Afgørelse

Indsigelse mod, at ejendom, hvori banken havde pant, blev sat på tvangsauktion

Sagsnummer:	45 /2020
Dato:	17-11-2020
Ankenævn:	Henrik Waaben, Inge Kramer, Jimmy Bak, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn
Klageemne:	Inkasso - berettigelse af overgivelse til inkasso Tvangsauktion
Ledetekst:	Indsigelse mod, at ejendom, hvori banken havde pant, blev sat på tvangsauktion
Indklagede:	Nordea Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelse mod, at hans ejendom, hvori Nordea havde udlæg, blev begæret solgt på tvangsauktion. Spørgsmål om, hvorvidt banken udviste tilstrækkelig tilbageholdenhed i begæringen af tvangsauktionen.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Nordea Danmark.

I april 1994 fik klageren oprettet en grundkonto i banken, kontonummer -248.

I august 2008 købte klageren en ejendom. Købet blev blandt andet finansieret ved et Nordea Prioritet boliglån, kontonummer -702, i banken på 240.000 kr. med 8,1 % i årlig rente. Vilkårene for lånet var aftalt i et direkte pantebrev til banken i klagerens ejendom.

I bankens ”Generelle vilkår for privatkunder” under punkt 3 ”Overtræk, overtræksrente, betaling for rykkerbreve mv.” var følgende anført:

”…

Kunden må ikke overtrække en konto, medmindre dette er udtrykkeligt aftalt med banken.

Hvis en konto, der ikke er omfattet af en aftale om kredit, alligevel overtrækkes, opkræver banken en rente, der kan overstige den højeste standardrente på udlån til privatkunder.

Ved overtræk/restancer på kreditter eller udlån beregnes overtræksrenten som et tillæg til den aftalte rente.

Oplysning om overtræksrenterne fremgår af kontoudskrifter og af bankens prislister, som kan ses på nordea.dk/priser.

Fordringskonti beregnes med en særlig rentesats, som kan ses på nordea.dk/priser.

Banken kræver betaling for ekstraordinære ekspeditioner, der udføres for at undgå eller afvikle overtræk, fx rykkerbreve og andre varslinger og tilbagekaldelse eller returnering af betalinger.

Oplysning om sådanne øvrige omkostninger forbundet med overtræk fremgår af bankens prislister, som kan ses på nordea.dk/priser.

…

Banken kræver også betaling til dækning af omkostninger ved inkasso og juridisk bistand.

…”        

I bankens ”Almindelige bestemmelser for lån og kreditter til private formål” under punkt 9 ”Overtræksrente og øvrige ekstraomkostninger” var følgende anført:

”…

Overholder kunden ikke betalingerne på lånet/kreditten, eller overtrækkes kredittens maksimum, påløber en forhøjet rente (overtræksrente) af restancen eller af overtrækket. Hvis lånet lånet/kreditten er opsagt til indfrielse, påløber en særlig fordringsrente af hele bankens forfaldne tilgodehavende.

…”

Af punkt 12 ”Misligholdelse og andre forfaldsgrunde” fremgik:

”…

I følgende særlige situationer kan banken opsige lånet/kreditten uden varsel og forlange hele gælden betalt straks:

1. Hvis kunden ikke betaler ydelser, renter, provision eller afdrag til tiden og stadig ikke har betalt ti dage efter at banken har sendt kunden et rykkerbrev.

…

1. Hvis kunden standser sine betalinger, indleder rekonstruktionsbehandling, erklæres konkurs, anmoder om gældssanering eller undergives anden form for insolvensbehandling.

…

1. Hvis kunden misligholder andre lån og kreditter i banken.

…”

Engagementet bestod derudover af et forbrugslån, kontonummer –851, der i 2016 blev forhøjet med 15.375,14 kr. til en ny hovedstol på 65.951,92 kr.

Klageren har oplyst, at han mistede sit job i juni 2016, og at han i den forbindelse kontaktede banken for at få nedsat ydelserne. Banken afviste, men anbefalede ham at sælge sin ejendom.

I perioden 2016 til 2019 korresponderede klageren og banken om klagerens økonomiske situation. Banken opfordrede flere gange klageren til at sælge sin ejendom, da det var en forudsætning for, at parterne kunne finde en løsning på klagerens gæld til banken.

