Krav om erstatning for tab på nyopført ejendom begrundet i omstændigheder under byggesagen og i forlængelse heraf.
| Sagsnummer: | 93 /2010 |
| Dato: | 01-12-2010 |
| Ankenævn: | Kari Sørensen, Troels Hauer Holmberg, Rut Jørgensen, Erik Sevaldsen og Astrid Thomas. |
| Klageemne: |
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Byggelån |
| Ledetekst: | Krav om erstatning for tab på nyopført ejendom begrundet i omstændigheder under byggesagen og i forlængelse heraf. |
| Indklagede: | Nova Bank Fyn, Nordea Bank Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører klagernes krav mod Nova Bank Fyn og Nordea Bank for tab på nyopført ejendom begrundet i omstændigheder under byggesagen og i forlængelse heraf.
Sagens omstændigheder.
Klagerne i denne sag er parret M og H, som i 2006 var kunder i Fionia Bank, nu Nova Bank.
Den 17. september 2006 udarbejdede banken en vejledende budgetberegning med henblik på klagernes opførelse af en fast ejendom. Beregningen viste et rådighedsbeløb på 9.448 kr. pr. måned.
Den 26. september 2006 underskrev klagerne en ordrebekræftelse fra en entreprenør, som skulle stå for byggeriet. Entreprisesummen var på 2.241.750 kr. inklusive moms.
Den 21. august 2007, hvor byggeriet var færdigt, underskrev klagerne et gældsbrev til Fionia Bank, hvorefter et eksisterende privatlån (nr. -620) blev forhøjet med 462.400 kr. til 1.017.384,38 kr.
På et ikke nærmere oplyst tidspunkt mistede M sit arbejde.
Den 30. april 2009 blev der afholdt et møde mellem klagerne og banken om klagernes økonomiske situation. Ved e-mail af 18. juni 2009 afslog banken en anmodning fra klagerne om henstand med terminen pr. den 30. juni 2009 på klagernes lån i Totalkredit.
Den 14. juni 2009 underskrev klagerne et gældsbrev til Fionia Bank, hvorefter et privatlån (nr. -763) blev forhøjet med 147.550 kr. til 177.254,33 kr.
I efteråret 2009 satte klagerne den nyopførte ejendom til salg og anmodede i den forbindelse banken om henstand med betalingerne på såvel Totalkreditlånet som banklånene. Klagerne opnåede ikke bankens tilsagn herom.
Pr. den 30. november 2009 blev Fionia Bank overtaget af Nordea Bank. Nordea overtog imidlertid ikke eventuelle erstatningskrav m.v. opstået før overtagelsesdagen. Disse forpligtelser påhvilede herefter Nova Bank Fyn A/S, som er et datterselskab af Finansiel Stabilitet A/S.
Den 3. februar 2010 indgav klagerne en klage til Ankenævnet over såvel Nova Bank Fyn som Nordea Bank med krav om erstatning for mangelfuld rådgivning.
Nordea Bank har under sagen imødekommet et klagepunkt, idet banken ved brev af 28. april 2010 til Ankenævnet vedstod et tilsagn om ydelseshenstand, ligesom banken ifølge et brev af 8. september 2010 til Ankenævnet ved at betale foreliggende restancer havde afværget en tvangsauktion over klagernes faste ejendom, der herefter var blevet solgt i fri handel.
Klagerne har fastholdt deres klage over såvel Nova Bank Fyn som Nordea Bank.
Parternes påstande.
Klagerne har nedlagt endelig påstand om, at Nova Bank Fyn og/eller Nordea Bank Danmark skal betale en erstatning på i alt 350.000 kr.
Nova Bank Fyn og Nordea Bank Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at de som følge af mangelfuld rådgivning under byggeriet samt efterfølgende omstændigheder er blevet påført et tab på 350.000 kr., som bør erstattes. Klagen vedrører perioden fra byggeriets start i september 2006 og frem til dags dato og involverer således både Nova Bank Fyn og Nordea Bank.
Under byggeriet skete der budgetoverskridelser på i alt ca. 500.000 kr. Der var regninger, som banken havde "glemt" at betale. Banken, der modtog samtlige regninger vedrørende byggeriet direkte, burde have informeret om budgetoverskridelserne.
