Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med overtagelse af ejendom efter skilsmisse.
| Sagsnummer: | 37 /2018 |
| Dato: | 21-08-2018 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Andreas Moll Årsnes, Karin Duerlund, Mor-ten Bruun Pedersen og Søren Geckler |
| Klageemne: |
Boligberegning
Udlån - bodeling, samlivsophævelse |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med overtagelse af ejendom efter skilsmisse. |
| Indklagede: | Den Jyske Sparekasse |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med overtagelse af ejendom efter skilsmisse.
Sagens omstændigheder
Klageren og hans tidligere ægtefælle, H, var kunder hos Den Jyske Sparekasse. I forbindelse med parrets separation og skilsmisse ønskede parret, at klageren skulle overtage deres fælles ejendom som eneejer pr. 1. august 2013. Ejendommen var belånt med et realkreditlån med rentetilpasning og afdragsfrihed frem til den 30. juni 2017 samt et boliglån i sparekassen. I en salgsvurdering pr. 11. marts 2013 havde en ejendomsmægler vurderet, at der ville være et underskud ved et salg af ejendommen på ca. 293.000 kr.
Klageren havde endvidere et billån på 78.250 kr. i sparekassen.
Ifølge sparekassens budgetberegning af 18. juli 2013 ville klagerens månedlige rådighedsbeløb efter overtagelse af ejendommen blive 8.472 kr. i perioden fra 1. august 2013 til den 31. juli 2014. Klagerens årlige indkomst var anført til 450.000 kr. Restgælden på realkreditlånet og boliglånet udgjorde henholdsvis ca. 1.366.000 kr. og 360.000 kr. I fremsendelsesbrevet til klageren vedrørende beregningen anførte sparekassen:
”… Budgettet er udfærdiget på baggrund af de oplysninger, som vi har modtaget fra dig. Vi anbefaler, at du nøje gennemgår de enkelte poster i budgettet. Hvis du har tilføjelser eller rettelser til budgettet, skal du oplyse dem til os, så vi kan lave en ny beregning.”
I beregningen var anført:
”… Budgettet kan kun anvendes som vejledning, så længe der ikke er sket ændringer heri. Vi påtager os intet ansvar for rigtigheden af de af dig afgivne oplysninger og de angivne forudsætninger …”
Sparekassen har oplyst, at klagerens månedlige rådighedsbeløb efter udløb af afdragsfriheden på realkreditlånet i 2017 ville være 3.597 kr. Dette beløb var påført med håndskrift på fremsendelsesbrevet med teksten ”trad. vilkår/afvikling vil betyde mer-udgift på ca. kr. 4.875 = rådighedsbeløb 3.597”. I sagen er endvidere fremlagt en vejledende beregning af 18. juli 2013 vedrørende omlægning af realkreditlånet til to fastforrentede lån (et 2 % lån på 335.000 kr. med afdrag og et 3,5 % lån på 1.091.000 kr. med indledende afdragsfrihed). Ydelsen på de to lån efter skat ville være ca. 70.560 kr., svarende til en merydelse på 58.483 kr. pr. år/4.875 kr. pr. måned i forhold til ydelsen på det eksisterende realkreditlån.
Klageren overtog ejendommen som eneejer samt realkreditlånet og boliglånet som enedebitor pr. den 1. august 2013. Af overdragelsesaftalen mellem klageren og H fremgik, at købesummen blev berigtiget ved klagerens overtagelse af realkreditlånet og boliglånet, at parret forud for overdragelsesaftalen havde ladet ejendommen vurdere af en ejendomsmægler, og at købesummen var ”aftalt som et led i vores separation”.
I foråret 2015 blev klagerens billån forhøjet med ca. 50.000 kr. til brug for udskiftning af bil.
Den 22. juni 2016 udarbejdede sparekassen to budgetberegninger til klageren baseret på en årlig indkomst på 300.000 kr. Klagerens månedlige rådighedsbeløb var beregnet til henholdsvis 4.210 kr. med det eksisterende realkreditlån frem til den 30. juni 2017 og 553 kr. ved finansiering med et nyt F5 realkreditlån.
På et møde med sparekassen i august 2016 rejste klageren indsigelse mod sparekassens rådgivning i forbindelse med hans overtagelse af ejendommen. I september 2016 ophævede sparekassen klagerens engagement, og ejendommen blev efterfølgende solgt på tvangsauktion. I juni 2017 opgjorde sparekassen sit krav efter tvangsauktionen og sendte et betalingspåkrav til klageren.
Parternes påstande
Den 23. januar 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Den Jyske Sparekasse skal betale en erstatning til ham.
Den Jyske Sparekasse har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at sparekassen har ydet mangelfuld rådgivning og uansvarlig långivning.
H var medskyldner på lånene, men blev slettet af sparekassen. Det er unormalt, at en meddebitor bliver slettet. Sparekassen burde ikke have slettet H som meddebitor.
Hans samlede gæld udgjorde ca. 1,8 mio. kr. efter gældsovertagelsen i 2013. Sparekassen burde ikke have ladet ham overtage den samlede gæld, men burde have stoppet hans overtagelse af ejendommen. Sparekassen bærer et væsentligt ansvar for tvangsauktionen.
