurstabsfradrag, hvorfor hun ikke kontrollerede oplysningerne yderligere. Lov om omsætning af fast ejendom kan ikke føre til, at der pålægges andre end ejendomsmæglere at betale godtgørelse. Forøgelsen af ydelsen i forhold til det forudsatte har ikke medført et tab for klagerne, idet disse har fået ejendommen overdraget til aftalte købesum. Økonomiberegningen var ikke bestemmende for klagernes beslutning om at købe den pågældende ejendom, idet købesummen efterfølgende blev nedsat med 30.000 kr., ligesom en del af det forudsatte lån i DLR måtte finansieres med sparekasselån. Herved blev de samlede udgifter på ejendommen ikke det beløb, der var angivet i økonomiberegningen. En eventuel tabsopgørelse bør tage udgangspunkt i merydelsen tilbagediskonteret til nutidsværdi.
Ankenævnets bemærkninger:
3 medlemmer - Peter Blok, Ole Just og Jørn Ravn - udtaler:
Vi finder, at indklagedes medarbejder burde have indset, at der måtte være en fejl i ejendomsmæglerens salgsopstilling, idet der ikke kunne være tale om et negativt afdrag på lånet til Nykredit. Medarbejderen begik derfor en ansvarspådragende fejl ved uden nærmere undersøgelse at lægge salgsopstillingens tal til grund for økonomiberegningen.
Det er i retspraksis antaget, at køberen af en fast ejendom som udgangspunkt har krav på erstatning, såfremt det viser sig, at de årlige prioritetsydelser er højere end oplyst af sælgeren eller denne ejendomsmægler, jf. bl.a. UfR 1980 s. 255 V og UfR 1981 s. 410 H. Det kan ikke antages, at Højesterets dom i den såkaldte løbetidssag, jf. UfR 1996 s. 200, har ændret denne praksis. Indklagedes anbringende om, at klagerne ikke kan anses at have lidt tab, kan derfor ikke tages til følge.
Efter det anførte og idet bemærkes, at indklagede ikke har gjort gældende, at klagerne eller disses advokat selv burde have opdaget fejlen forud for handelens indgåelse, finder vi, at indklagede er erstatningspligtig over for klagerne. Vi finder, at erstatningen bør beregnes som nettonutidsværdien af den årlige merydelse i forhold til det oplyste, dvs. ved tilbagediskontering af de årlige mernettoydelser, som fremkommer, når merbruttoydelserne på 11.258 kr. reduceres med værdien af skattefradraget. Det således beregnede erstatningsbeløb bør forrentes som nedenfor bestemt.
Det bemærkes, at vi ikke har taget stilling til, hvorvidt og i givet fald i hvilket omfang indklagede måtte have ret til regres mod ejendomsmægleren.
2 medlemmer - Peter Stig Hansen og Niels Bolt Jørgensen - udtaler:
Vi finder, at klagerne og/eller deres advokat forud for handelens indgåelse selv burde have opdaget, at der var en fejl i ejendomsmæglerens salgsopstilling og dermed også i indklagedes økonomiberegning, idet der ikke kunne være tale om et negativt afdrag på lånet til Nykredit. Allerede af denne grund må klagerne være afskåret fra at påberåbe sig fejlen over for indklagede.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger til klagerne betale en erstatning beregnet som foran anført med tillæg af rente efter renteloven fra den 27. april 1995. Klagegebyret tilbagebetales klageren.