Afgørelse

Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med køb af ejendom.

Indledning

Denne sag vedrører, om Danske Bank ved rådgivningen af klageren i forbindelse med hendes køb af ejendom har pådraget sig et erstatningsansvar.

Sagens omstændigheder

Klageren K ejede i januar 2007 en ejendom E1 sammen med sin mand M, som hun skulle skilles fra. Banken har anført, at det var bankens vurdering, at det ville være for dyrt for klageren at overtage ejendommen E1 ved at købe M’s andel. Det ville være mere hensigtsmæssigt for klageren at sælge ejendommen og finde en billigere bolig. Klagerens far F, der er revisor, har under sagens forberedelse anført, at klageren anmodede banken om et lån på 400.000 kr. for at købe M ud af ejendommen og at det ikke fremgår, hvilke udregninger banken udarbejdede i forbindelse med bankens afslag på at låne klageren midlerne. Banken har videre anført, at klageren og M valgte at sætte E1 til salg for 2.925.000 kr., hvilket ved et salg ville give klageren et provenu på ca. 500.000 kr. Udbudsprisen var efter bankens notater "under dagspris".

I februar 2007 udarbejdede banken et finansieringsforslag og en økonomiberegning til klageren baseret på en voksen og to børn ved køb af en ejendom E2 til en pris på 2.595.000 kr. Banken har anført, at banken i beregningen kun valgte at medtage 400.000 kr. af klagerens forventede provenu for at have en "buffer" på ca. 100.000 kr. til eventuel prisnedsættelse på E1 samt eventuel dobbelt husleje i en periode.

Af økonomiberegningen fremgår:

"…

Du får her en vejledende økonomiberegning, hvor vi har brugt de oplysninger om din nuværende og forventede fremtidig økonomi, som du har givet os.

Økonomiberegningen er kun vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene.

Til brug for beregning af dit fremtidige rådighedsbeløb har du valgt, at beregningen tager udgangspunkt i dine forventede indtægter og udgifter i 2008.

Specifikation af indtægter

…
Her ser du en samlet oversigt over dine lån i den nye situation

…

Forudsætninger for økonomiberegningen
I beregningen har vi forudsat, at du fraflytter …[E1] samtidig med at du overtager …[E2]

Der kan efter aftale med dig være forudsat en særlig periodisering af indtægter og udgifter.
…"

Af finansieringsforslaget fremgår:

"…

Boligudgifter ved køb af …[E2]

Her får du et eksempel på, hvordan boligudgiften kan se ud, hvis du køber …[E2].

Jeg har taget udgangspunkt i de tal, som du har oplyst og kan se her.

…

I økonomiberegningen kan du se hvad rådighedsbeløbet kan blive hvis du køber …[E2].

Eksemplet er vejledende og er ikke tilbud eller bevilling af lån. Vi tager forbehold for fejl og mangler i oplysningerne, og vi tager ikke ansvar for eventuelle tab, hvis du optager lån ud fra finansieringseksemplet.

Finansiering

…

Boligudgifter

Ud fra dine oplysninger og oplysninger i salgsopstillingen har vi sammen anslået følgende boligudgifter:

…

Forudsætninger for beregningen
Ud fra dine oplysninger har vi sammen anslået en kontant egenfinansiering, som er brugt her i finansieringsforslaget.

Boligudgifter (fortsat)

Vær opmærksom på, at det kan påvirke muligheden for at købe boligen, hvis din økonomi forandrer sig, eller hvis det generelle renteniveau ændrer sig. Vælger du lån med variabel rente, kan rentestigninger betyde en højere ydelse og dermed et lavere rådighedsbeløb.

…"

Klageren købte ejendommen E2. Banken har anført, at beregningen af 19. februar 2007 ikke afspejler de lån, som klageren endte med at optage i forbindelse med købet. Banken har fremlagt en økonomiberegning og et finansieringsforslag af 13. juli 2007, der dannede grundlag for de lån, som klageren rent faktisk optog.

