Afgørelse

Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning.

Indledning.

Denne klage vedrører spørgsmålet, om indklagede har pådraget sig ansvar over for klagerne i forbindelse med udarbejdelse af en boligberegning forud for klagernes køb af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

I forbindelse med klagernes køb af en bestemt fast ejendom i sommeren 2001 udarbejdede indklagede den 21. august 2001 en boligberegning, der viste et årligt rådighedsbeløb for klagerne på 104.848 kr. i 2001 og 113.729 kr. i 2002.

Efter klagernes overtagelse af den pågældende ejendom den 15. september 2001 konstaterede de, at rådighedsbeløbet ikke var så stort som forventet.

Den 4. december 2001 udarbejdede indklagede en ny boligberegning, der viste, at klagernes rådighedsbeløb i 2002 var 91.887 kr.

Beregningerne er ikke fremlagt under sagen.

Ved skrivelse af 20. december 2001 rejste klagerne via deres advokat krav om erstatning.

Ved skrivelse af 9. januar 2002 til advokaten erkendte indklagede, at skattepåvirkningen af klagernes fri bil og indbetaling på kapitalpension var blevet beregnet forkert i boligberegningen af 21. august 2001, og at rådighedsbeløbet som følge heraf var angivet 21.842 kr. for højt (113.729 kr. - 91.887 kr.). Indklagede tilbød klagerne en godtgørelse på 65.526 kr. svarende til differencen på 21.842 i tre år. Af skrivelsen fremgår i øvrigt bl.a.:

"Det er vores opfattelse, at [klagerne] ikke har lidt et konkret tab, men på baggrund af de ændrede forudsætninger for købet af ejendommen tilbyder vi [klagerne] en godtgørelse som følge af ovennævnte fejl i boligøkonomiberegningen.

Som skadelidt har man ifølge dansk ret pligt til at begrænse sit tab. I denne ejendomshandel ville dette strengt taget kunne betyde, at [klagerne] f.eks. skulle sælge deres ejendom hurtigst og bedst muligt, idet et salg af ejendomen vil begrænse virkningen af bankens fejlberegning. Efterfølgende ville dette tab i så fald blive vurderet, og en godtgørelse ville blive fastsat. Ved beregning heraf ville udgifterne i forbindelse købet og salget af ejendommen, samt den økonomiske fordel ved at have beboet ejendommen blive taget i betragtning.

Banken ønsker imidlertid naturligvis ikke at stille vores kunder i en situation, hvor de må sælge deres ejendom. Vi er derfor indstillet på at yde [klagerne] en godtgørelse i perioden 3 år for herved at give dem mulighed for at indrette deres økonomi på at kunne blive i ejendommen, f.eks. ved at skaffe øgede indtægter."

Klagerne fandt indklagedes tilbud utilstrækkeligt.

Parternes påstande.

Den 21. marts 2002 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en godtgørelse der er større end 65.526 kr.

Indklagede, der under sagen har betalt 65.526 kr. til klagerne, har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at de ikke kan gennemskue, hvilke fejl der blev begået i forbindelse med udarbejdelsen af boligberegningen den 21. august 2001. Ifølge deres beregninger udgør forskellen mellem rådighedsbeløbet i beregningen og de faktiske forhold 2.904 kr. pr. måned, svarende til 34.848 kr. årligt.

Indklagede har i sin beregning af differencen til 21.842 kr. indregnet dispositioner, som de selv efterfølgende har foretaget med henblik på at afhjælpe problemerne. Endvidere har indklagede indregnet forventede lønstigninger og efterfølgende besparelser på de faste udgifter. Indklagedes beregning giver således ikke et retvisende billede af konsekvenserne af fejlen.

Indklagede bør yde en godtgørelse for det manglende rådighedsbeløb for en længere periode, idet de i løbet af kun tre år ikke har mulighed for at skaffe øgede indtægter, der kan dække en månedlig nettodifference på 2.904 kr. Endvidere bør godtgørelsen forhøjes, således at der tages højde for beskatningen.

Da det blev konstateret, at der forelå fejl, erklærede indklagede sig indstillet på at råde bod herpå, og i tillid hertil tilkendegav de, at de om muligt ønskede at forblive i ejendommen. De blev telefonisk orienteret om principperne for tabsopgørelsen ved et eventuelt salg af ejendommen. Såfremt de havde været bekendt med, at tilbuddet om en skattepligtig godtgørelse på 65.526 kr. efter indklagedes opfattelse svarede til at råde bod på fejlen, ville de have valgt at sælge ejendommen.

