Afgørelse

Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning.

Indledning.

Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar over for klagerne i forbindelse med udarbejdelse af en boligberegning forud for klagernes køb af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

Med henblik på klagernes køb af en bestemt fast ejendom til en kontantpris på 760.000 kr. udarbejdede indklagede den 14. juni 2001 en budgetberegning for årene 2001-2007. Klagerne har 3 hjemmeboende børn, hvoraf de 2 kun delvist er hjemmeboende.

Klagernes engagement bestod blandt andet af et lån på 90.000 kr., som blev afviklet med 1.200 kr. pr. måned. Til sikkerhed for lånet havde indklagede håndpant i et ejerpantebrev på 60.000 kr. i klagernes daværende ejendom.

I beregningen blev der taget udgangspunkt i en samlet personlig indkomst i 2001 på 408.000 kr. samt anden ikke skattepligtig indkomst på 12.300 kr., i alt 420.300 kr. Nettoindtægten blev opgjort til 303.875 kr. (420.300 kr. - skat 116.425 kr.), og de faste udgifter blev opgjort til 199.104 kr. Rådighedbeløbet var herefter 104.771 kr., svarende til ca. 8.730 kr. pr. måned.

Af klagernes lønsedler for maj 2001 fremgår, at deres månedsløn til sammen var på 31.719 kr. svarende til 380.628 kr. årligt. Af klagernes årsopgørelser for 2000 fremgår en samlet årlig indtægt på ca. 380.000 kr.

Det blev på grundlag af et salgsbudget forudsat, at et salg af klagernes daværende ejendom ville indbringe et provenu på ca. 90.000 kr. Provenuet skulle ikke anvendes til indfrielse af lånet hos indklagede men til finansiering af den nye ejendom. Lånet skulle fortsætte uændret mod overførsel af ejerpantebrevet til den nye ejendom.

Af budgetberegningen fremgår i øvrigt bl.a:

"Beregningen er baseret på oplysninger om indkomst og udgifter, samt skatteforudsætninger om evt. frynsegoder, befordringsfradrag og indskud på arbejdsgiveradministreret kapitalpension for basisåret, som vi har modtaget fra Dem.

Sker der ændringer i forudsætningerne, bør beregningen gennemføres på ny. Vi anbefaler, at De nøje gennemgår de oplysninger, der indgår i beregningen."

På baggrund af budgetberegningen afslog indklagede at medvirke til finansieringen ejendomskøbet.

Klagerne henvendte sig til Nykredit, der gav tilsagn om finansiering.

Den 7. juli 2001 købte klagerne ejendommen med overtagelse den 1. september 2001. Den hidtidige ejendom blev solgt med overtagelse pr. 1. november 2001. Salget indbragte et provenu på 85.205. kr.

I august 2001 anmodede klagerne om en midlertidig kredit på 30.000 kr. Indklagede fik i forbindelse hermed kendskab til, at klagerne havde købt ejendommen. Indklagede afslog anmodningen om en kredit, men ifølge klagerne blev det aftalt, at lånet skulle fortsætte uændret. Indklagede har anført, at det blev meddelt klagerne, at fortsættelse af lånet mod pant i den nye ejendom kunne ske under forudsætning af, at klagerne kunne dokumentere, at der var sammenhæng i økonomien efter købet af den nye ejendom.

I forbindelse med gennemførelsen af ejendomssalget i oktober 2001 forlangte indklagede 60.000 kr. af provenuet til indfrielse af ejerpantebrevet. Beløbet blev afskrevet på lånet, der for så vidt angår restgælden fortsatte med uændret ydelse på 1.200 kr. pr. måned. Klagerne protesterede over dette under henvisning til, at det var aftalt, at lånet skulle fortsætte, og tilbød indklagede et ejerpantebrev i den nye ejendom. Indklagede afviste dette.

I begyndelsen af 2002 opstod der problemer med gennemførelsen af klagernes faste betalinger på grund af manglende dækning.

Klagerne rettede henvendelse til et andet pengeinstitut, P, som på baggrund af en gennemgang af klagernes økonomi afslog at overtage engagementet.

Ifølge P's notater blev der taget udgangspunkt i en samlet nettoindkomst på 277.427 kr. årligt. De samlede faste udgifter blev opgjort til 231.648 kr. Rådighedsbeløbet var herefter 45.779 kr., svarende til 3.815 kr. pr. måned. Hertil blev der lagt 500 kr. pr. måned vedrørende leje.

Indklagede har erkendt, at der i budgetberegningen af 14. juni 2001 er en fejl, idet en udgift på 1.830 kr. pr. måned vedrørende børnebidrag ved en fejl ikke blev medregnet som en udgiftspost, men alene indgår i beregningen med et skattemæssigt fradrag.

Parternes påstande.

Den 27. marts 2002 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at de i tillid til indklagedes beregning af rådighedsbeløbet på 8.730 kr. solgte deres hidtidige ejendom og købte deres nuværende. Såfremt de havde været bekendt med, at rådighedsbeløbet reelt var væsentligt lavere, ville de ikke have handlet, som de gjorde. De var ikke nødsaget til at flytte.