De havde gjort det klart for banken, at der i deres økonomi skulle være plads til at miste én indtægt, uden at de var nødsaget til at gå fra hus og hjem. Dette viste sig ikke at holde, da M på grund af krisen mistede sit arbejde.
I begyndelsen af 2009 undlod banken at kontakte dem om overtræk på deres budgetkonto, idet banken uden aftale herom forhøjede deres kreditmaksimum. Dette blev fulgt op af modregning i M’s opsparing og spærring af M’s Visa/Dankort.
De var på daværende tidspunkt afskåret fra at bruge netbank.
På mødet den 30. april 2009 oplyste banken, at deres budget ikke hang sammen. Banken havde overført 22.500 kr. fra H’s lønkonto og undladt at betale visse regninger. Hvilke regninger, der var tale om, kunne banken ikke huske. Overtrækket blev efterfølgende indfriet med en forhøjelse af et eksisterende lån. I juni 2009 overtog de alle betalinger selv.
Da banken afslog at give henstand med juliterminen 2009, fik de selv en aftale med Totalkredit om at betale terminen i mindre rater.
Hvis banken havde givet henstand med oktoberterminen 2009, ville de have haft mulighed for at få rettet op på deres økonomi.
Banken afslog også at yde henstand, da ejendommen blev sat til salg. Begrundelsen var nu, at de havde indledt en klagesag.
I begyndelsen af 2010 begærede banken tvangsauktion over ejendommen.
Banken brød i den forbindelse et løfte om at yde henstand med henblik på at få ejendommen solgt i fri handel.
De har ikke udvist passivitet. Indtil sommeren 2009 troede de, at alt var i den skønneste orden.
Ejendommen er ikke reelt blevet solgt i fri handel. I maj 2010 forlangte Nordea Bank, at de underskrev en salgsfuldmagt som forudsætning for at forhøje et eksisterende lån til indløsning af restancen, hvilket de så sig nødsaget til. Ejendommen blev solgt til en væsentligt lavere pris end vurderingsprisen.
Der har fra bankens side på intet tidspunkt være tegn på samarbejdsvillighed.
Deres gæld er nu så stor, at de reelt er stavnsbundet til banken.
Klagen omfatter hele forløbet og ikke kun en enkeltstående begivenhed.
Nova Bank Fyn har anført, at man ikke har pådraget sig noget ansvar over for klagerne.
Byggebudgettet blev overskredet, fordi klagerne gentagne gange fik udført arbejde, som ikke var med i det oprindelige budget.
Banken bevilgede finansieringen på baggrund af klagernes forventninger til deres fremtidige indtægt. Konsekvenserne for klagernes rådighedsbeløb blev også drøftet.
Banken var uden ansvar for, at klagernes økonomi udviklede sig negativt.
Overtrækkene på klagernes konti var klagernes eget ansvar, uanset adgangen til netbank.
Banken var berettiget til at modregne som sket i klagernes opsparing.
Banken var ikke forpligtet til at gennemføre klagernes betalinger i det omfang, der ikke var dækning herfor.
Klagerne har udvist retsfortabende passivitet ved først i efteråret 2009 at reklamere over håndtering af lånesagen i 2006/2007.
Det afvises, at banken har været forpligtet til at være behjælpelig med at muliggøre yderligere henstand af terminer for at afværge en tvangsauktion over klagernes ejendom.
Nordea Bank Danmark har anført, at banken har valgt at hjælpe klagerne ved at berigtige restancerne og afværge tvangsauktionen.
Banken var ikke forpligtet til at medvirke hertil og har ej heller nogen økonomisk interesse, da lånet i Totalkredit ikke er garanteret af Nordea.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder ikke, at klagerne har godtgjort omstændigheder, der kan begrunde, at Nova Bank Fyn og/eller Nordea Bank har pådraget sig et erstatningsansvar for det af klagerne anførte tab på 350.000 kr. Nordea Bank har under sagens behandling imødekommet klagerne på ét klagepunkt.
Som følge heraf træffes følgende
">a f g ø r e l s e :Klagen tages ikke til følge.
Klagegebyret tilbagebetales klagerne.