I slutningen af 2016 kontaktede klageren en ejendomsmægler, der udarbejdede et salgsbudget over klagerens ejendom med en udbudspris på 845.000 kr. Den 15. december 2016 indgik klageren en formidlingsaftale med ejendomsmægleren. Aftalen blev den 22. juni 2017 forlænget med seks måneder på samme vilkår og samme udbudspris.

I foråret 2017 misligholdte klageren sit engagement og efter rykkerprocedure opsagde banken engagementet i 2017. Ved opsigelsen var restgælden på konto -702 på 51.355,95 kr., restgælden på konto -248 var på 10.594,75 kr. og restgælden på konto -851 var på 56.519,53 kr., i alt 118.470,23 kr. I opsigelsesbrevene oplyste banken, at restgælden ville blive pålagt en rente på 19,50 %, indtil betaling skete.

I sommeren 2018 ansøgte klageren om gældssanering. Skifteretten afslog med henvisning til, at nogle lån ikke opfyldte kriterierne for gældens alder, men oplyste til klageren, at han kunne ansøge igen efter to år.

Den 1. august 2018 sendte banken betalingspåkrav til fogedretten vedrørende konto -248.

I januar 2019 anmodede banken et inkassofirma om at inddrive klagerens gæld til banken.

Ved breve af 29. januar 2019 og 8. februar 2019 til klageren oplyste inkassofirmaet, at gælden vedrørte alle tre fordringer, der alle var blevet overdraget til inkassofirmaet.

Banken har oplyst, at inkassofirmaet forgæves forsøgte at kontakte klageren telefonisk den 11. februar 2019 og den 12. marts 2019.

Den 12. marts 2019 sendte inkassofirmaet ”Varsling om retslig behandling” vedrørende konto -851.

Banken har oplyst, at klageren kontaktede inkassofirmaet telefonisk den 18. juli 2019, hvor han blandt andet oplyste, at han ville søge om gældssanering igen i 2020, og at han betalte nogle kreditorer og ikke andre, herunder banken. Inkassofirmaet oplyste, at fogedsagen ville fortsætte.

Under et fogedretsmøde den 16. september 2019 blev der foretaget udlæg i klagerens ejendom for 81.861,52 kr. for klagerens konto -851. Banken har oplyst, at klageren på mødet meddelte fogedretten, at han ikke kunne tilbyde nogen afdragsordning på gælden til banken. 

Ved brev af 18. november 2019 til klageren henviste inkassofirmaet til tidligere telefonsamtale og korrespondance med klageren og meddelte, at banken havde valgt at fortsætte sagen med tvangsauktion af klagerens ejendom. Inkassofirmaet henviste også til, at klageren var blevet anbefalet at sælge ejendommen, hvilket ikke havde kunnet lade sig gøre.

Klageren har oplyst, at han i 2018 ansøgte om at få sit kreditforeningslån hos Nordea Kredit omlagt, da en omlægning ville give et provenu på ca. 1.200 kr. per måned. Nordea Kredit afslog.

Den 25. november 2019 kontaktede klageren inkassofirmaet og tilbød at afdrage på gælden med 750 kr. per måned mod rentefritagelse og mod, at banken undlod at fortsætte sagen med tvangsauktion af hans ejendom. Banken afslog.

Den 26. november 2019 tilbød klageren at hæve det månedlige afdrag til 1.000 kr. mod, at banken undlod at fortsætte sagen med tvangsauktion af hans ejendom. Banken afslog også dette forslag.

Banken har oplyst, at den under sagen tilbød klageren at sætte tvangsauktionen i bero, så klageren selv kunne forsøge at sælge ejendommen i fri handel. Klageren afviste dette tilbud og fastholdt klagen til Ankenævnet.

Ved brev af 19. december 2019 til fogedretten begærede inkassofirmaets advokat tvangsauktion over klagerens ejendom i henhold til bankens udlæg på 81.862 kr.

Ved brev af 21. januar 2020 berammede fogedretten tvangsauktionen til den 21. april 2020.

Parternes påstande

Den 10. februar 2020 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at banken trækker begæringen om tvangsauktion over hans ejendom tilbage, eller udsætter tvangsauktionen med seks måneder.

