Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med i forbindelse med køb og ombygning af fast ejendom
| Sagsnummer: | 354 /2017 |
| Dato: | 24-05-2018 |
| Ankenævn: | Eva Hammerum, Andreas Moll Årsnes, Karin Duerlund, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Byggelån
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom |
| Ledetekst: | Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med i forbindelse med køb og ombygning af fast ejendom |
| Indklagede: | Nordea Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører, om Nordea Danmark har pådraget sig et rådgivningsansvar i forbindelse med finansiering af klagernes køb og ombygning af en fast ejendom.
Sagens omstændigheder
Ved købsaftale af 15. oktober 2014 købte klagerne M og H med overtagelse den 15. november 2014 et hus, som de ønskede at ombygge. Købesummen, der udgjorde seks mio. kr., blev trukket på en nyoprettet Boligskiftkonto (kontonummer -637) i Nordea Danmark.
Ved brev af 3. november 2014 sendte banken et resume af et møde mellem parterne samme dag, hvor klagerne havde fået udleveret bankens faktablad om nybyggeri og om- og tilbygning og en Vejledende finansieringsplan – Nybyggeri. I finansieringsplanen blev klagernes finansieringsbehov opgjort til cirka 10,7 mio. kr. svarende til købesummen på seks mio. kr. med tillæg af fire mio. kr. til ombygning og 0,7 mio. til omkostninger og uforudsete udgifter. Finansieringen bestod af et realkreditlån i Nordea Kredit på otte mio. kr., svarende til 80% af den forventede handelsværdi (belåningsværdi) af ejendommen efter ombygningen, som udgjorde ti mio. kr. Hertil kom en Nordea prioritet på 2,3 mio. kr. og en egenfinansiering på 400.000 kr.
Ved en e-mail af 11. november 2014 til klagerne tilbød banken en rentesats på 4,50 % om året på en Nordea prioritet til finansiering af ombygningen.
Den 18. november 2014 blev der på konto -637 indsat knap seks mio. kr., som efter det oplyste vedrørte et prioritetslån i banken. Rentesatsen på lånet var efter det oplyste 3,55 %. Samme dag indsatte klagerne 400.000 kr. på konto -637. Der var herefter et indestående på konto -637 på cirka 250.000 kr.
Ved e-mail af 12. marts 2015 til banken oplyste klagerne, at byggeriet blev væsentligt dyrere end de havde regnet med. Klagerne anførte endvidere blandt andet:
”…
Priserne for det endelige projekt lander på:
Kælderfundering m.v.:
1.800.000,-
Hovedentreprise som beskrevet i vedlagte dokumenter:
4.710.000,-
Alt i alt et projekt til 6,5 mio. kr.
Vi er i gang med at presse priserne og forventer, at det kan barbere et par hundrede tusinde af prisen. Samtidig håber vi jo også, der er basis for en lidt højere vurdering af huset. Men der bliver formentlig tale om at lave lidt "halefinansiering", som du vist kaldte det.
Vedlægger tilbuddet fra entreprenøren, entreprisebeskrivelser og tegninger.
…”
Ved e-mail af 26. marts 2015 til klagerne oplyste banken, at Nordea Kredit fastholdt vurderingen på ti mio. kr. Banken ville vende tilbage om mulighederne for yderligere finansiering. Banken tilføjede, at ejendommen skulle genvurderes, når projektet var færdigt, og at en højere vurdering på det tidspunkt ikke var urealistisk. Ved e-mail samme dag til banken anførte klagerne blandt andet:
”…
Som vi har sagt tidligere, så er vi meget glade for Nordea, men som vi også har sagt før, så er det klart, at vi er nød til at kigge på andre muligheder, hvis vi kan få et bedre og/eller billigere tilbud et andet sted. Og umiddelbart vil jeg tro at det bliver en dyr affære med en “halefinansiering” på over 3 mill.
…”
Den 9. april 2015 blev der afholdt et møde mellem parterne, hvor banken udarbejdede en ny Vejledende finansieringsplan – Nybyggeri. I forhold til finansieringsplanen af 3. november 2014 var klagernes finansieringsbehov forhøjet med cirka 2,7 mio. kr., som blev dækket ved en forhøjelse af Nordea prioritet fra 2,3 mio. kr. til fem mio. kr. Vedrørende realkreditlånet på uændret otte mio. kr. besluttede klagerne sig for et afdragsfrit rentetilpasningslån med refinansiering hvert tredje år. Der blev i den forbindelse udarbejdet en ”Erklæring vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”, jf. Finanstilsynets bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder. Under sagen er der fremlagt et ikke underskrevet eksemplar af erklæringen.