De bliver nu nødt sælge den nye ejendom, idet de indtil nu kun har klaret sig med hjælp fra familie og venner.

Indklagedes og P's beregning blev udarbejdet på nøjagtigt samme grundlag, og de er derfor uforstående over for den store forskel. Ud over fejlen med børnebidraget har indklagede øjensynligt taget udgangspunkt i en for høj indtægt, og tilsyneladende er f.eks. låneydelsen på 1.200 kr. og betaling af vand ikke medtaget i indklagedes budget.

Indklagede ønskede ikke at medvirke til finansieringen af ejendomskøbet, idet man krævede et rådighedsbeløb på 9.000 kr. pr. måned. Det var ikke deres opfattelse, at indklagede frarådede dem at købe. Deres egen vurdering var, at rådighedsbeløbet på 8.730 kr. var tilstrækkeligt, hvorfor de søgte finansiering via Nykredit.

Indklagede er ansvarlig for deres nuværende økonomiske situation, som er en direkte følge af den fejlagtige budgetberegning. Beregningen blev foretaget på baggrund af deres forespørgsel, om de havde råd til at skifte bolig, ikke en forespørgsel om indklagede ville finansiere købet.

Det var i klar modstrid med det aftalte, at indklagede forlangte ejerpantebrevet indfriet.

De manglende 60.000 kr. samt fejlberegningen af budgettet medførte, at deres økonomi brød sammen.

Indklagede har anført, at budgetberegningen blev udarbejdet på baggrund af klagernes ansøgning om finansiering. Det måtte konstateres, at klagerne ikke havde økonomi til at gennemføre købet på en tilfredsstillende måde, og klagerne blev derfor frarådet at købe ejendommen og fik afslag på finansieringen. Rådgivningen hang naturligt sammen med indklagedes eventuelle deltagelse i finansieringen, og beregningen blev alene udleveret til klagerne som en service.

Beregningen blev baseret på de oplysninger, som indklagede modtog fra klagerne. Indtægten blev fastsat på baggrund af klagernes oplysninger om børnebidrag, børnefamilieydelse og forventet lønudvikling. Der er kun én fejl i beregningen, og den består i, at børnebidraget på 1.830 kr. pr. måned ikke er anført som en udgiftspost. På baggrund af sagsforløbet, herunder primært at man afslog at finansiere handlen og dermed frarådede klagerne at købe, er indklagede ikke ansvarlig for denne fejl.

Ved udarbejdelsen af beregningen blev det stillet klagerne i udsigt, at deres eksisterende lån kunne overføres til den nye ejendom, såfremt finansieringen af ejendomshandlen blev bevilget. Da der herefter blev meddelt afslag, og klagerne blev frarådet at købe, betød det samtidig, at denne "forudsætning" faldt væk.

Efter afslaget var man overbevist om, at klagerne opgav at købe ejendommen. Da klagerne i august 2001 oplyste, at de havde købt ejendommen, kan det ikke udelukkes, at man har været en smule imødekommende for så vidt angår overflytning af lånet, men der blev på intet tidspunkt givet tilsagn herom.

Det påhvilede klagerne selv at gennemgå beregningen, før de handlede. Indklagede er uden ansvar for, at klagerne og deres nye långiver ukritisk anvendte beregningen, der var udarbejdet under bestemte forudsætninger, herunder at lånet kunne fortsætte med pant i den nye ejendom.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Der må lægges til grund, at der ved udarbejdelsen af budgetberegningen den 14. juni 2001 blev taget udgangspunkt i en lønindkomst for klagerne, der var større end deres faktiske indtægt. Selvom det må lægges til grund, at indklagede i forbindelse med udarbejdelsen af budgetberegningen havde fået udleveret lønsedler og årsopgørelser, måtte det imidlertid også påhvile klagerne selv at kontrollere beregningens oplysninger om indtægter m.v.

Indklagede har erkendt, at der for så vidt angår udgiften til betaling af børnebidrag skete en fejl, der bevirkede, at klagernes rådighedsbeløb reelt var 1.830 kr. mindre pr. måned end angivet i budgetberegningen.

Klagerne, som ikke har solgt ejendommen, findes imidlertid ikke at have lidt et egentligt tab som følge af fejl i budgetberegningen. Der er allerede som følge heraf ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale erstatning.

Indklagedes krav om indfrielse af ejerpantebrevet på 60.000 kr. med provenuet af ejendomssalget medførte en væsentlig yderligere belastning af klagernes økonomi.

Det findes imidlertid ikke godtgjort, at indklagede gav klagerne endeligt tilsagn om, at deres eksisterende lån, som var sikret ved ejerpantebrevet, kunne føres med over i den nye ejendom, og der er derfor ikke tilstrækkeligt grundlag for at pålægge indklagede at retablere lånet.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.