Afgørelse

Spørgsmål om ansvar ved udarbejdelse af boligberegning og rådgivning forud for køb af bolig.

Indledning.

Sagen vedrører, om Danske Bank har pådraget sig et ansvar over for klagerne i forbindelse med bankens udarbejdelse af boligberegning og rådgivning forud for klagernes køb af bolig.

Sagens omstændigheder.

I august 2007 rettede klagerne K og M henvendelse til Danske Bank, da de overvejede at købe en bolig til en kontantpris på 2.295.000 kr.

Den 9. august 2007 udarbejdede banken en beregning af boligudgifter samt en økonomiberegning for årene 2008 til 2012.

Boligberegningen indeholdt forslag til finansiering af boligkøbet dels med et fastforrentet realkreditlån til 6 % p.a., med hovedstol på 1.850.000 kr. og med afdragsfrihed i perioden fra den 9. august 2007 til den 31. december 2008, dels med et pantebrev med hovedstol på 558.000 kr. til rente på 8,10 % p.a.

Ifølge økonomiberegning af 9. august 2007 ville klagernes månedlige rådighedsbeløb efter købet af boligen udgøre 8.928 kr. i 2008 og herefter ca. 7.100-7.700 kr. for årene 2009 til 2012. Reduktionen i rådighedsbeløbet skyldtes primært, at afdragsfriheden for realkreditlånet ophørte den 31. december 2008. De forventede årlige lønindkomster for årene 2008 til 2012 var sat til 546.000 kr. for K og M tilsammen og til 198.000 kr. for M.

Banken har oplyst, at beregningerne blev gennemgået på møde med klagerne den 9. august 2007 og udleveret til klagerne sammen med bankens brev af samme dato, der bl.a. indeholdt følgende:

"… Vi har fokuseret på at

·Inden købet er indfriet bankgæld for tkr. 100.

· [K’s] nye løn-incl. ekstra job – er indregnet til tkr. 29 mdl

·Afdragsfrit til [M] er færdigudd. – RB [rådighedsbeløb] tkr. 9 mdl. i perioden

·Alt husgæld er fastforrentet

…"

Banken har endvidere oplyst, at M, der var lærling, på mødet oplyste, at han ville blive færdigudlært i april 2009. K oplyste, at hun var nyuddannet kostvejleder og ansat i et vikariat, og at hun yderligere havde to bijobs.

Klagerne har oplyst, at deres rådgiver i banken, R, på mødet oplyste, at de ved køb af den påtænkte bolig ikke ville have råd til at få barn nr. 2 foreløbig. Efter mødet meddelte de R telefonisk, at de ikke ønskede at købe boligen, da de ikke havde råd. De meddelte, at K var gravid og dermed kun ville få dagpenge i hele 2008. R foreslog, at de skulle komme til et nyt møde.

Banken har anført, at banken først blev bekendt med, at K var gravid efter, at klagerne havde overtaget boligen.

Den 24. august 2007 udarbejdede banken en ny beregning af boligudgifter samt en ny økonomiberegning for årene 2008 til 2012.

Boligberegningen af 24. august 2007 indeholdt forslag til finansiering af boligkøbet dels med et fastforrentet realkreditlån til 6 % p.a., med hovedstol på 1.851.000 kr. og med afdragsfrihed fra den 27. september 2007 til den 31. december 2016, dels med et pantebrev med hovedstol på 546.000 kr. til rente på 8,10 % p.a.

Ifølge økonomiberegning af 24. august 2007 ville klagernes månedlige rådighedsbeløb efter købet af boligen udgøre 8.950 kr. i 2008 og ca. 14.000 kr. for årene 2009 til 2012. Klagernes forventede årlige lønindkomst var sat til 546.000 kr. for 2008 og 648.000 kr. for årene 2009 til 2012. Stigningen i rådighedsbeløb og forventet indkomst skyldtes primært, at M’s årlige indkomst for årene 2009-2012 i beregningen var forhøjet til 300.000 kr., da M ville blive færdigudlært i 2009, og at perioden med afdragsfrihed for realkreditlånet var forlænget i forhold til den tidligere beregning af 9. august 2007.

Økonomiberegningerne af den 9. og 24. august 2007 indeholdt endvidere bl.a. følgende:

"…I får her en vejledende økonomiberegning, hvor vi har brugt de oplysninger om jeres nuværende og forventede fremtidig økonomi, som I har givet os.

Økonomiberegningen er kun vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene.

Til brug for beregning af jeres fremtidige rådighedsbeløb har I valgt, at beregningen tager udgangspunkt i jeres forventede indtægter og udgifter i 2008.

…

Rådighedsbeløb i den nuværende økonomi er baseret på beløb for indeværende år, og rådighedsbeløb i den fremtidig økonomi er baseret på forventede beløb for 2008. …"

Banken har oplyst, at beregningerne af 24. august 2007 blev gennemgået med og udleveret til klagerne på mødet den 24. august 2007 i forbindelse med klagernes underskrift vedrørende finansieringen af boligkøbet, og at det på mødet blev drøftet, at rådighedsbeløbet på ca. 9.000 kr. forudsatte, at klagerne enten selv skaffede udbetalingen til boligkøbet på 100.000 kr. eller indfriede et eksisterende billån på 100.000 kr.

Klagerne har anført, at M kontaktede R telefonisk den 25. august 2007, og at R rådede dem til at købe boligen, da de ellers aldrig ville få mulighed for at komme ind på boligmarkedet. R foreslog dem at låne til udbetalingen af H’s forældre.

