Afgørelse

Indsigelse mod misligholdelsesrenter samt spørgsmål om erstatningsansvar i forbindelse med salg af fast ejendom

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelse mod misligholdelsesrenter samt spørgsmål om erstatningsansvar i forbindelse med salg af klagerens faste ejendom.

Sagens omstændigheder

Klageren drev en erhvervsmæssig virksomhed via et selskab, som havde en kassekredit i Andelskassen Tinglev. Efter det oplyste blev engagementet nødlidende i 2008, og virksomheden ophørte.

Klageren, der ejede tre ejendomme, hæftede personligt for kassekreditten, hvorpå der var en gæld på ca. 2,5 mio. kr. Kreditten blev nedbragt ved klagerens salg af to ejendomme for i alt ca. 1,6 mio. kr. Til dækning af restgælden ydede andelskassen ved låneaftale af 20. maj 2010 klageren et såkaldt Aktivitetslån (kontonummer – 917) på 1.050.000 kr., som skulle afvikles med en månedlig ydelse på 6.200 kr. Renten var variabel 5 % om året med kvartalsvis rentetilskrivning.

Klageren har anført, at han ved salget af de to ejendomme realiserede et tab på i alt cirka 250.000 kr.

Klagerens tredje ejendom var udlejet. Efter det oplyste havde andelskassen sikkerhed i et ejerpantebrev på 580.000 kr. med pant i ejendommen. Klageren boede til leje i en af de to solgte ejendomme, der var overtaget af hans bror. Klageren har oplyst, at hovedparten af ydelsen på lånet blev dækket af lejeindtægten.

Den kvartalsvise rentetilskrivning på lånet udgjorde pr. den 30. december 2011 16.094 kr.

Pr. den 13. februar 2012 forhøjede andelskassen rentesatsen til 18 % om året. Rentetilskrivningen pr. den 30. marts 2012 udgjorde herefter 31.617 kr.

I foråret 2012 blev klageren rykket for en ejendomsskatterestance på 4.436 kr. vedrørende den udlejede ejendom. Den 2. maj 2012 blev ejendommen på baggrund af ejendomsskatterestancen begæret solgt på tvangsauktion. Tvangsauktionen kunne afværges ved betaling af 6.856,85 kr. Lejemålet i ejendommen blev opsagt pr. den 1. juli 2012.

Engagementet blev drøftet på møder mellem klageren og andelskassen.

Ved en e-mail af 25. april 2012 til klageren resumerede banken, at det på et møde var aftalt at sælge klagerens ejendom enten ved klagerens henvendelse til ejendomsmægler, en salgsfuldmagt til andelskassen eller ved tvangsauktion. Andelskassen forventede, at klageren før et aftalt møde den 11. maj 2012 tog stilling til, hvilken af de nævnte løsninger, han ville gøre brug af.

Ved e-mail af 26. april 2012 svarede klageren, at han var uenig i, at ejendommen skulle sælges. Der var tale om et forlangende fra andelskassen side, som han var nødt til at bøje sig for, selvom han altid havde overholdt sine forpligtelser over for andelskassen.

Klageren har anført, at han foreslog, at han, når udlejningen ophørte, selv flyttede ind i ejendommen, hvorved han ville have mulighed for fortsat at afvikle lånet. Alternativt kunne han overtage broderens ejendom og sælge sin egen. Andelskassen kunne herved opnå en bedre sikkerhed for restgælden, idet broderens ejendom havde en højere værdi. Den ekspederende medarbejder i andelskassen oplyste mundtligt, at han ikke så nogen problemer heri. Da han kom til et møde for at underskrive papirerne viste det sig, at andelskassens ledelse havde en anden dagsorden, idet han blev stillet over for et ufravigeligt krav om, at ejendommen blev solgt enten af ham selv eller ved en salgsfuldmagt til andelskassen. I modsat fald ville lånet blive opsagt og ejendommen solgt på tvangsauktion.

Andelskassen har anført, at klageren anmodede om en kredit til betaling af ejendomsskatterestancen, hvilket andelskassen afslog. Ejendommen blev sat til salg via en ejendomsmægler med henblik på at undgå tvangsauktion. Andelskassen accepterede i den forbindelse at frigive pantet ved et salg af ejendommen til en minimumpris på 345.000 kr. til afskrivning på gælden.

Ved brev af 31. maj 2012 blev andelskassen anmodet om at opgøre sit krav i henhold til ejerpantebrevet med henblik på tvangsauktionen, der nu var berammet til den 23. august 2012.

Den 4. juni 2012 underskrev klageren en uigenkaldelig salgsfuldmagt til andelskassen vedrørende salg af ejendommen for en mindstepris på 345.000 kr.

Den 7. juni 2012 indgav klageren en klage over andelskassen til Ankenævnet.