Af økonomiberegningen fremgår:

"…

…

Specifikation af udgifter

…
Her ser du en samlet oversigt over dine nuværende lån

Her ser du en samlet oversigt over dine lån i den nye situation

…"

Af finansieringsforslaget fremgår:

"…

Her får du et eksempel på, hvordan boligudgifterne kan se ud, hvis du køber …[E2].

Jeg har taget udgangspunkt i de tal, som har oplyst og kan se her.

…
Finansiering

…

FlexGaranti® er et variabelt forrentet obligationslån med loft over renten (garantirenten), hvor den rente, du skal betale fastsættes den ¼ og den 1/10. Garantirenten gælder i hele lånets løbetid – altså i op til 30 år.

Efter den afdragsfrie periode stiger den månedlige afbetaling på lånet – det kan du se på afbetalingsforløbet for det nye lån på de bagerste sider i beredningen.

Den maksimale ydelse efter skat påFlexGaranti® 6/0,60 M m. afdragsfrihed 2.095.000 kr. udgør 7.663 kr. pr. måned.

Et Boliglån er typisk et variabelt forrentet lån. Løbetiden afhænger af lånets størrelse og dit låneformål – og kan i visse tilfælde tilbydes i op til 30 år. Boliglån kan både fås med fast og variabel rente.

…"

Banken har oplyst, at det viste sig, at E1 ikke kunne sælges til den udbudte pris, hvorfor ejendommen i februar 2008 blev sat ned til 2.680.000 kr. og i maj 2008 til 2.545.000 kr. Klageren havde desuden besluttet at sætte sin nye ejendom E2 til salg.

Banken har videre oplyst, at den i august 2008 blev orienteret om, at klagerens far F havde købt E1 for 1.750.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen var på 2.800.000 kr. i 2008. Banken har anført, at klageren og F ikke var interesseret i at søge ejendommen solgt bedst muligt i fri handel således, at en større del af klagerens gæld til banken kunne inddækkes.

Klageren har anført, at hun af bankens medarbejder i august 2008 blev opfordret til at optage et lån på 40.000 kr. til 17 % hos en långiver L udenfor banken til brug for at inddække sit overtræk i banken. Banken har anført, at klageren blev oplyst om, at banken ikke kunne hjælpe med yderligere lån. Rådgiveren har ikke sagt, at klageren skulle optage nævnte lån og indbetale provenuet til banken.

Klageren har fremlagt en vurdering af ejendommen E1 udfærdiget af en ejendomsmægler den 10. september 2008, hvoraf fremgår:

"…

Oplysninger

… [klageren] oplyste at ejendommen blev sat til salg i februar 2007, til en forsigtig pris, da salget skulle gå hurtigt på grund af en skilsmisse. Udbudsprisen lød på 2.995.000. Herefter blev ejendommen… sat ned adskillige gange …

… Årsagen til den manglende interesse for ejendommen, er i henhold til … [klageren] at tilstandsrapporten indeholder mange k2 og k3 samt den megen støj fra vejen umiddelbart uden for ejendommen.

…

Forudsætninger

Den fastsatte pris er baseret på den forudsætning at ejendommen sælges indenfor en måned.

…

Ny ejer må forvente at der skal bruges et beløb i størrelsesordenen 300.000 til 350.000 til renovering af ejendommen før almindelig vedligeholdelse kan påbegyndes.

På samme vej er der p.t. endnu en ejendom til salg …

… Ejendommen har været til salg igennem en længere periode og er nedsat fra 2.385.000 til 2.075.000,- uden at det har medvirket til et salg.

Vurdering af Handelsværdi:

På baggrund af de foreliggende oplysninger, forudsætninger, supplerende oplysninger, besigtigelse, undersøgelser samt diverse beregninger, vurderer jeg, at ved et hurtigt salg kan salgsprisen ikke overstige 1.800.000.