Hans rådighedsbeløb var helt utilstrækkeligt. Sparekassen havde lønsedler og selvangivelse til rådighed. Disse viste, at indkomsten forudsatte dobbeltjob med en arbejdstid på 120 timer hver 14. dag. Dette var ikke muligt på længere sigt. Det var i strid med god bankskik at basere beregningen på denne indkomst. Der blev udarbejdet to budgetter i forbindelse med hans overtagelse af ejendommen. Det ene budget viste et månedligt rådighedsbeløb på ca. 3.500 kr., mens det andet budget viste et månedligt rådighedsbeløb på 597 kr. ved udløb af afdragsfriheden. Sparekassen måtte have udført disse beregninger ved overdragelsen af ejendommen, hvor sparekassen havde de nødvendige oplysninger til rådighed.
Han og hans rådgiver foreslog i 2016 omlægning til 30-årige fastforrentede lån, en nedsættelse af gælden til sparekassen og en betydelig rentenedsættelse på boliglånet. Sparekassen meddelte, at en gældssanering var en mulighed. Sparekassen var ikke interesseret i yderligere forhandlinger. Sparekassen anbefalede ham fortsætte betalingerne i ét år til, så lånene derefter kunne fornys og omlægges til nye 30 årige lån. Sparekassen oplyste alene dette for at blive fri for sin kautionsforpligtelse over for realkreditinstituttet.
Der er årsagsforbindelse mellem hans tab og sparekassens ansvarspådragende handlinger og undladelser.
Kravet er ikke forældet. Sparekassen har trukket sagen i langdrag. Sparekassen kunne have fremlagt en opgørelse langt tidligere.
Den Jyske Sparekasse har anført, at et eventuelt krav er forældet. Forældelsen løber fra rådgivningstidspunktet i 2013. Klagerens eventuelle krav var forældet, da klagen til Ankenævnet blev indgivet i januar 2018. Klageren burde ved gældsovertagelsen i 2013 have fået tilstrækkeligt kendskab til konsekvenserne til at rejse et eventuelt erstatningskrav.
Sparekassen har ikke ydet ansvarspådragende rådgivning. Sparekassen gjorde det klart for klageren, at ejendommen havde et forventeligt negativt provenu på ca. 295.000 kr. ved overdragelsen. Sparekassen spurgte klageren, om han var sikker på, at han kunne opretholde indtægten, hvilket klageren bekræftede. Klageren var ved gældsovertagelsen bistået af egen juridisk rådgivning. Overdragelsesaftalen var således udarbejdet af en advokat.
Klageren burde – eventuelt i samråd med sin juridiske rådgiver – have indset, at overtagelsen af ejendommen og gælden indebar en risiko, og at han selv måtte træffe beslutning om overtagelsen og bære risikoen herved. Klageren oplyste, at han ønskede at overtage ejendommen, så han fik mulighed for at beholde den og måske kunne undgå at skulle sælge med tab. Sparekassen accepterede derfor overdragelsen på grundlag af et månedligt rådighedsbeløb på ca. 8.000 kr. til klageren.
Ved forhøjelsen af billånet i 2015 spurgte sparekassen klageren, om han var sikker på at kunne opretholde en indtægt på 450.000 kr. Klageren bekræftede dette. Sparekassen gjorde endvidere klageren opmærksom på, at han skulle betale afdrag på realkreditlånet fra juni 2017, da afdragsfriheden ikke kunne forlænges som følge af ejendommens vurdering.
På mødet i august 2016 meddelte klageren, at han alene ønskede en akkordering af gælden, at ejendommen ikke skulle sælges i fri handel, og at han havde større sandsynlighed for at få en gældssanering, hvis gælden var større. Klageren oplyste endvidere, at han ville misligholde sine forpligtelser over for sparekassen og realkreditinstituttet.
Der er ikke årsagsforbindelse mellem klagerens tab og sparekassens rådgivning. Klageren var i forvejen meddebitor på lånene. Klageren påtog sig derfor ikke en yderligere forpligtelse over for sparekassen eller realkreditinstituttet ved gældsovertagelsen.
Ankenævnets bemærkninger
I august 2013 blev klageren skilt fra sin tidligere ægtefælle. I forbindelse hermed overtog klageren parrets fælles ejendom som eneejer. Klageren overtog endvidere den fælles gæld i ejendommen, der bestod af et realkreditlån og et boliglån i Den Jyske Sparekasse, på i alt ca. 1.800.000 kr. som enedebitor.
Ankenævnet finder ikke, at klageren har godtgjort, at sparekassen ved udarbejdelse af økonomiberegninger eller i sin rådgivning af klageren i forbindelse med hans overtagelse af ejendommen og gælden i 2013 eller efterfølgende har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for sparekassen. Ankenævnet finder, at klageren måtte indse, at sparekassens beregninger var vejledende og baseret på hans egne oplysninger om indtægter udgifter. Klageren burde have reageret, hvis han var af den opfattelse, at beregningerne var baseret på forkerte oplysninger om hans økonomi.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.