Vedrørende konto -637 er der fremlagt et udateret og ikke underskrevet eksemplar af en Byggekontokontrakt mellem banken og klagerne vedrørende finansiering med et kreditmaksimum på fem mio. kr. og et realkreditlån på otte mio. kr.
Vedrørende konto -637 og er der endvidere fremlagt et udateret og ikke underskrevet eksemplar af en Byggekontokontrakt mellem banken og klagerne vedrørende finansiering med udgangspunkt i en finansieringsplan af 30. april 2015. Af byggekontokontrakten fremgår en forventet finansiering med et rentetilpasningslån på otte mio. kr. i Nordea Kredit og indfrielse af et lån i banken på seks mio. kr. Den i byggekontokontrakten anførte finansieringsplan af 30. april 2015 er ikke fremlagt i sagen.
I perioden november 2014 - maj 2015 blev der på konto -637 hævet i alt knap to mio. kr. til byggeomkostninger. I juni 2015 blev der hjemtaget et forhåndslån i Nordea Kredit med et provenu på cirka otte mio. kr., som blev anvendt til indfrielse af prioritetslånet vedrørende købesummen på seks mio. kr. Restprovenuet på cirka to mio. kr. blev indsat på konto -637. Der var herefter et indestående på konto -637 på cirka 220.000 kr.
Den 16. november 2015 sendte banken et referat fra et møde mellem parterne, der var blevet afholdt i huset den 13. november 2015. Af referatet fremgik, at byggeriet var næsten færdigt, og at banken skulle bestille færdigmelding når udearealet var anlagt. I øvrigt fremgik blandt andet:
”…
Vi talte om Jeres risikoprofil, idet lige nu ligger Jeres formue i værdipapirer, mens I låner fuldt op i ejendommen – I har altså en betydelig risiko – hvis værdipapir markedet pludseligt skulle falde. I er helt klar over risikoen, men vælger at beholde investeringerne. I vil dog overveje igen, når næste sum på ca. tkr. 1.200 fra [H’s delvise salg af en virksomhed] bliver udbetalt ca. 1. maj 2016.
[Bankens medarbejder] udleverede ajourførte rådighedsberegninger ud fra at ejendommen bliver vurderet til Mio kr. 14,5, og en belåning på 80 % fast rente og uden afdrag. …
…”
Ifølge en kontoudskrift pr. den 31. december 2015 var kreditmaksimum på konto -637 forhøjet til 6,3 mio. kr. Gælden på kontoen udgjorde 6.319.827 kr.
På baggrund af en forespørgsel fra klagerne sendte banken ved e-mail af 4. februar 2016 en beregning af klagernes renteudgifter for 2016. Ved beregningen var det blandt andet forudsat, at ejendommen af Nordea Kredit ville blive vurderet til 14 mio. kr. endvidere fremgik blandt andet:
”…
I må ikke betragte ovenstående som et endeligt kredittilsagn. Når projektet er endeligt færdigt og vi kender den endelige belåningsvurdering, så aftaler vi hvordan finansieringen skal være og om der er behov for egenfinansiering.
…”
I perioden januar - marts 2016 steg gælden på konto -637 hovedsageligt som følge af tilskrivning af garantiprovision og renter på i alt cirka 110.000 kr. Ifølge en kontoudskrift pr. den 31. marts 2016 var kreditmaksimum på konto -637 forhøjet til 6,750 mio. kr. Gælden på kontoen var knap 6,5 mio. kr.
I juni 2016, hvor ejendommen var færdigmeldt, fastholdt Nordea Kredit vurderingen på 10 mio. kr. I september 2016 forhøjede Nordea Kredit vurderingen til 11 mio. kr. Klagerne mente, at vurderingen var for lav, og ønskede at indhente alternative tilbud i andre realkreditinstitutter.
Den 4. november 2016 blev der afholdt et telefonmøde mellem parterne. Banken oplyste, at Nordea Kredit lånet højst kunne udgøre 8,8 mio. kr. Klagerne oplyste, at de regnede med, at en anden udbyder kunne tilbyde et realkreditlån på 10,4 mio. kr.
Den 26. juli 2017 sendte klagerne en klage til banken over forløbet. Klagerene anførte blandt andet:
”…
Vi bliver kunder i Nordea i 2013. I 2014 sælger [H] en del af sin virksomhed for cirka 8,5 mio. kr. Samtidig sælger vi vores hus med en fortjeneste på 600.000,- og finder et byggeprojekt, vi meget gerne ville købe.
…
Vurderingen af huset var 10 mill, og vi optog første del af realkreditlånet på baggrund af denne vurdering, omtrent samtidig som byggeriet gik i gang.
