Afgørelse

Indsigelse vedrørende valg af finansiering ved køb af andelsbolig

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelse over for Danske Bank vedrørende valg af finansiering i forbindelse med køb af en andelslejlighed.

Sagens omstændigheder

I december 2005 ønskede klageren K og hendes daværende samlever S at købe en andelslejlighed.

Af en fremlagt overdragelsesaftale vedrørende lejligheden fremgår:

"…

Ud over den kontante købesum berigtiges resten af indretning/ombygning af loftsetage til lejligheder, incl. altan, ved udstedelse af pantebrev, som for denne lejlighed andrager kr. 682.867,00 … Pantebrevet følger lejligheden, således at næste køber indtræder i restgælden og refunderer de erlagte afdrag til sælger. Pantebrevets hovedstol (der vedrører lejlighedens indretning) afskrives ikke.

…"

Af en salgsopstilling fremgår, at renten på pantebrevet er 5,75 %.

Af et "Tillæg til salgsopstilling for nyindrettede taglejligheder" fremgår:

"…

Gældsbrevet svarer til et sælgerpantebrev ved køb af f.eks. en ejerlejlighed. Ydelsen vil blive opkrævet månedlig sammen med boligafgiften … Renten er i henhold til Højesteretsdom og gældende praksis fradragsberettiget. Ydelsen er månedlig og renten tilskrives ligeledes månedligt. … Andelshaveren kan gebyrfrit overdrage restgælden på gældsbrevet til ny andelshaver. Den til enhver tid værende andelshaver kan når som helst indfri gældsbrevet. De afdrag som betales på gældsbrevet, refunderes af køber ved ejerskifte, d.v.s. lægges oveni den kontante udbetaling, da gældsbrevet vedrører indretning som ikke afskrives (hvorimod de betalte forbedringer afskrives for slid og ælde på sædvanlig vis).

…"

I Danske Bank fik klageren og S ultimo 2005 bevilliget en andelsboligkredit på 1.299.117,29 kr. til brug for køb af andelslejligheden og indfrielse af pantebrevet på 682.867 kr. Kreditten var variabelt forrentet og oprindeligt med en rente på 4,5 % pr. år.

Banken har anført, at parret i 2008 solgte deres andelslejlighed for 950.000 kr. i forbindelse med samlivsophævelse. Deres restengagement med banken udgjorde herefter ca. 512.000 kr. Banken bevilgede en ligelig opdeling af gælden mellem klageren og S. Til brug herfor optog klageren et lån på 260.000 kr. i banken.

Klageren og banken har siden ultimo 2011 drøftet, om klagerens og S’ finansiering af købet af lejligheden var hensigtsmæssig. Parterne har ikke kunnet opnå enighed herom. I forbindelse med drøftelserne har banken og klageren fremlagt udregninger vedrørende den faktiske finansiering og en teoretisk finansiering, hvor klageren og S ikke havde indfriet pantebrevet.

Parternes påstande

Den 4. juni 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der forstår hendes påstand således, at Danske Bank skal eftergive hende gælden på 260.000 kr.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at prisen på andelslejligheden var 597.000 kr., hvilket var hendes og S’ lånebehov.

Ved køb af lejligheden ville de indtræde i andelsboligforeningens pantebrev på 682.867 kr. med en fast rente på 5,75 %, afdrag og løbetid på 20 år.

Pantebrevet følger lejligheden. Ved videresalg kan andelshaveren gebyrfrit overdrage restgælden til en ny ejer og de afdrag, som betales, refunderes af den nye køber.

Bankrådgiveren oplyste, at de på det foreliggende grundlag ikke havde råd til lejligheden. Han kunne hjælpe dem ved at indfri pantebrevet og låne dem til andelen via en 30 årig andelsboligkredit uden afdrag og med en variabel rente. De kunne således købe lejligheden.

Hun har overfor banken efterlyst en skriftlig redegørelse vedrørende vurderingen af, at de havde råd til lejligheden.

De fik ved købet af andelslejligheden en merudgift på 5.000 kr. pr. måned.

I 2008 blev lejligheden solgt med tab. Dette skyldtes ikke situationen på boligmarkedet - men alene bevillingen af andelsboligkreditten. Den blev bevilget på et forkert grundlag.

Banken fastholder, at pantebrevet under alle omstændigheder skulle indfries enten ved købet eller ved et evt. senere salg og at det var mest fordelagtigt at indfri ved købet - med en stor gæld til følge.

Ifølge købsaftalen er der ikke krav om indfrielse af pantebrevet, idet det følger lejligheden og frit kan overdrages til en ny køber.

Hvis de havde fået et lån til lejligheden og de månedlige afdrag på pantebrevet, havde et tab ved salg af lejligheden ikke fundet sted.

Banken har ydet dårlig rådgivning, hvilket har medført et tab for hende på 260.000 kr.

Hun kunne have undgået dette:

- enten ved at hun og S havde bibeholdt pantebrevet samt et lån til andelen,
- eller ved at bankrådgiveren havde givet dem afslag på låneansøgningen.

De skønsmæssige beregninger, som banken har fremlagt, har ikke overbevist hende om, at den valgte finansiering var den rigtige - tværtimod.

Banken har anført, at der var en marginal difference mellem de to finansieringsmodeller.

Dette er hun ikke enig i. Hendes beregning, der viser et samlet overskud på 325.019 kr. til hende og S, hvis pantebrevet ikke var blevet indfriet, er den korrekte.

Banken skulle i forbindelse med den oprindelige lånoptagelse have forelagt hende og S en skriftlig redegørelse vedrørende de to finansieringsmodeller - især da bankens egne beregninger efterfølgende viser en besparelse på kun 28.180 kr. fordelt over 31 måneder.

Danske Bank har blandt andet anført, at klageren og S selv traf beslutning om, at de ville finansiere købet af andelsboligen med en variabelt forrentet kredit uden afvikling.

Klageren og S kunne selv have valgt at nedbringe trækket på kreditten med den besparelse i "huslejen", som de opnåede ved at finansiere købet af andelslejligheden med en afdragsfri kredit, uagtet at den var afdragsfri.

Banken er ikke ansvarlig for den negative prisudvikling på ejendomsmarkedet, herunder at klageren og S ikke kunne opnå samme pris ved salg af andelslejligheden i 2008 som ved deres køb.

Indretningen/ombygningen af andelslejligheden skulle også ved salget i 2008 prisfastsættes til 682.867 kr., uanset at klageren og S for deres vedkommende havde valgt ikke at indtræde i pantebrevet.

Banken bestrider klagerens udregning vedrørende et overskud på 325.019 kr. ved salg af andelen, såfremt parret oprindeligt havde valgt at indtræde i pantebrevet. Dette skyldes, at hun alene indregner betalingen for indretning/ombygning af loftsetagen på 682.867 kr. på indtægtssiden og ikke på udgiftssiden. At en ny køber kunne indtræde i restgælden på pantebrevet er ikke ensbetydende med, at klageren kan bortse fra udgiften til "indfrielse" af pantebrevet.

Banken har ikke i øvrigt handlet ansvarspådragende.

Et muligt erstatningsansvar vedrørende bankens rådgivning i 2005 er forældet.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder, at klagerens tab i forbindelse med salg af andelslejligheden til 950.000 kr. er uafhængigt af, hvorvidt hun og S oprindeligt havde finansieret deres køb ved indtrædelse i - eller ved indfrielse af - pantebrevet.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Danske Bank i forbindelse med klagerens og S’ køb af andelsboligen har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre, at banken skal eftergive klageren hendes gæld til banken.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.