Ved e-mail af 16. juni 2012 til andelskassen anførte klageren blandt andet, at andelskassen var klar over, at han under protest havde skrevet under på, at ejendommen kunne blive solgt for 345.000 kr. Den lave pris skyldtes ifølge ejendomsmægleren, at andelskassen havde insisteret på, at ejendommen skulle sælges inden for to måneder fra den 1. juli 2012, hvor lejeren fraflyttede ejendommen. Klageren mente sig berettiget til erstatning for ulovligt tvangssalg.

Ved e-mail af 25. juni 2012 meddelte klageren, at han havde talt med ejendomsmægleren, og at ejendommen nu var til salg for 425.000 kr.

Rentetilskrivningen på lånet per den 29. juni 2012 udgjorde 46.038 kr.

Ved e-mail af 2. juli 2012 protesterede klageren over rentetilskrivningen, navnlig med henvisning til at "vi var enige om at huset bliver solgt og derefter skulle der laves en aftale".

Ved e-mail af 3. juli 2012 svarede andelskassen, at "vi vil stadigvæk gerne lave en god aftale sammen med dig, som du også kan acceptere, når hussalget er faldet på plads."

Rentesatsen på lånet blev per den 1. juli 2012 nedsat til 7 % om året.

På et ikke nærmere oplyst tidspunkt blev ejendommen solgt med et provenu til klageren på 304.000 kr., hvormed lånet blev nedskrevet.

Klageren har anført, at der ved salget blev realiseret et tab på cirka 400.000 kr.

Den 11. juli 2012 opkrævede banken et gebyr på 1.000 kr. på lånekontoen til dækning af udgifter i forbindelse med ekspedition af lånesagen vedrørende ejendommen og samtidig frigivelse af pantet samt ekspedition af sagens behandling i forbindelse med tvangsauktionen. Andelskassen har i tilknytning hertil oplyst, at man ikke opkrævede særskilt gebyr for oprettelse af sikringskonto.

På et ikke nærmere oplyst tidspunkt omkring den 1. august 2008 blev et kreditmaksimum på 20.000 kr. på klagerens lønkonto i andelskassen nedskrevet fra 20.000 kr. til 0 kr. Andelskassen har anført, at dette skete efter aftale med klageren. Klageren har bestridt dette.

Ved brev af 7. august 2012 blev tvangsauktionsbegæringen tilbagekaldt af rekvirenten.

Den 9. august 2012 ydede andelskassen klageren to renterefusioner på lånet på henholdsvis 12.560 kr. og 32.547 kr.

Den 21. august 2012 udarbejdede andelskassen en ny låneaftale vedrørende Aktivitetslån nr. -917, hvorved restgælden med provenuet på 304.000 kr. blev nedskrevet til 704.412 kr., som skulle afvikles med en månedlig ydelse på 7.000 kr. Renten var variabel for tiden 7 % om året. Etableringsomkostningerne udgjorde 0,00 kr.

Klageren afslog at underskrive låneaftalen. Klageren anførte blandt andet, at han ikke var i stand til at afvikle lånet, da han som følge af "jeres tvangssalg" af ejendommen havde mistet lejeindtægten. Klageren udtrykte usikkerhed med hensyn til renten og gjorde indsigelse mod et omkostningsbeløb på 5.700 kr. Klageren efterspurgte endvidere en opgørelse vedrørende ejendomssalget, hvor der ifølge hans beregninger manglede ca. 30.000 kr. Endelig gjorde klageren indsigelse mod andelskassens spærring af hans konto.

Rentetilskrivningen på lånet pr. den 28. september 2012 udgjorde 18.261 kr.

Ved brev af 9. oktober 2012 rykkede andelskassen klageren for inddækning af en restance på 10.906,11 kr. på lånet.

Den 1. november 2012 overgik sagen til inkasso.

Ved brev af 19. december 2012 blev klageren på begæring af andelskassen indkaldt til en udlægsforretning i fogedretten. Fogedsagen er blevet sat i bero på Ankenævnets behandling af sagen.

Parternes påstande

Klageren har nedlagt endelig påstand om, at Andelskassen Tønder skal nedskrive lånet med 250.000 kr. og 400.000 kr. og tilbyde en lempelig afdragsordning med fast rente for restgælden samt dække hans omkostninger i forbindelse med sagen.

Andelskassen i Tønder har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at han til stadighed har overholdt sine forpligtelser overfor andelskassen, herunder for så vidt angår afviklingen af gælden vedrørende hans virksomhed.

Aftalen om salgene af de to ejendomme, hvorved han realiserede et tab på 250.000 kr., blev indgået under forudsætning om en langsigtet aftale om restgælden.

Andelskassens krav i 2012 om, at han inden for en kort frist og til en lav pris skulle sælge den tredje ejendom var urimeligt. Han blev herved i forhold til den offentlige vurdering af ejendommen påført et tab på mindst 400.000 kr. Samtidig blev han frataget muligheden for at fortsætte den aftalte afvikling. Som følge af ejendomssalget var han alene i stand til at afvikle med 500 kr. pr. måned.

