Afgørelse

Indsigelser i forbindelse med køb, renovering og finansiering af ejendom

Indledning

Denne sag vedrører klagernes indsigelser over for Danske Bank i forbindelse med køb, renovering og finansiering af ejendom.

Sagens omstændigheder

Klagerne M og K har oplyst, at de købte en ejendom i juli 2007 for 1.500.000 kr. med henblik på renovering. De var ikke samboende på dette tidspunkt. Hensigten med købet af ejendommen var, at de igen skulle flytte sammen. M ejede på dette tidspunkt halvdelen af en andelsbolig, som blev omdannet til en ejerlejlighed. M anlagde en retssag for at få del i et eventuelt salgsprovenu.

Danske Bank har oplyst, at banken i forbindelse med købet af ejendommen udarbejdede en økonomiberegning baseret på finansiering med et afdragsfrit variabelt forrentet realkreditlån på 1.200.000 kr. med årlig rentetilpasning og et boliglån på ca. 340.000 kr. med en månedlig ydelse på 2.700 kr. Af beregningen fremgår:

"…

Økonomiberegning

I får her en vejledende økonomiberegning, hvor vi har brugt de oplysninger om jeres nuværende og forventede fremtidig økonomi, som I har givet os.

Økonomiberegningen er kun vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene.

Til brug for beregning af jeres fremtidige rådighedsbeløb har I valgt, at beregningen tager udgangspunkt i jeres forventede indtægter og udgifter i 2008.

…"

Beregningen viser et "Nuværende" månedligt rådighedsbeløb på 27.730 kr. og et "Fremtidigt" beløb på 19.643 kr.

Klagerne har anført, at de ved købet af ejendommen E havde en uopsigelig lejekontrakt på ejendommen E2, hvor de betalte 8.000 kr. i månedlig husleje.

Banken har anført, at det beregnede rådighedsbeløb på 19.643 kr. til to voksne og to børn er efter månedlig betaling af ca. 10.700 kr. til ejendommen E2. Udgiften blev i beregningen medregnet i fem år.

Klagerne optog realkreditlånet på 1.200.000 kr. og boliglånet på ca. 340.000 kr.

Banken har anført, at klagerne indleverede et byggeprojekt med en samlet byggesum på 2.500.000 kr., da de i september 2007 ønskede at renovere ejendommen E. Klagerne fik bevilget et nyt afdragsfrit variabelt forrentet realkreditlån på 1.726.000 kr. med årlig rentetilpasning som forhåndslån. Klagerne fik desuden forhøjet en kredit på 550.000 kr., der var blevet anvendt til indfrielse af M’s gæld i et tidligere pengeinstitut, til 600.000 kr. Det blev aftalt, at denne boligkredit og boliglånet på ca. 340.000 kr. skulle indfries, når M modtog en forventet erstatning på minimum 1.000.000 kr. fra den anlagte retssag. Banken udarbejdede en økonomiberegning, der viste et månedligt rådighedsbeløb på 13.051 kr. I beregningen var boligkreditten ikke medregnet og forhåndslånet var angivet til 1.687.000 kr. Klagerne har anført, at samtlige udgifter burde være indgået i beregningen. Der burde ikke være taget hensyn til et usikkert ubekendt beløb relateret til retssagen.

Banken har videre oplyst, at ejendommen i september 2008 blev vurderet efter afslutning af renoveringen. Klagerne optog yderligere realkreditbelåning op til 80 % af vurderingen svarende til et nyt realkreditlån på 357.000 kr. samt to boliglån på henholdsvis 615.000 kr. og 185.000 kr. Provenuet fra lånene blev anvendt til indfrielse af boligkreditten og betaling af håndværkere. Banken udarbejdede en økonomiberegning, der viste et månedligt rådighedsbeløb på 19.554 kr. eksklusive udgifter til lejemålet E2. Banken har anført, at klagerne oplyste, at en søn og en svigerdatter, der beboede lejemålet, bidrog med betalingen hertil.

Banken har oplyst, at klagerne i december 2008 fik den tilbageværende boligkredit på 75.000 kr. forhøjet til 675.000 kr. til brug for betaling af en afsluttende entreprenørregning.

Banken har videre oplyst, at klagernes tre realkreditlån blev sammenlagt i juni 2009 til et afdragsfrit variabelt forrentet realkreditlån på 3.352.000 kr. med årlig rentetilpasning.

Banken har anført, at klagerne - der i forbindelse med et forlig i den anlagte retssag havde modtaget ca. 600.000 kr. i september 2009 - ikke som aftalt ønskede at indfri boligkreditten, da de havde en del uafviklede gældsposter, som de ikke havde informeret banken om. Efter nogen drøftelse accepterede banken at modtage ca. 53.000 kr. til indfrielse af et lån i banken og ca. 88.000 kr. som afdrag på boligkreditten. Kreditten blev herefter omlagt til et boliglån på ca. 635.000 kr.

Banken har oplyst, at K i april 2010 meddelte at hun i forbindelse med et jobskifte havde fået en lønnedgang på brutto ca. 10.000 kr. pr. måned og et reduceret offentligt tilskud på 2.000 kr. pr. måned.