Nordea har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at Nordea ikke udviste rimelig tilbageholdenhed med at indlede en tvangsauktion over hans ejendom. Banken plejede udelukkende sine egne forretningsinteresser og medvirkede til at forværre hans økonomiske situation.

Det fremgår af § 31 i bekendtgørelse nr. 1581 af 17. december 2018 om god skik for boligkredit, at en boligkreditgiver skal udvise rimelig tilbageholdenhed med at indlede en tvangsauktion. Det gjorde banken ikke.

Gennemtvinges tvangsauktionen, bør banken godtgøre ham for udgifterne herved.

Banken er bekendt med, at en tvangsauktion af ejendommen vil medføre et tab, der ikke kan indfri gælden i huset. Den af ejendomsmægleren fastsatte udbudspris gav et negativt provenu på 33.000 kr. Bankens udlæg er nederst i prioritetsrækkefølgen og banken vil dermed ikke få deres udestående indfriet, hvilket også gælder for de kreditorer, der ikke har udlæg i huset. Det fremgår af forarbejderne til loven om tvangsauktion, at formålet med en tvangsauktion er, at kreditor skal kunne få dækket noget af sine fordringer. Dette er ikke tilfældet her, da ejendommen bliver solgt med negativt provenu.

En tvangsauktion vil altså ikke indbringe et beløb, der kan indfri hans gæld samt udlæggene i ejendommen. Hvis tvangsauktionen gennemføres, må banken afholde alle udgifter i forhold til denne.

Forinden truslen om tvangsauktion sendte banken en vurderingsmand ud for at vurdere hans ejendom, men banken oplyste ham ikke om formålet med vurderingen. Vurderingsmanden vurderede ejendommen til præcis samme pris som den ejendomsmægler, han selv havde ude, nemlig til 845.000 kr. Alligevel begærede banken tvangsauktion.

Han er uforstående over for bankens meget aggressive fremgangsmåde. En tvangsauktion er yderligere forgældelse af borgerne. Hans gæld bliver langt større ved en tvangsauktion. Fik han derimod lov til at beholde ejendommen til bedre tider, ville han kunne sælge huset uden gæld. Derved skulle der kun gældssaneres halvdelen af det beløb, der fremstår efter tvangsauktionen.

Han var løbende i kontakt med banken om en løsning, men det var ikke muligt på grund af bankens manglende samarbejdsvillighed. Han var i kontakt med mange sagsbehandlere fra banken omkring den økonomiske situation. Banken rådgav ham på intet tidspunkt til at søge om gældssanering, hvad der ville have været god, redelig og loyal bankrådgivning. Banken foreslog heller ikke, at den kunne overtage hans samlede gæld. I stedet opfordrede den ham til at finde et andet pengeinstitut.

Banken gav ham ingen mulighed for at indgå en rimelig ordning, hvor alle kreditorer kunne få et beløb. Det var enten betal eller tvangsauktion. Såfremt han indgik aftale med banken, ville han blive afskåret fra at kunne søge gældssanering. Banken er vidende om, at såfremt han betaler beløbet til dem, vil andre kreditorer følge efter. Banken destruerer hans muligheder for at få gældssanering, hvilket den er fuldt vidende om. Det er hverken god Bankskik eller en god ”Gældsløsning”.

Han forsøgte at indlede en forhandling med banken, men blev afvist. Han oplyste senere, at han muligvis kunne låne pengene, hvilket i så fald ville ødelægge muligheden for gældssanering, men modtog blot en opgørelse fra inkassofirmaet, hvor de angav en samlet gæld på forbrugslånet på ca. 91.000 kr. I brevet med deres første opgørelse, hvori de oplyste at ville begære tvangsauktion, var gælden på ca. 81.000 kr. Han finder, at det er en meget høj rente. Formålet med rentetilskrivningen var at forhindre ham i at betale beløbet på ca. 81.000 kr., som han havde tilkendegivet, at der nok var mulighed for, at han kunne skaffe.

Banken lever ikke op til god bankskik, da de ikke finder en for alle parter acceptabel gældsløsning. Banken er desuden ligeglad med dens samfundsforpligtigelse, hvilket er stærkt kritisabelt.