Andelskassens krav om ejendomssalget var tilsyneladende begrundet i solvensproblemer i andelskassen.

Andelskassen udsatte ham for et unødigt og urimeligt pres. Andelskassen vidste, at han ikke havde mulighed for at flytte til et andet pengeinstitut. Renten på lånet blev forhøjet til en misligholdelsesrente uden grundlag herfor. Andelskassen lovede at stoppe tvangsauktionen, hvis han satte ejendommen til salg, hvilket var baggrunden for, at han lod sig overtale til at underskrive salgspapirerne. Andelskassen holdt ikke løftet, idet indfrielsen af den relativt beskedne ejendomsskatterestance først skete kort før tvangsauktionsdatoen. Dette medførte, at ejendomssalget blev kørt som en tvangsauktion med lav ejendomspris og høje omkostninger til følge. Gælden vedrørende ejendomsskatterestancen voksede til cirka 25.000 kr. Omkostningerne til advokaten, som styrede tvangsauktionen, beløb sig til yderligere cirka 25.000 kr.

Som yderligere pression ophævede andelskassen kreditten på hans lønkonto, hvorved han blev "sat skak mat" og så sig nødsaget til at oprette en NemKonto i et andet pengeinstitut.

Lånedokumentet, som banken udarbejdede den 21. august 2012 var med højere ydelse og højere rente, som ikke var aftalt med ham.

Andelskassen har indkaldt ham til fogedretten, selvom den ved, at han efter ejendomssalget intet ejer.

Andelskassen i Tønder har anført, at man har imødekommet klagen for så vidt angår misligholdelsesrenten, som var klagerens oprindelige påstand. Renten på lånet er således nedsat til 7 % om året med tilbagevirkende kraft fra den 13. februar 2012.

Ejendommen blev solgt i fri handel på grundlag af en aftale mellem klageren og en ejendomsmægler, som klageren selv havde valgt. Andelskassen accepterede i den forbindelse at frigive pantet i ejendommen.

Udbudsprisen blev fastsat af ejendomsmægleren med henblik på at afværge tvangsauktionen og ikke for at tilgodese andelskassen. Klageren accepterede dette.

Da ejendommen var solgt, blev begæringen om tvangsauktion tilbagekaldt.

Andelskassen har ikke på nogen måde handlet ansvarspådragende.

Hverken tidspunktet for tilbagekaldelsen af auktionsbegæringen eller omkostningerne til ejendomsmægler og advokat beror på forhold, der har med andelskassen at gøre.

Nedskrivningen af trækningsretten på klagerens lønkonto skete efter aftale. Kontoen blev først egentligt spærret, efter at sagen var overdraget til inkasso, og klageren havde flyttet sin Nemkonto til et andet pengeinstitut.

Ankenævnets bemærkninger

Andelskassen Tønder har under sagen erkendt, at man uberettiget pr. den 13. februar 2012 forhøjede renten på klagerens lån, som ikke var misligholdt, til 18 % om året. Andelskassen har under behandlingen af klagesagen da også med tilbagevirkende kraft fra den 13. februar 2012 nedsat rentesatsen til 7 % om året.

Ifølge gældsbrevet for lånet, der blev etableret i 2010 var renten variabel 5 % om året. Ankenævnet lægger i mangel af modsatte oplysninger til grund, at stigningen fra 5 % til 7 % beror på generelle rentestigninger i Andelskassen Tønder for lån af den pågældende art, og at stigningen er hjemlet ved aftalen.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Andelskassen Tønder har pådraget sig erstatningsansvar i forbindelse med klagerens salg af sine tre ejendomme. Ankenævnet bemærker herved, at Andelskassen i foråret 2012 ikke var forpligtet til at imødekomme klagerens anmodning om kredit til indfrielse af ejendomsskatterestancen på 4.436 kr. eksklusiv omkostninger, der dannede grundlag for den efterfølgende begæring om tvangsauktion over klagerens faste ejendom.

I forbindelse med klagerens salgsbestræbelser forud for tvangsauktionen accepterede andelskassen at frigive sit pant i ejendommen under forudsætning af, at provenuet ved salget blev anvendt til nedbringelse af lånet, som pantet lå til sikkerhed for.

Det bemærkes endvidere, at det efter det foreliggende ikke kan lægges til grund, at andelskassen i videre omfang forpligtede sig i forbindelse med salget, herunder for så vidt angår indfrielse af ejendomsskatterestancen med henblik på at stoppe tvangsauktionsforløbet for derved at begrænse klagerens omkostninger og forbedre mulighederne for at opnå en højere salgspris for ejendommen.

På baggrund af ovenstående får klageren ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.