Den tilbudte erstatning står ikke i forhold til den skade, de er blevet påført.

Efter indgivelsen af klagen til Ankenævnet blev der indledt forligsforhandlinger med indklagede. I forbindelse hermed anmodede de indklagede om at oplyse, hvordan tabet ville blive gjort op i forbindelse med et eventuelt salg af ejendommen. På baggrund af nye beregninger afslog indklagede at forhøje tilbuddet om en godtgørelse på 65.526 kr. Indklagede ønskede ikke at oplyse, hvorledes et tab i forbindelse med et eventuelt salg af ejendommen ville blive gjort op.

Indklagede har anført, at det erkendes, at klagernes rådighedsbeløb blev beregnet til et for højt beløb i boligberegningen af 21. august 2001. Klagerne blev herved skuffede i deres forventninger til størrelsen af rådighedsbeløbet, men klagerne har ikke lidt et egentligt erstatningsberettiget tab som følge af fejlen.

Klagerne har ikke ønsket at afhænde ejendommen, hvorfor opgørelse af et konkret tab ikke har kunnet finde sted.

Klagerne blev telefonisk oplyst om principperne for tabsopgørelse ved salg af ejendommen herunder, at der i opgørelsen blandt andet ville indgå den konstaterede salgspris sammenholdt med købsprisen, omkostninger for at få ejendomshandlen gennemført samt en beregnet husleje, som klagerne skulle betale for at bo i ejendommen i ejerperioden. Der kunne alene blive tale om en gennemgang af principperne, da ejendommen ikke var solgt, og tabet således ikke konkret kunne opgøres.

Ifølge boligberegningen, der blev udarbejdet i december 2001, udgjorde det manglende rådighedsbeløb 21.842 kr. Klagerne blev på den baggrund tilbudt 65.526 kr. svarende til det manglende rådighedsbeløb i tre år. Efter praksis beregnes godtgørelsen på baggrund af nettorådighedsbeløbet.

Under de efterfølgende forhandlinger blev der i efteråret 2002 foretaget nye beregninger, der viste, at fejlberegningen alene udgjorde 14.179 kr. Man har dog på baggrund af sagens forløb fastholdt det oprindelige godtgørelsesbeløb på 65.526 kr.

Det er ikke godtgjort, at der er begået fejl, hvorved rådighedsbeløbet blev beregnet 2.904 kr. for højt pr. måned.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Indklagede har erkendt, at der ved udarbejdelsen af boligberegningen den 21. august 2001, der dannede grundlag for klagernes ejendomskøb, blev begået ansvarspådragende fejl, der medførte, at klagerne fik en berettiget forventning om, at deres rådighedsbeløb var væsentligt større, end det rent faktisk viste sig at være.

Fejlen blev opdaget i december 2001 - ca. tre måneder efter klagernes overtagelse af ejendommen - og klagerne rejste i forbindelse hermed via deres advokat krav om erstatning over for indklagede.

Ved skrivelse af 9. januar 2002 til advokaten tilbød indklagede en godtgørelse for klagernes skuffede forventninger. Indklagede orienterede samtidig om, at en egentlig erstatning forudsatte, at klagerne hurtigst og bedst muligt solgte deres ejendom med tab, idet udgifterne i forbindelse med købet og salget af ejendommen samt den økonomiske fordel ved at have beboet ejendommen ville blive taget i betragtning.

Indklagede drøftede endvidere principperne for en eventuel tabsopgørelse telefonisk med klagerne.

Ankenævnet finder, at klagerne, der var repræsenteret ved advokat, herefter havde tilstrækkelig mulighed for at vurdere fordele og ulemper ved henholdsvis at realisere et eventuelt tab ved et salg af ejendommen eller at beholde denne på det foreliggende økonomiske grundlag, herunder den af indklagede tilbudte godtgørelse.

Klagerne, der har valgt at beholde ejendommen, har ikke lidt et egentligt erstatningsberettiget tab som følge af indklagedes fejl, og det kan derfor ikke pålægges indklagede at betale yderligere beløb.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.