Rådgivning i forbindelse med køb og ombygning af ejendom.
| Sagsnummer: | 444 /1997 |
| Dato: | 14-09-1998 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Inge Frølich, Leif Nielsen, Allan Pedersen, Ole Reinholdt |
| Klageemne: |
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Akkord - øvrige spørgsmål Boligberegning |
| Ledetekst: | Rådgivning i forbindelse med køb og ombygning af ejendom. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Under denne sag har klageren gjort gældende, at indklagede har pådraget sig ansvar ved mangelfuld rådgivning i forbindelse med etablering af lån i en størrelsesorden, som hun ikke havde indtægtsmæssigt grundlag for at afvikle.
Sagens omstændigheder.
I 1996 købte klageren, der er adjunkt, en fast ejendom i Stege med overtagelse den 1. august 1996. Købesummen på 448.000 kr. skulle berigtiges ved et ejerskiftelån med provenu på 355.000 kr., en udbetaling på 35.000 kr. og et sælgerpantebrev på 58.000 kr.
Ved gældsbrev af 17. april 1996 ydede indklagede klageren et boliglån på 100.000 kr. med en månedlig ydelse på 950 kr.; ved kreditkontrakt af samme dato blev der oprettet en kassekredit på 70.000 kr. Klagerens engagement med indklagede bestod herudover af bl.a. et studielån med en månedlig ydelse på 2.600 kr. Klageren havde et billån og et mindre forbrugslån i to finansieringsselskaber.
I et "nuværende budget for 1996" udarbejdet af indklagedes Frederikshavn afdeling den 9. juli 1996 blev klagerens månedlige rådighedsbeløb beregnet til 6.826 kr. I budgettet var bl.a. indregnet ydelsen på boliglånet (11.400 kr.), billånet (22.200 kr.), studielånet (31.200 kr.), "øvrige lån" (6.000) og "rente på kredit" (5.500 kr.).
I forbindelse med flytningen blev engagementet overført fra Frederikshavn afdeling til Vordingborg afdeling, hvor der i september 1996 blev oprettet en byggekredit til finansiering af ombygning af ejendommen og indfrielse af sælgerpantebrevet.
Den 24. januar 1997, hvor ombygningen af ejendommen næsten var tilendebragt, fremsendte klageren et af hende udarbejdet budget til indklagede. I dette opgjorde klageren sin årlige nettoindtægt til 238.536 kr. og årlige faste udgifter til 154.133 kr., hvorefter rådighedsbeløbet kunne opgøres til 84.403 kr. eller 7.033 kr. månedligt. Ved opgørelsen af de samlede udgifter var der bl.a. medtaget ydelserne på studielånet, boliglånet, billånet og det mindre finansieringsselskabslån samt renteudgiften på kassekreditten, men der ikke var taget højde for afvikling af kassekreditten og boligkreditten. Klageren fremsendte samtidig en faktura for VVS-arbejde til betaling via byggekontoen og foreslog et møde om afvikling af denne, når et resterende el-arbejde var udført.
Byggekontoens saldo var 278.643,53 kr. (negativ) den 24. januar 1997.
Ved gældsbrev af 28. februar 1997 ydede indklagede klageren et boliglån på 350.101,01 kr. med en månedlig ydelse på 3.000 kr. Låneprovenuet på 340.000 kr. blev anvendt til indfrielse af byggekontoen.
Ved skrivelse af 23. juni 1997 til indklagede anmodede klageren via sin advokat om akkordering af den samlede gæld. Advokaten henviste bl.a. til et budget udarbejdet af et andet pengeinstitut den 30. maj 1997, ifølge hvilket der for klageren, der er eneforsørger med 2 børn, var beregnet et rådighedsbeløb på ca. 35.000 kr. årligt, selv om der ved udarbejdelsen af budgettet ikke var taget hensyn til klagerens fulde engagement i indklagede, samt klagerens forpligtelser over for 3 finansieringsselskaber.
Fra og med juli 1997 indgik klagerens løn i et andet pengeinstitut.
Ved skrivelse af 4. juli 1997 til advokaten meddelte indklagede bl.a., at alle betalinger for klageren var stoppet og tilbageført, og at Hypotekbanken ville blive anmodet om at indfri studielånet.
Den 8. juli 1997 udarbejdede indklagede et nyt budget for klageren. Af budgettet fremgår, at klagerens disponible indkomst efter skat og boligudgifter var 211.861 kr. De øvrige faste udgifter blev opgjort til 142.161 kr., hvorved rådighedsbeløbet blev 69.700 kr. eller 5.808 kr. månedligt. Efter rettelser i budgettet blev rådighedsbeløbet ændret til ca. 6.400 kr. månedligt. I de faste udgifter var indregnet bl.a. ydelserne på de to boliglån, studielånet, billånet og det mindre lån.
Budgettet dannede grundlag for et møde mellem indklagede, klageren og dennes advokat den 1. august 1997. Af et referat fra mødet fremgår bl.a., at klageren ud over gælden til indklagede, billånet og det mindre lån havde forpligtelser over for 2 yderligere finansieringsselskaber.