Den 5. september 2007 underskrev klagerne "God Skik Tjekskema". Af skemaet fremgik bl.a. følgende:

" … Skemaet indeholder nogle af de oplysninger, som du har givet til os, og som vi har baseret rådgivningen på. …

Til brug for rådgivningen har jeg/vi på Danske Bank foranledning oplyst følgende:

…

Om mine økonomiske forhold

… Husstandens størrelse: Voksne 2, Børn 1

Husstandens årlige bruttoindkomst før arbejdsmarkedsbidrag: 546.000 kr.

Husstandens månedlige rådighedsbeløb til mad, tøj og fornøjelser efter låneoptagelsen: 8.950 kr. til næste år indtil [M] bliver færdiguddannet hvor lønforventningen er kr. 25.000 mdl …"

Banken har endvidere oplyst, at skemaet forinden blev gennemgået med klagerne på mødet den 24. august 2007.

Klagerne købte boligen på et ikke nærmere oplyst tidspunkt i 2007 efter mødet den 24. august 2007.

Klagerne har oplyst, at de af H’s forældre lånte 100.000 kr. til udbetaling til boligen samt 140.000 kr. til dækning af løbende udgifter efter købet af boligen.

Klagerne har under sagen for Ankenævnet oplyst, at boligen er sat til salg for 2,2 mio. kr.

Parternes påstande.

Klagerne har den 4. maj 2010 indbragt sagen for Ankenævnet. Klagernes påstand forstås således, at Danske Bank skal indfri halvdelen af klagerens forbrugslån på 140.000 kr., dvs. betale 70.000 kr. og dække et evt. underskud ved salg af klagernes bolig. Hvis boligen ikke sælges, skal banken rentesikre klagernes realkreditlån til en rente på 2 % p.a. i restløbetiden samt indfri klagernes samlede lån på i alt 240.000 kr. helt eller delvist.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har bl.a. anført, at bankens rådgivning var utilstrækkelig og mangelfuld.

De blev godkendt til et boligkøb på 2,3 mio. kr., men burde med deres indtægter ikke have været godkendt til et køb på mere end 1,6 mio. kr.

Banken baserede sine beregninger på indtægter, som de måske ville få, når de begge var færdige med deres uddannelser. Banken tog ikke tilstrækkeligt højde for deres informationer om, at K arbejdede i et vikariat, der udløb i december 2007. K oplyste ikke, at hun ville kunne få fastansættelse efter vikariatets udløb. Dette var alene bankens egen formodning.

Bankens økonomiberegning var fejlagtig. De oplyste til banken efter mødet den 9. august 2007, at de ventede barn nr. to. Banken burde derfor have indregnet udgifter til to børn. Banken burde endvidere have anvendt deres indtægter for 2007. Deres rådighedsbeløb ville dermed udgøre ca. 5.000 kr. månedligt, og ikke ca. 9.000 kr. som beregnet af banken.

De meddelte R, at de ikke ønskede at købe boligen, da de ikke havde råd, og da K var gravid og fra 2008 alene ville få dagpenge. R anbefalede dem alligevel at købe, og at låne til udbetalingen på 100.000 kr. af H’s forældre. De stolede på R.

De har, mens de har boet i boligen, været nødt til at låne et større beløb af H’s forældre til dækning af de løbende udgifter. De har sat huset til salg, da H’s forældre ikke længere kan forsørge dem.

Danske Bank har bl.a. anført, at klagernes rådighedsbeløb blev beregnet på grundlag af deres oplysninger om de forventede fremtidige indkomstforhold, herunder at H’s løn ikke ville blive reduceret ved udløb af hendes vikariat. K oplyste, at hun med overvejende sandsynlighed ville kunne blive fastansat ved vikariatets udløb.

Klagerne gjorde ikke opmærksom på, at K allerede var gravid med barn nr. to, hvorfor der måtte være en formodning for, at en fastansættelse ville blive besværliggjort. Banken blev først bekendt med, at K var gravid efter, at klagerne havde overtaget boligen.

Klagerne bekræftede de afgivne oplysninger ved underskrift af God Skik Tjekskema, herunder at husstanden bestod af to voksne og ét barn.

Klagerne havde allerede et barn, hvorfor de var bekendt med udgifterne ved en familieforøgelse.

Klagerne accepterede beregningen af rådighedsbeløb, herunder beregningen af de forventede fremtidige lønindkomster og udgifter.

Klagernes rådighedsbeløb blev reduceret, da de begge efterfølgende fik andre jobs end forudsat i beregningen.

Banken anbefalede ikke klagerne at købe boligen, men tog alene stilling til, om klagernes beregnede rådighedsbeløb var tilstrækkeligt til, at banken ønskede at medvirke ved finansieringen.

Det beregnede rådighedsbeløb på 9.000 kr. pr. måned for to voksne og et barn var i overensstemmelse med det vejledende rådighedsbeløb, som banken anbefalede på daværende tidspunkt.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Danske Bank ved udarbejdelsen af budgetberegninger og ved rådgivning af klagerne i forbindelse med klagernes køb af bolig begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken.

Ankenævnet lægger til grund, at banken udarbejdede økonomiberegningen på grundlag af de af klagerne meddelte oplysninger om forventede fremtidige indkomster og udgifter. Klagerne bekræftede de forventede indkomster og husstandens størrelse ved underskrift af skemaet den 5. september 2007. Banken var berettiget til at gå ud fra, at disse oplysninger var korrekte. Banken er ikke ansvarlig for, at klagernes indtægtsgrundlag efterfølgende udviklede sig negativt i forhold til forventningerne.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.