Afgørelse

Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med bevilling af andelsboligkredit.

Indledning.

Denne sag vedrører, om Danske Bank i forbindelse med bevilling af en andelsboligkredit har pådraget sig et erstatningsansvar overfor klagerne.

Sagens omstændigheder.

Klagerne M og K ønskede i 2006 at købe en andelsbolig.

Af Danske Banks brev af 28. november 2006 fremgår:

"…

Jeres økonomi

Vi har sammen gennemgået jeres økonomi, og i de vedlagte papirer kan I se, hvad vi kom frem til.

I papirerne finder I

_•et finansieringsforslag til køb af A/B

_•en økonomiberegning, der givet er overblik over jeres rådighedsbeløb

Det er en god idé, at I jævnligt får set jeres økonomi igennem for at sikre, at alt fortsat passer til jeres behov.

…"

Under sagens forberedelse for Ankenævnet har klagerne fremlagt en økonomiberegning og et finansieringsforslag, som banken har udarbejdet vedrørende en andelsboligkredit på ca. 2 mio. kr. Af finansieringsforslaget fremgår:

"…

Køb af A/B

Herunder viser vi et forslag til finansiering og en opgørelse over de anslåede boligudgifter ved køb af A/B

Finansieringsforslaget er kun vejledende, og indeholder ikke en bevilling af lån.

…

I har valgt følgende finansieringsforslag.

…

…

I økonomiberegningen kan I se, hvad jeres rådighedsbeløb bliver, hvis I køber A/B.

Forudsætninger for beregningen

…

Det påvirker jeres mulighed for at købe bolig, hvis jeres økonomi forandrer sig, eller hvis der sker ændringer i det generelle renteniveau. I er altid velkomne til at kontakte mig for at få lavet en ny beregning.

Andelsboligkreditter i Danske Bank

Kreditten på 2.036.000 kr. er en Andelsboligkredit med variabel rente. Kreditten er uden løbende afvikling indtil den 30. november 2036, hvor kreditten forfalder til fuld indfrielse. På kreditten betales en rentesats på for tiden 5,5 procent pr. år. Renten tilskrives kvartalsvis, og det svarer til en nominel årlig rente på 5,5 procent. De årlige omkostninger i procent på den viste Andelsboligkredit er 5,7 procent ved en udnyttelse af kreditten på 100 %.

Beregningerne er baseret på renteudgifter til finansieringen det første år. Renteudgifterne vil falde i takt med, at I betaler af på gælden.

…"

Af økonomiberegningen baseret på finansiering med den afdragsfri andelsboligkredit fremgår:

"…

Økonomiberegning

I får her en vejledende økonomiberegning, hvor vi har brugt de oplysninger om jeres nuværende og forventede fremtidige økonomi, som I har givet os.

Økonomiberegningen er kun vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene.

Til brug for beregning af jeres fremtidige rådighedsbeløb har I valgt, at beregningen tager udgangspunkt i jeres forventede indtægter og udgifter i 2007.

…

På de følgende sider finder I en oversigt over

• en specifikation af, hvordan indtægterne er beregnet

• en skatteberegning, som er grundlaget for den viste skat

• en specifikation af, hvordan udgifterne er beregnet

• en oversigt over jeres lån i den nuværende og fremtidige situation

• en oversigt over udviklingen i jeres rådighedsbeløb

• en oversigt over, hvilke forudsætninger der ligger til grund for økonomiberegningen.

Specifikation af indtægter

...

Forudsætninger for økonomiberegningen

…

Rådighedsbeløbet i den nuværende økonomi er baseret på beløb for indeværende år, og rådighedsbeløb i den fremtidig[e] økonomi er baseret på forventede beløb for 2007. …

…

Vi har forudsat at renten er uændret i alle år. Eventuelle ændringer i renteniveauet kan have betydning for renteudgifter og løbetid på lån med variabel rente.

…"

Banken har under sagens forberedelse fremlagt en økonomiberegning ved finansiering med et andelsboliglån på ca. 2 mio. kr. med en variabel rente på 5,5 % og en månedlig afvikling over 30 år. Denne beregning viser et månedligt fremtidigt rådighedsbeløb på 10.763 kr.

Af en fremlagt aftale udskrevet i december 2006 om en andelsboligkredit med et maksimum på 1.965.800 kr. fremgår:

"…

Mit kreditmaksimum gælder indtil den 5. december 2036, hvor en eventuel gæld skal betales tilbage til banken.

Gælden må ikke være større en det aktuelle maksimum.

…

Udlånsrente

Jeg betaler en variabel rente for det beløb, der er trukket på kreditten. At renten er variabel, betyder, at banken kan ændre renten.

Renten er for tiden 5,5000 procent pr. år.

…

Ændringer

Renten vil blive ændret efter bankens til enhver tid gældende satser og vilkår for kreditter af denne type. Banken kan dog også ændre renten, hvis der ændres væsentligt i det grundlag, mine individuelle rentevilkår blev fastsat på.

I Del 3 Almindelige forretningsbetingelser - forbrugere, rente står der mere om, hvordan banken kan ændre renten.

