Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning.
| Sagsnummer: | 153 /2000 |
| Dato: | 18-10-2000 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Kåre Klein Emtoft, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Boligberegning
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar over for klagerne i forbindelse med udarbejdelse af en boligberegning forud for klagernes køb af en fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H.
Med henblik på klagernes køb af en bestemt fast ejendom udarbejdede indklagede den 28. juli 1999 et budget for klagerne, der viste et månedligt rådighedsbeløb på 5.950 kr. Ved beregningen blev der taget udgangspunkt i en indkomst for M på 195.000 kr. og for H på 225.000 kr. årligt
På grundlag af beregningen traf klagerne beslutning om køb af ejendommen, i hvilken forbindelse indklagede ydede klagerne et boliglån på 240.000 kr.
I efteråret 1999 og foråret 2000 rettede klagerne gentagne gange henvendelse til indklagede, idet de bl.a. på grundlag af oplysninger fra skattemyndighederne konstaterede, at deres rådighedsbeløb var mindre end forudsat.
Det blev i forbindelse hermed konstateret, at der ved udarbejdelsen af budgettet ikke var taget højde for, at der af H's løn blev indbetalt et månedligt beløb på ca. 900 kr. til en pensionsordning etableret af H's arbejdsgiver. Endvidere var virkningerne af den såkaldte "pinsepakke" ikke indregnet. I budgettet af 28. juli 1999 var i alt 16.400 kr. anført som kapitalindkomst vedrørende overskud af egen bolig. I år 2000 blev klagerne pålagt ejendomsværdiskat på i alt 10.600 kr.
Ifølge en budgetberegning af 17. januar 2000, som angiver at tage højde for såvel H's pensionsbidrag som pinsepakken, er rådighedsbeløbet beregnet til 4.800 kr.
Parternes påstande.
Den 6. april 2000 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har bl.a. anført, at de købte ejendommen i tillid til det beregnede rådighedsbeløb på ca. 6.000 kr. Det indgik også i deres vurdering, at rådighedsbeløbet ville stige i løbet af relativ kort tid på grund af bl.a. forventede lønstigninger og formindskede udgifter til børnepasning.
Til brug for budgetberegningen fik indklagede alle de papirer, som man udbad sig, herunder bl.a. 6 lønsedler fra hver af dem. På deres forespørgsel forsikrede indklagede dem om, at der ved beregningen blev taget højde for pinsepakken.
Indklagede begik ansvarspådragende fejl ved i budgetberegningen at undlade at tage højde for pinsepakken og bidragene til H's pensionsordning. Pinsepakken blev vedtaget allerede i foråret 1998, og pensionsbidragene fremgik af lønsedlerne. De købte ejendommen i efteråret 1999 og havde derfor større interesse i en beregning for 2000 end i en beregning for 1999.
Deres månedlige rådighedsbeløb har vist sig at være ca. 1.600 kr. mindre end beregnet. Heraf kan ca. 400 kr. henføres til forøgede udgifter, mens det resterende beløb skyldes indklagedes fejlberegninger. Det manglende rådighedsbeløb på 1.000-1.200 kr. er stort i forhold til det forventede rådighedsbeløb på 6.000 kr.
Da de ikke har kunnet formå indklagede til at yde kompensation for fejlene, og da de ikke ønsker at sælge ejendommen, har de set sig nødsaget til at opsige deres pensions- og forsikringsordninger med tab til følge.
Indklagede bør kompensere for fejlene ved enten at nedskrive boliglånets restgæld til en størrelse, der kan afvikles med samme løbetid med netto ca. 1.000 kr. mindre i ydelse eller at dække omkostningerne til retablering af deres nu opsagte pensions- og forsikringsordninger.
Indklagede har anført, at bidraget til H's pensionsordning på månedligt 909,87 kr., årligt 10.918 kr., burde være medtaget som en reduktion i lønindkomsten for H i budgetberegningen. Lønindkomsterne blev imidlertid oplyst mundtligt af klagerne under mødet, hvor budgetberegningen blev udarbejdet. Da klagerne har god indsigt i egne økonomiske og ansættelsesmæssige forhold, kontrollerede medarbejderen ikke oplysningerne på lønsedlerne. Det fremgik af budgettet, at pensionsbidragene ikke var indregnet.
Vedrørende de skattemæssige forhold har man indregnet de faktorer, der var kendte på beregningstidspunktet. Den økonomiske effekt af ændringen fra betaling af lejeværdi af egen bolig til betaling af ejendomsværdiskat var begrænset, idet der ikke har været tilsigtet en ændring i betalingernes størrelse, men primært en ændring i beregningsmåden. Pinsepakken er i øvrigt således sammensat, at klagerne i de kommende år må forventes at blive bedre stillet, idet bl.a. satsen for bundskat i 2002 vil blive reduceret med 2%. Da klagernes indkomst medfører, at der stort set ikke betales topskat, vil de i de kommende år få fuld effekt af de skattelempelser, der også er indeholdt i pinsepakken.
Klagerne har ikke lidt noget tab, hvorfor man uanset forglemmelsen af pensionsbidraget ikke har pådraget sig et erstatningsansvar. Klagerne bor fortsat i ejendommen og har ikke planer om at sælge. Et salg ville formentlig kunne gennemføres uden tab for klagerne. Hertil kommer, at klagerne efterfølgende har opnået lønstigninger, der medfører, at rådighedsbeløbet svarer til det forudsatte.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
På baggrund af det af indklagede anførte og det oplyste om klagernes indkomstforhold finder Ankenævnet, at det må lægges til grund, at indklagedes manglende indregning af pinsepakken i beregningen af 28. juli 1999 ikke har medført, at klagernes rådighedsbeløb er blevet mindre end beregnet.
Ankenævnet finder, at indklagedes medarbejder burde have kontrolleret klagernes oplysninger om deres indkomster ved gennemgang af de af klagerne medbragte lønsedler, og at medarbejderen derfor må anses at have begået en fejl i forbindelse med, at der ikke i budgetberegningen af 28. juli 1999 er taget højde for den ene klagers pensionsbidrag på ca. 900 kr. om måneden. Klagerne, som ikke ønsker at sælge huset, kan imidlertid ikke anses at have lidt et egentligt tab i forbindelse med fejlen, hvortil kommer, at klagerne selv burde have kontrolleret beregningens oplysninger om indtægter m.v., og at den reduktion i klagernes rådighedsbeløb, som fejlen har medført, er begrænset til skatteværdien af det nævnte månedlige beløb på 900 kr. Ankenævnet finder derfor ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale erstatning.
Ankenævnet finder anledning til at tilføje, at budgetberegningen af 17. januar 2000, som viser et rådighedsbeløb på 4.800 kr., så vidt ses ikke er korrekt, idet der både er fratrukket ejendomsværdiskat og ved beregningen af kapitalindkomst medtaget overskud af egen bolig.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.