Da salget er foregået uden medvirkende ejendomsmægler, uden udgifter …, er det efter mit skøn en realistisk pris … [F] har erhvervet ejendommen til …

…"

Banken har oplyst, at den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen E1 i 2009 var på 1.900.000 kr.

Klageren har oplyst, at E2 blev solgt i maj 2009 for 1.300.000 kr.

Af et brev af 11. marts 2010 fra banken til klageren fremgår, at hendes gæld til banken er ca. 740.000 kr. plus renter.

Ved brev af 10. april 2010 sendte klageren en "Ansøgning om gældseftergivelse …" til banken, hvori hun oplyste, at hun var invalidepensionist og ikke mere ville blive i stand til at arbejde. Hun vedlagde et bilag, hvoraf hendes gæld til banken før og efter sagsforløbet var udregnet.

Ved brev af 12. november 2010 afviste banken klagerens ansøgning.

Ved brev af 31. marts 2011 til klageren opgjorde realkreditinstituttet, der havde ydet lån i E2, sit tab til 931.933,57 kr. ved salget af ejendommen for 1,3 mio. Af brevet fremgår, at Danske Bank - som overfor instituttet havde afgivet en garanti, der delvist dækkede tabet - var indtrådt i instituttets rettigheder for 743.947,50 kr. Klagerens gæld til realkreditinstituttet udgjorde herefter 187.986,07 kr.

Banken har under sagens forberedelse bl.a. fremlagt en opgørelse af klagerens samlede gæld til banken beroende på forskellige konti, lån og garantien overfor realkreditinstituttet til ca. 1.800.000 kr. plus renter.

Klageren har under sagens forberedelse bl.a. fremlagt en beregning, der viser, at boligudgiften ved E1 pr. år var 142.024 kr., mens boligudgiften for E2 var 163.176 kr. Hun har desuden fremlagt en oversigt over udviklingen i sin gæld til banken, hvoraf fremgår, at hun den 31. december 2006 på forskellige konti skyldte banken 44.710,26 kr. Den 11. marts 2010 skyldte hun på kontiene i alt 661.214,27 kr., hvilket er en forskel på 616.504,01 kr.

Parternes påstande.

Klageren har den 26. november 2010 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal yde hende helt eller delvis gældseftergivelse.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har bl.a. anført, at banken i forbindelse med hendes skilsmisse har rådgivet hende forkert og opfordret hende til ulovligheder.

Forholdet har ført til, at hun har oparbejdet en gæld til banken, som hun aldrig vil kunne betale tilbage.

Hun har søgt om gældseftergivelse, hvilket er blevet nægtet.

Hun søgte om et lån på 400.000 kr. for at købe M ud af ejendommen E1. Banken anbefalede hende i stedet at købe en mindre bolig og optage et lån i bankens realkreditinstitut, et boliglån i banken og en mellemfinansiering på 400.000 kr. Alt i alt en forøgelse af bankens udlån på 2.675.000 kr. Herudover opnåede banken den sidegevinst, at bankens mæglerkæde fik et hus til salg. Banken og muligvis dens medarbejdere i afdelingen havde altså betydelige fordele ved at anbefale hende at købe et nyt hus.

Banken vurderede ikke, om den forholdsvis lille forskel på 400.000 kr. på de to ejendommes værdi var tilstrækkelig til at opveje de meromkostninger, der var ved to ejendomshandler, det forventede prisnedslag ved salg af E1, den dobbelte husleje i liggeperioden og risikoen for at E1 ikke kunne sælges.

Banken undlod at rådføre sig med mæglerkæden, der først ville sætte prisen til 2.700.000 kr. Hun insisterede på, at prisen skulle sættes til 2.995.000 kr. Banken oplyser, at dette var noget under dagspris, hvilket peger på, at banken ikke var opdateret med markedsudviklingen i byen. Det var en alvorlig fejl, at banken ikke foretog en sådan vurdering.