…

Hvis der er flere låntagere, hæfter jeg solidarisk med de andre.

…"

Til sikkerhed for klagernes andelsboligkredit fik banken pant i andelsboligen.

Banken har oplyst, at klagerne i august 2007 satte andelsboligen til salg for 2.250.000 kr. Boligen blev ikke umiddelbart solgt. Andelsboligkreditten blev i forbindelse med istandsættelse af ejendommen forhøjet med 130.500 kr.

Af K’s mail af 26. januar 2009 til sin rådgiver R i banken fremgår:

"…

Jeg blev noget overrasket over at opdage, at I – uden at give besked om det, og uden der har været en aftale om ekstraordinært indskud – har hævet kr. 17.240,77 til dækning af overtræk på andelsboligkreditten og dermed trukket min kassekredit op til max.

…

Til slut kan jeg nu se, at vores månedlige ydelse på andelsboligkreditten er sat op fra det aftalte kr. 4.500 til kr. 6350? Også her er det foregået uden information.

Jeg må indrømme at jeg er noget forbavset over, at der foretages dispositioner på min konto uden at jeg bliver informeret?!

…"

Af R’s mail af samme dato til K fremgår:

"…

Jeg har sendt dig brev om inddækning af overtræk. [*)]

Jeg beklager at du ikke er orienteret om forhøjelse af ydelsen, men det burde jo ikke komme som nogen overraskelse. Det er minimum der skal til for bare at dække renterne, samtidig står kontoen stadigvæk i overtræk.

Hvis I ikke overholder betalingerne, og får inddækket overtræk, vil der blive indledt rykker procedure og lejligheden vil blive sendt på tvangsauktion.

…"

[På den fremlagte mail er tilføjet med håndskrift:

"Ja, i e-boks !"]

Af et brev af 24. marts 2009 til K fra K’s arbejdsgiver - et revisionsfirma F - fremgår:

"…

Vi har efter aftale gennemgået dine økonomiske forhold, set i relation til køb og belåning af ejendommen … hos Danske Bank.

…

Konklusion

Der synes ikke umiddelbart at være nogen sammenhæng mellem bankens beregninger for det økonomiske rådighedsbeløb og det faktiske rådighedsbeløb. Den primære årsag skal søges i, at der allerede fra låneoptagelsen og frem ikke er sammenhæng mellem rentetilskrivning og ydelse. Dette kan efter vor vurdering udelukkende tilskrives, at andelsboligen er bevilget på grund af et fejlagtigt opgjort indkomstgrundlag.

Vi vurderer, at der ikke har været økonomisk grundlag for at yde et lån på over t.kr. 1.250 på baggrund af det faktisk beregnede rådighedsbeløb. Din økonomi er p.t. så stram, at vi vurderer at der skal findes en løsning med gældforholdet, idet du faktisk bør kontakte en advokat med henblik på betalingsstandsning og vurdering af rådgiveransvar ved tildeling af lånet.

…"

Af K’s brev af 24. marts 2009 til banken fremgår:

"…

Vi er kommet i så store økonomiske problemer, at jeg har været nødsaget til at give min arbejdsgiver et indblik i min private personlige økonomi.

…

Jeg vedlægger kopi af min arbejdsgivers gennemgang og vil på den baggrund gøre et ansvar gældende overfor Danske Bank mht. fejlagtig rådgivning for fastsættelse af størrelsen af en andelsboligkredit. Den fejlagtige rådgivning har medført for [] meget ydet lån i størrelsesordenen kr. 800.000. Til orientering forsøger vi fortsat at sælge andelsboligen, således [at] det samlede tab for Danske Bank reduceres mest muligt. Alternativt kan banken overtage andelsboligen og forestå salget heraf.

Med henvisning til vedlagt kopi af brev forventer vi, at få en skriftlig tilbagemelding med accept for vedgåelse af ansvaret for en fejlagtig rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen og at hovedstolen på lånet bliver reduceret til kr. 1.250.000 svarende til den saldo, som ville være den maksimale lånegrænse i forhold til vores indkomster.

Indtil vi modtager ovennævnte tilbagemelding vil vores månedlige ydelser fra nu blive deponeret på en særskilt konto udenfor Danske Bank. Jeg håber, at I forstår den drastiske fremgangsmåde, for I har bragt mig i en økonomisk ruin.

…"

Af bankens brev af 3. april 2009 til K fremgår:

"…

Vi har gennemgået sagen med vores juridiske afdeling og finder intet belæg for at kunne imødekomme din ansøgning.

Vi imødeser de aftalte indbetalinger på andelskreditten. I modsat fald ser vi os nødsaget til at overdrage sagen til retslig inkasso.

…"

Klagerne og banken fastholdt i den følgende korrespondance deres standpunkter.

Andelsboligen blev solgt i 2010 for 1.100.000 kr. Banken modtog i forbindelse med salget ca. 1.000.000 kr. og opgjorde pr. 14. juni 2010 klagernes gæld til banken til 1.282.361,90 kr. inkl. renter til denne dato plus efterfølgende renter til gælden er betalt.