Under klagesagen har banken udtalt, at han ikke har ønsket at sælge ejendommen. Dette er ikke korrekt, hvilket understøttes af, at han i december 2016 indgik en formidlingsaftale med en ejendomsmægler. Udbudsprisen var dog så lav, at et salg ville medføre et negativt provenu på mindst 33.000 kr. Han ville gerne sælge ejendommen, men det lykkedes ikke at opnå alle fire udlægshaveres samtykke hertil. Han havde endvidere ikke midler til at skaffe et energimærke på ejendommen

Da han per 1. januar 2018 fik et nyt job, valgte han at vente med at sælge ejendommen, indtil han kunne komme derfra gældsfri.

Da han senere blev arbejdsløs, optog han to lån på henholdsvis 5.000 kr. og 6.000 kr. for at kunne betale sine udgifter. Disse to lån opfyldte ikke kriteriet for gældens alder ved hans ansøgning om gældssanering i 2018. Han påtænker at ansøge om gældssanering igen i 2020. Han ønsker at indgå et forlig med banken i forhold til hans gæld til banken, således at han kan indlede en ansøgning om gældssanering, der vil være til fordel for alle kreditorer.

Nordea Danmark har anført, at banken udviste en stor grad af tilbageholdenhed med at indlede tvangsauktion over klagerens ejendom, og at den til fulde handlede i overensstemmelse med § 31 i bekendtgørelse nr. 1581 af 17. december 2018 om god skik for boligkredit.

Klageren misligholdte sit engagement hos banken. Efter korrekt rykkerprocedure opsagde banken hans engagement.

Det var gennem flere år hverken lykkedes for banken eller for dennes inkassofirma at formå klageren til at sælge sin ejendom i fri handel. Et salg var en forudsætning for, at parterne kunne indgå en tilfredsstillende og realistisk aftale om afvikling af klagerens gæld til banken.

Siden 2011 har Nordea forsøgt at rådgive og hjælpe klageren bedst muligt med hans økonomi, og banken har adskillige gange opfordret klageren til at sælge ejendommen. Banken udviste således en stor grad af tilbageholdenhed.

Med henblik på at inddrive sit tilgodehavende hos klageren bedst muligt var banken berettiget til dels at begære udlæg i klagerens ejendom på baggrund af forbrugslånet, dels at begære tvangsauktion over klagerens ejendom i henhold til dette udlæg.

Banken afslog klagerens forslag til afdragsordninger af 25. og 26. november 2019 blandt andet henset til, at han under fogedretsmødet oplyste, at han ikke kunne tilbyde nogen afviklingsordning og henset til, at der ikke forelå et budget, hvoraf det fremgik, hvad han realistisk set kunne betale hver måned. Banken vurderede det herefter for usandsynligt, at klageren ville honorere den foreslåede månedlige betaling.

Bankens misligholdelsesrente kan ikke tilsidesættes som urimelig.

Ankenævnets bemærkninger

I 2017 misligholdte klageren sit engagement med Nordea Danmark, som bestod af en grundkonto, et forbrugslån og et prioritetslån med pant i klagerens faste ejendom. Banken opsagde engagementet, hvor på restgælden udgjorde i alt 118.470,23 kr.

Det beror på bankens egen kreditmæssige afgørelse at beslutte, om den vil indgå en eventuel akkordaftale med klageren. Ankenævnet kan ikke pålægge banken at acceptere en akkordaftale, ligesom Ankenævnet heller ikke kan pålægge banken at undlade at kræve, at pantsatte sikkerheder realiseres forud for indgåelse af en eventuel akkordaftale.

Ankenævnet finder, at banken udviste rimelig tilbageholdenhed med at begære tvangsauktion over klagerens ejendom, jf. bekendtgørelse om god skik for boligkredit § 31.

Tre medlemmer – Henrik Waaben, Inge Kramer og Jimmy Bak - udtaler:

Vi finder ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte den anførte misligholdelsesrentes størrelse på for tiden 19,50 % om året som urimelig.

To medlemmer – Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn - udtaler:

Vi finder, at den anførte rentesats i lyset af det nuværende renteniveau overstiger det rimelige og bør nedsættes.

Der træffes afgørelse om dette spørgsmål efter stemmeflertallet.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.