Banken har anført, at klagerne herefter indså, at deres økonomi ikke kunne hænge sammen. De blev rådet til at sælge deres ejendom. Banken søgte i den følgende tid at hjælpe klagerne i form af en midlertidig reduktion af låneydelser og en nulstilling af restance. Ejendommen blev sat til salg, men den er ikke blevet solgt. Klagernes lån er fortsat i restance.

Klagerne har anført, at forhandlingerne endte med, at banken ikke ønskede at fortsætte dialogen med henblik på at finde en konstruktiv løsning på afviklingen.

Parternes påstande

Den 20. september 2011 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal lade deres lån til realkreditinstituttet og til banken nedskrive med et beløb, som de budgetmæssigt over en 30-årig periode ville kunne godkendes til, hvor realkreditlånet med udgangspunkt i 2007 beregnes efter et fastforrentet obligationslån og hvor alle gældsposter er indregnet i budgettet.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har bl.a. anført, at banken har ydet uansvarlig økonomisk rådgivning og stiftelse af risikable lån i forbindelse med renovering af huset.

Undervejs skred alle beregninger vedrørende istandsættelsen.

De havde i byggeperioden fem forskellige rådgivere i banken.

Ikke på noget tidspunkt lavede banken budget for byggeriet eller deres økonomiske formåen.

Da ejendommen skulle endeligt finansieres i 2008, var finanskrisen på sit højeste. De kunne ikke få den finansiering i realkreditinstituttet, som de var blevet sat i udsigt, hvorfor restfinansieringen skulle ske ved boliglån i banken.

Der var kommet nye stramme regler for tilbagebetaling af boliglån. Der skulle nu ske tilbagebetaling over en kortere periode, hvorved deres ydelser blev meget store.

K er 50 år med en sygdom, der fortsat invaliderer hende. Hun har fleksjob. M er 61 år og har efterlønsbevis, men han arbejder - som ufaglært - stadig grundet deres økonomiske situation.

Efter primo 2010, hvor de begge har fået lønnedgang, har de lavet forskellige ordninger med banken vedrørende engagementet og sat huset til salg. Men de afdrag, som de blev pålagt at betale, var så store, at de er kommet håbløst bagud med andre betalinger og derfor har oparbejdet anden gæld.

De fik variabelt forrentede realkreditlån med årlig rentetilpasning på trods af et ønske om lån med treårig rentetilpasning.

Bevidst ydede banken dem ikke skatterådgivning i forbindelse med indgåelse af en aftale om betaling af deres gæld. Det fremgår af den fremlagte mailkorrespondance, at banken henviser til, at de ikke er skatterådgivere.

De har oparbejdet en skattegæld samtidig med at have betalt til banken.

Banken har udvist uansvarlighed ved at give risikable boliglån uden at have sikkerhed for, at de ville kunne betale terminerne.

De har aldrig kunnet få deres budgetter til at stemme overens med bankens, fordi banken har undladt at indregne alle relevante gældsposter samt realistiske ydelser, hvorfor budgetterne er hypotetiske, ubrugelige og urealistiske.

Det var uansvarligt at inddrage et økonomisk udfald af en retssag i budgettet. Der er ingen garanti for noget beløb.

Det gennemgående kritikpunkt fra deres side er, at alle beregninger vedrørende realkreditlånet er angivet med en ydelse på et afdragsfrit variabelt forrentet realkreditlån med årlig rentetilpasning uden hensyntagen til, at ydelserne hvert år ændres og den afdragsfri perioden ophører efter 10 år.

I budgetter vedrørende køb af fast ejendom skal alle gældforpligtelser indregnes og realkreditlån medtages med en fast ydelse i henhold til et fastforrentet obligationslån med afdrag. Ellers vil det ikke give et retvisende billede af deres økonomiske mulighed for også at blive boende i ejendommen, når afdragsfriheden ophører.

En fast ejendom er trods alt en stor investering og det giver ingen mening at udarbejde et budget ud fra et øjebliksbillede. Det skal være en beregning, hvor der er taget hensyn til de økonomiske og personlige konsekvenser i enhver henseende.

Banken er blevet opfordret til at fremlægge blandt andet amortiseringsplaner vedrørende variabelt realkreditlån og fastforrentede realkreditlån samt bankens retningslinjer for beregning af kunders rådighedsbeløb ved boligkøb.

Det bør komme banken til skade, at den ikke fremlægger den ønskede dokumentation.

I relation til bankens tre fremlagte økonomiberegninger har de - ved at lægge oplysninger modtaget fra realkreditinstituttet til grund og indregne samtlige gældsposter - udregnet de tre rådighedsbeløb til henholdsvis 9.802 kr., 1.429 kr. og 3.304 kr.

Dette viser klart, rådighedsbeløbet ligger langt under det, der kan være standard for to voksne og to børn.

Det er en nem løsning for banken at fraskrive sig ansvaret ved at opsige lånene og sende dem ud i en økonomisk, personlig og jobmæssig uoverskuelig situation.