Byggeriet har taget over et år med Nordea inde over i hele processen. Vi har fremsendt alle informationer og tegninger, og er aldrig blevet mødt at hverken krav eller information om at Nordea Kredit gerne ville ind over.
Da byggeriet afsluttes er det tid til at konvertere vores Nordea prioritet til realkredit, og nu kommer Nordea Kredit på banen. De kan desværre ikke vurdere huset højere end de oprindelige 10 mio. – hvilket kommer meget bag på os. Der har ikke tidligere været antydningen af at Nordea kredit ikke kunne vurderer højere. Vi havde endda en salgsvurdering fra en [ejendomsmægler], der mente at han ville kunne udbyde det til en minimums salgspris på 15 mio. kr.
Efter meget tovtrækkeri blev Nordea Kredit – med stor hjælp fra vores rådgiver overbevist om en højere vurdering – dog kun 11,5 mio. Men nu var vi begyndt at kigge os om efter alternativer. Vi har fået to vurderinger - en fra [realkreditinstitut A] og en fra [realkreditinstitut B] - der begge kommer med en belåningsvurdering på 13 mill. Altså en hel del mere end Nordea kredit.
Så nu står vi i den situation, at for at sikre vores formue bedst muligt og være fornuftige forbrugere, så er vi nød til at flytte hele vores engagement.
Det har kostet en masse tid og ikke mindst renter på en dyr Nordea prioritet, da vi slet ikke har været forberedt på, at det her kunne blive en udfordring. Det kunne efter vores mening have været mere fair, at vi var blevet varskoet om at denne situation kunne opstå, og hvilke rammer vi som kunder havde at agerer indenfor. I det tilfælde havde vi haft nogle flere muligheder for at forhandle vilkår med andre banker både i forhold til vores formue og vores gæld i vores bolig.
Vi ville ønske, at Nordea på et tidligere tidspunkt havde fortalt os, at det vi troede var en foreløbig vurdering, der medregnede risici som byggestop, ulykker osv, rent faktisk var en endelig vurdering. Måske vi så havde skiftet bank allerede da, men vi kunne også have revideret byggeprojektet til en billigere udgave.
Allerhelst ville vi naturligvis ønske, at jeres vurdering var højere. …
…”
Ifølge kontoudskrifter for konto -637 var udlånsrentesatsen i perioden 20. oktober 2014 - 16. februar 2015 9,308 %, bortset fra gæld under 196.564 kr., hvor rentesatsen var 0,125 %. Fra den 16. februar 2015 var rentesatsen 3,546 %, og den 19. juni 2015 steg rentesatsen til 4,577 %. Banken har oplyst, at rentesatserne på kontoudskrifterne var den nominelle rente, og at rentesatsen på 4,577 % svarer til en årlig rente på 4,50 %.
Den 25. oktober 2017 indgav klagerne en klage over Nordea Danmark til Ankenævnet.
Banken har anført, at rentesatsen på konto -637 burde have været 4,50 % pr. den 11. november 2014 og har på den baggrund under sagen pr. kulance tilbageført en rentetilskrivning på 366,48 kr. pr. den 31. december 2014 og en rentetilskrivning på 3.961,18 kr. pr. den 31. marts 2015, således, at klagerne i de pågældende perioder har haft kreditten rentefrit.
Klagerne har fremlagt en graf, der viser stigende priser på villaer i lokalområdet i perioden fra efteråret 2014 til efteråret 2016.
Parternes påstande
Klagerne har nedlagt påstand om, at Nordea Danmark omkostningsfrit og med tilbagevirkende kraft skal stille dem, som om der i forlængelse af færdigmeldingen af byggeriet i september 2016 var blevet bevilget og optaget et realkreditlån i ejendommen på grundlag af en belåningsværdi på 14,5 mio. kr.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at banken ydede mangelfuld rådgivning i forbindelse med huskøbet og byggeriet, og at de som følge heraf er blevet påført et tab i form af øgede finansieringsomkostninger.
De havde stor tiltro til banken, som rådgav dem under hele forløbet. Banken udarbejdede beregninger med stigende belåningsværdi for ejendommen op til 14,8 mio. kr., men ved færdigmeldingen, nedsatte banken pludselig vurderingen til 11,5 mio. kr.
På mødet i november 2015 blev det drøftet, at byggeriet var blevet dyrere end først antaget, men bankrådgiverne roste ejendommen og byggeriet og udarbejdede ajourførte rådighedsberegninger med baggrund i en finansiering, der tog udgangspunkt i en vurdering på 14,5 mio. kr. I forbindelse med en beregning af forventede renteudgifter nogle måneder senere i februar 2016 tog banken udgangspunkt i en ejendomsvurdering på 14 mio. kr., hvilket var lidt lavere end på mødet i november og uden endelig kredittilsagn, hvilket de havde forståelse for, da byggeriet endnu ikke var færdigt.