Parternes påstande.

Klagerne har den 22. juni 2010 indbragt sagen for Ankenævnet, der forstår påstandene således, at Danske Bank skal anerkende, at de ikke har gæld til banken eller alternativt skal gælden nedsættes betydeligt og opdeles i to separate lån uden krydskaution.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har bl.a. anført, at banken har ydet dem et for stort lånebeløb i forhold til deres reelle økonomiske formåen.

Bankens fejlagtige rådgivning medførte urealistisk optagelse af lån i forbindelse med købet af andelsbolig.

Et andet pengeinstitut havde afvist at yde lån til køb af boligen. Banken udtalte, at pengeinstituttet "tilsyneladende ikke kunne regne".

Banken mente ikke, at der var noget problem i at låne dem ca. 2 mio. kr. til deres drømmebolig.

De var begge 23 år og havde ikke nogen økonomisk erfaring.

K var netop startet som revisorelev. M var overkonstabel og havde søgt ind som politielev. De havde udsigt til elevlønninger de kommende år.

R gennemgik flere gange mulighederne for variabelt og fastforrentede lån. R udtalte, at den variable rente var så lav, at der ville gå lang tid, før den kom op over den faste rente, hvis det da nogensinde skete. På baggrund af R’s rådgivning og forsikring om, at markedet var stabilt, valgte de et variabelt forrentet lån, idet de begge tjente meget lidt i forhold til, hvad de ville komme til, hvis M kom ind på politiuddannelsen og K færdiggjorde sin uddannelse som revisor.

Banken mente, at de sagtens kunne sidde i boligen.

Banken løb hurtigt kreditkontrakten igennem. Der var stort set ingen rådgivning.

Banken var enormt positiv og tildelte dem dét lån, som senere lagde deres økonomi og liv i ruiner.

Senere blev de opmærksom på, at renten ved låneoptagelsen var meget lav og risikoen for, at renten ville stige, var meget høj. Denne risiko blev af banken nævnt med, at "de ville ikke ske de næste mange år."

Banken opfordrede dem ikke til at søge anden rådgivning. Det blev aldrig nævnt, at hvis renten steg det mindste, ville de få alvorlige problemer med at betale renten på lånet.

Der blev aldrig udarbejdet en risikoberegning, der ville have vist den fatale konsekvens en rentestigning ville få - og fik.

Banken tilbød dem også at låne op til 300.000 kr. til en ny bil. De er lykkelige for, at de valgte at slå bremsen i på dette tidspunkt.

F har beregnet, at de maksimalt skulle være blevet tilbudt et lån på ca. 1.250.000 kr.

De frygter, at de fik tilbudt lånet på ca. 2. mio. kr., fordi M på daværende tidspunkt også arbejdede for R’s mand.

Kort efter låneoptagelse blev de telefonisk kontaktet af R, hvor de blev oplyst om, at de ikke indbetalte nok til kreditten. Hun forklarede, at der var sket en "regnefejl".

Hele sagen har haft store personlige konsekvenser for dem begge.

Danske Bank har bl.a. anført, at økonomiberegningen er baseret på oplysninger, som klagerne afgav til banken

Økonomiberegningen er udarbejdet ud fra klagernes forventninger til fremtidig indtægt.

Det fremgår klart af økonomiberegningen, at den er baseret på en forventning om uændret rente.

Det fremgår tydeligt af kreditkontrakten, at aftalen er med variabel rente.

Det fremgår klart af økonomiberegningen, at ændringer i renten kan have betydningen for renteudgiften og løbetiden for lån med variabel rente.

Klagerne accepterede risikoen for, at rentestigninger ville medføre et fald i rådighedsbeløbet.

Det fremgår af økonomiberegningen, at beregningerne er vejledende, og at klagerne selv bør kontrollere, at alle indtægter og udgifter er medtaget og angivet korrekt.

Klagerne er blevet rådgivet om betydningen af at optage afdragsfri kredit med variabel rente.

Bankens kreditgivning baseret på klagernes oplysninger var forsvarlig.

Banken bærer ikke risikoen for, at der efterfølgende er ændret væsentligt i forudsætningerne for økonomiberegningen.

Banken har ikke handlet ansvarspådragende.

Hvis Ankenævnet måtte finde, at banken har handlet ansvarspådragende, således at lånet skal nedskrives, bestrides klagernes opgørelse.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet lægger til grund, at klagerne selv har oplyst indklagede om deres forventede indtægter i 2007, hvilket er de indtægter, der er indgået i indklagedes beregninger. Det fremgår endvidere af klagernes egne oplysninger, at forskellen på variable og fast forrentede lån flere gang blev gennemgået.

Det er herefter ikke godtgjort, at Danske Bank i forbindelse med rådgivning af klagerne forud for deres beslutning om køb af andelsbolig og indgåelse af kreditaftale med banken begik sådanne fejl, at banken herved har pådraget sig et erstatningsansvar.

Som følge heraf træffes følgende

afgørelse:

Klagen tages ikke til følge.