Deres gældsforhold til banken og realkreditinstituttet er så stort, at de uanset salg af huset eller tvangsauktion vil sidde tilbage med en fuldstændig uoverskuelig gældsforpligtelse, som de ikke vil have mulighed for at slippe af med.

Banken har med hensyn til købet, renoveringen og efterfølgende finansiering af huset ikke opfyldt sit rådgivningsansvar og har dermed påført dem uoverskuelige økonomiske konsekvenser.

Det primære er at få fastslået, at banken har et rådgiveransvar.

Deres gæld skal nedskrives til det beløb, som de ville være blevet godkendt til, såfremt at der var blevet udarbejdet et budget for deres økonomiske formåen i forhold til betaling med og uden afdragsfrihed henset til deres alder, beskæftigelse, sygdom mm.

Det er vanskeligt for dem som bankkunder at fastsætte beløb for erstatning og godtgørelse.

Det gør det ikke nemmere, at banken ikke vil give et overblik over de forskellige beregninger.

Banken skal nedskrive deres gældsforpligtelser til realkreditinstituttet og banken med et beløb svarende til en gældsforpligtelse, der vil muliggøre at blive boende i huset.

Det er dem magtpåliggende at bevare ejendommen som grundlag for deres familie.

Danske Bank har blandt andet anført, at banken bevilgede dels finansiering af købet af ejendommen og den efterfølgende finansiering af renovering af ejendommen på baggrund af kundernes oplysninger om deres daværende og fremtidige økonomi.

Klagerne fortiede oplysninger om deres økonomiske forhold over for banken.

Klagerne traf selv beslutning om at øge omfanget af renoveringen af ejendommen, hvilket medførte betydelige overskridelser af budgettet for renoveringen.

Banken har - på trods af at den i flere tilfælde først er blevet involveret i klagernes økonomiske dispositioner på "bagkant" - forsøgt at medvirke til en konstruktiv løsning af klagernes økonomiske problemer.

Bankens beregninger er udarbejdet på grundlag af de oplysninger, som klagerne har givet til banken.

Klagerne har fået udleveret beregningerne til gennemsyn.

De har ikke gjort opmærksom på fejl eller forglemmelser.

Banken er derfor uforstående over for, at klagerne nu hævder, at de ikke forstår beregningerne.

Da klagernes økonomi undervejs i forløbet viste sig at være kritisk, var det ikke længere muligt for klagerne at betale den højere rente, som et fastforrentet lån ville medføre.

Rådgivningen tog derfor efter aftale med klagerne udgangspunkt i, at de beholdt det variabelt forrentede realkreditlån.

Banken har ikke ansvarlig for, at klagerens budget vedrørende ombygningen ikke kunne overholdes.

Banken udarbejdede løbende beregninger af klagernes rådighedsbeløb, men klagerne gav hver gang nye oplysninger for eksempel vedrørende yderligere regninger fra håndværkere, bilkøb og lån hos private/andre långivere.

Klagerne blev undervejs opfordret til at reducere sådanne udgifter.

Klagerne forsikrede ved hvert møde om, at der fremover ikke ville være flere af sådanne udgifter. De gav ligeledes udtryk for, at de ville kunne leve for den økonomi, som de nu en engang havde.

I relation til klagernes opfordring til fremlæggelse af dokumentation kan blandt andet bemærkes, at klagerne i forbindelse med udbetaling af deres realkreditlån har fået udleveret oversigt over lånenes amortisering.

Banken har fremlagt tre økonomiberegninger.

Banken ønsker ikke at fremlægge bankens retningslinjer for beregning af kunders rådighedsbeløb ved boligkøb, da der er tale om uforpligtende interne guidelines. Hvad der er relevant for én kunde, kan vise sig ganske meningsløst for en anden.

Banken mener at have fremlagt den dokumentation, som er relevant for sagens bedømmelse.

Banken har ikke handlet ansvarspådragende.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet bemærker, at Danske Bank i forbindelse med klagernes køb af ejendommen udarbejdede en vejledende økonomiberegning på baggrund af klagernes oplysninger om deres økonomi. Beregningen viste et månedligt rådighedsbeløb på ca. 19.500 kr., hvilket blandt andet var baseret på optagelse af et afdragsfrit variabelt forrentet realkreditlån på 1.200.000 kr. med årlig rentetilpasning.

Ankenævnet finder ikke godtgjort et grundlag for at fastslå, at banken burde have frarådet klagerne købet af ejendommen eller at banken i forbindelse med købet i øvrigt har handlet ansvarspådragende.

Det bemærkes, at banken ikke på nogen måde har påtaget sig at foretage byggestyring på klagernes vegne. Det er heller ikke bankens ansvar, at klagerne ifølge eget udsagn ikke har haft det fulde overblik over deres skatteforhold.

Ankenævnet finder ikke godtgjort, at banken i forbindelse med klagernes renovering af ejendommen eller i det efterfølgende forløb har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre at bankens krav mod klagerne skal nedsættes eller bortfalde, eller at banken i et givent omfang skal godtgøre klagerne deres udgift til lånet i realkreditinstituttet.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.