Det var en fejl, at banken ikke foretog beregningen, der viser, at boligudgiften for E1 var mindre end E2.

Den beregning, som banken foretog i februar 2007, er behæftet med så væsentlige fejl, at den ikke var egnet til at danne grundlag for en långivning. Hendes indtægter er budgetteret 133.411 kr. for højt. Den budgetterede lønindkomst virker uforståelig og måtte tænde en rød lampe i banken, da man ikke kan have så stor en lønindkomst og få udbetalt invalidepension samtidig. Udgifterne for E2 er også beregnet forkert. Bankens rådighedsbeløb er før skat beregnet med 151.133 kr. for meget. En korrekt beregning ville efter skat have vist, at der intet var til privatforbrug.

Hun har ikke selv ansvaret for det uheldige forløb. Hun havde ikke overblik over sin økonomi efter skilsmissen og betragtede banken som en stor autoritet. Da banken anbefalede hende at købe en anden ejendom, troede hun, at det var det rigtige.

Hendes far F overhørte samtalen med bankens medarbejder vedrørende optagelse af det højtforrentede lån hos L. Medarbejderen havde bogført renter fra boliglånet på hendes lønkonto således, at kontoen var i overtræk, hvorfor hun ikke havde penge til det daglige forbrug. Det var dét, medarbejderen havde ment, da hun foreslog optagelsen af lån hos L og oplyste, at banken ikke kunne gøre mere for hende. Det var denne hændelse, der havde fået hendes far til at overveje at købe en af ejendommene.

Da en beregning viste, at det var bedst for F at købe E1 og da banken ikke havde taget pant for mellemfinansieringen i ejendommen, forhandlede F med M samt hans rådgiver om en overtagelse til 1.750.000 kr. F rådførte sig inden købet med den ejendomsmægler, som senere udfærdigede den fremlagte skriftlige vurdering. Salget af E2 til en pris på 1.300.000 kr. med bankens velsignelse støtter, at F ikke købte E1 for billigt.

Danske Bank har bl.a. anført, at banken ikke ved økonomiberegningen af februar 2007 eller ved den efterfølgende bevilling af lån til klageren til brug for købet af ejendommen E2 begik ansvarspådragende fejl eller forsømmelser.

Det bemærkes, at økonomiberegningen blev lavet sammen med klageren og byggede på hendes fremtidige forventede indtægter. Hvis disse var fastsat for højt, burde hun have meddelt banken dette.

Det fremgår i beregningen som en forudsætning, at klageren fraflyttede E1 samtidig med overtagelsen af E2.

Banken kunne med rette lægge til grund, at ejendommen E1 kunne sælges for ca. 2.925.000 kr., idet banken ikke havde grundlag for at betvivle, at denne pris var realistisk.

Klageren valgte selv at købe E2, selvom E1 ikke var solgt.

Det var ikke på tidspunktet for bankens bevilling af lån til købet af E2 usædvanligt at yde kunder lån til køb af bolig, selvom kundens eksisterende bolig ikke var solgt.

Banken er ikke ansvarlig for det generelle prisfald, der opstod på boligmarkedet fra 2007 og frem.

Banken har ikke opfordret klageren til at optage et lån på 40.000 kr. hos långiver L til brug for nedbringelse af gælden i banken.

Det bestrides, at klagerens tab er forårsaget af bankens rådgivning.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion

Ankenævnet finder ikke godtgjort, at Danske Bank ved rådgivningen af klageren i forbindelse med hendes køb og salg af ejendomme har begået fejl eller forsømmelser, der medfører et erstatningsansvar for banken.

Ankenævnet finder det endvidere ikke godtgjort, at banken i forbindelse med klagerens optagelse af lån hos L har begået fejl eller forsømmelser, der medfører et erstatningsansvar.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.