Den 19. september 1997 fremsendte indklagede nyt budget til klagerens advokat, idet indklagedes samtidig foreslog, at gælden til indklagede blev sammenlagt til et lån med en løbetid på 30 år og en ydelse på 4.500 kr. Denne ydelse var indregnet i budgettet sammen med klagerens forpligtelser over for finansieringsselskaberne. Studielånet forudsattes overtaget af Hypotekbanken. Indklagede beregnede klagerens månedlige rådighedsbeløb til 6.100 kr.
Budgettet blev drøftet på et nyt møde den 21. oktobere 1997. Klageren kunne ikke godkende budgettet, bl.a. fordi der ikke var afsat midler til transport, børnepasning og vedligeholdelse af bil og bolig. Under mødet tilbød indklagede en afvikling af engagementet med 3.500 kr. månedligt.
Klageren afslog tilbudet og tilbød i stedet at betale 2.500 kr. pr. måned over 20 år til fuld og endelig afgørelse af mellemværendet. I en skrivelse af 19. november 1997 tog klagerens advokat forbehold om at rejse erstatningskrav mod indklagede på grund af dårlig rådgivning.
Ifølge en intern engagementsoversigt af 22. december 1997 var klagerens samlede gæld til indklagede 565.990 kr.
Parternes påstande.
Den 5. december 1997 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har bl.a. anført, at ejendommen blev købt og ombygningen iværksat efter rådgivning og i tæt samarbejde med indklagede, der finansierede udgifterne. Hun, der er eneforsørger til 2 børn, er ikke regnskabskyndig og satte derfor sin lid til indklagedes rådgivning. Da hun i sommeren 1997 drøftede sin økonomi med et andet pengeinstitut, gik det op for hende, at hendes løn ikke var tilstrækkelig til at afvikle engagementet. Indklagede har handlet erstatningspådragende ved at have godkendt ejendomskøbet og ombygningen, selvom der ikke budgetmæssigt var basis herfor. Indklagede burde i hvert fald på et langt tidligere tidspunkt have "råbt vagt i gevær", således at hun havde undgået den nuværende situation, hvor hun ikke kan tilbagebetale sin gæld fuldt ud. Indklagede havde et indgående kendskab til hendes økonomi, herunder lånene i finansieringsselskaberne, hvoraf ét var et billån. Ekstraudgiften som følge af knæskaden beløb sig til ca. 35.000 kr., men byggeudgifterne blev ikke højere end forventet. Indklagede bør betale en erstatning på mindst halvdelen af det nuværende engagement svarende til, hvad der er "lånt for meget" i henhold til indklagedes eget budget.
Indklagede har bl.a. anført, at Vordingborg afdelingen efter klagerens køb af ejendommen blev anmodet om at finansiere en ombygning. Ombygningen blev startet med udgangspunkt i et rådighedsbeløb i størrelsen 6.000 - 6.500 kr., i første omgang ved oprettelse af byggekreditten. Ombygningen beløb sig til mere end oprindeligt forudsat på grund af ejendommens stand og klagerens ønsker om udbedringer. Hertil kom forøgede udgifter for klageren som følge af en knæskade pådraget i november 1996. Disse udgifter blev dækket ved, at afdelingen bevilgede overtræk i forventning om inddækning ved udbetaling af erstatning fra forsikringsselskab og Arbejdsskadestyrelsen. Boliglånet på 350.000 kr. blev ca. 60-70.000 kr. større end oprindeligt forudsat. For ikke at reducere klagerens rådighedsbeløb blev løbetiden forlænget. Det var endvidere forudsat, at ydelsen på 3.000 kr. månedligt skulle forhøjes med henblik på at reducere løbetiden, når studielånet var indfriet pr. 1. september 2000. Engagementet forløb uden problemer, indtil man uden varsel modtog klagerens advokats skrivelse af 23. juni 1997. Indtil da havde afdelingen på intet tidspunkt haft den opfattelse, at klageren ikke havde overblik over sin økonomi. Indklagede blev også først ved advokatens skrivelse bekendt med, at klageren ud over billånet og det mindre lån havde påtaget sig forpligtelser over for yderligere to finansieringsselskaber. Klagerens økonomisk vanskelige situation skyldes dels forpligtelserne til finansieringsselskaberne, dels udgifter som følge af tilskadekomsten, hvilket er forhold, som indklagede har været uden indflydelse på. Det er indklagedes opfattelse, at klageren er i stand til at afvikle engagementet og stadig have et efter omstændighederne tilfredsstillende rådighedsbeløb.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede som følge af mangelfuld rådgivning har pådraget sig erstatningsansvar over for klageren. Nævnet har herved bl.a. lagt vægt på, at indklagede ikke blev anmodet om at udarbejde et budget vedrørende klagerens samlede fremtidige økonomi efter køb og ombygning af den faste ejendom, at indklagede derfor måtte gå ud fra, at klageren selv havde foretaget de fornødne undersøgelser af, om hun ville være i stand til at finansiere disse investeringer, og at det viste sig, at klageren havde gæld, som indklagede ikke var bekendt med.
Ankenævnet kan ikke pålægge indklagede at acceptere en akkordordning.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.