Banken forsømte at rådgive om den økonomiske risiko, hvis byggeriet ikke kunne finansieres inden for boligens værdi. Tværtimod bekræftede banken den endelig finansiering og hele projektets soliditet både ved beregningerne og ved de løbende forhøjelser af engagementet. De stolede derfor på, at det de investerede i ejendommen også ville afspejle en værdistigning.
Af finansieringsplanerne fremgik kun en egenfinansiering på 400.000 kr.
Banken nedsatte værdien af ejendommen med 20 % i en periode, hvor priserne på villaer i lokalområdet var steget med 10% - 20%.
Banken opfyldte ikke sin pligt til at oplyse om væsentlige risici og til at varetage og tilgodese deres interesser, således at de kunne træffe de korrekte beslutninger, jævnfør reglerne om god skik. Kravene til rådgivningen og dokumentationen for rådgivning var høj, da det var en atypisk forudsætning at finansiere et byggeri med en difference på op mod 30 %, svarende til mere end tre mio. kr.
Som følge af bankens mangelfulde rådgivning er de blevet påført forøgede finansieringsomkostninger.
Nordea Danmark har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende, og at der ikke er et tab.
Banken har på intet tidspunkt givet klagerne tilsagn om, at belåningsværdien af ejendommen ved færdigmelding ville være i omegnen af 14 mio. kr. Belåningsværdien blev faktisk forhøjet med 10 % fra ti mio. kr. til 11 mio. kr. Det berettiger ikke til erstatning, at klagerne er blevet skuffede i deres forventninger til størrelsen af den endelige belåningsværdi.
Banken har ingen indflydelse på Nordea Kredits vurdering af belåningsværdien med henblik på optagelse af realkreditlån.
Den oprindelige belåningsværdi på ti mio. kr. blev fastholdt i finansieringsplanerne, den seneste byggekontokontrakt og ved udbetalingen af forhåndslånet.
Rådighedsberegningen og renteberegningen blev udarbejdet på grundlag af en forventning om en højere belåningsværdi. Banken tilsikrede ikke klagerne en belåningsværdi på 14,5 mio. kr. Tværtimod fremhævede banken, at der ikke var tale om et endeligt kredittilsagn.
Klagerne valgte at gennemføre byggeriet, selvom de var klar over, at der ville blive behov for en betydelig halefinansiering. Det blev aftalt, at spørgsmålet om egenfinansieringens størrelse skulle tages op, når den endelige vurdering fra Nordea Kredit forelå. Klagerne havde en god økonomi. Klageren H havde solgt dele af en virksomhed og stod efter eget udsagn til at modtage et større millionbeløb. Klagerne havde endvidere blandt andet et større værdipapirdepot.
Ankenævnets bemærkninger
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken ved sin rådgivning af klagerne i forbindelse med finansieringen af deres huskøb og ombygning begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.
Ankenævnet finder ikke, at banken tilsikrede klagerne, at de, når ombygningen af huset var færdig, ville kunne opnå et realkreditlån, der var større end lånet på cirka otte mio. kr., der i juni 2015 blev hjemtaget som forhåndslån.
Det fremgik af finansieringsplanerne, som banken udarbejdede henholdsvis den 3. november 2014 og den 9. april 2015, at det forventedes, at klagerne, når byggeriet var færdigt, ville kunne opnå realkreditlån i Nordea Kredit på cirka otte mio. kr. Den endelige låneudmåling blev lidt højere, idet Nordea Kredit tilbød et lån på 8,8 mio. kr. Ankenævnet finder, at klagerne selv måtte bære risikoen for størrelsen af den endelige låneudmåling, herunder risikoen for, at den indtrådte stigning i udgifterne til byggeriet ikke medførte en tilsvarende forøget belåningsværdi for ejendommen.
De under sagen oplyste rentesatser på klagernes kreditter og lån i banken kan ikke tilsidesættes som urimelige.
Banken har under sagen under sagen pr. kulance tilbageført en rentetilskrivning på 366,48 kr. pr. den 31. december 2014 og en rentetilskrivning på 3.961,18 kr. pr. den 31. marts 2015, således, at klagerne i de pågældende perioder har haft kreditten rentefrit. Ankenævnet finder ikke, at det kan pålægges banken at betale yderligere.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.
Klagerne får klagegebyret tilbage.