Afgørelse

Swapaftale. Bidragsforhøjelser. Rådgivning.

21210142
Swapaftale. Bidragsforhøjelser. Rådgivning.
Klageren er en andelsboligforening, som i 1995 optog et støttet indekslån på 7.761.600 kr. hos det indklagede institut. Den 7. april 2008 afholdtes møde mellem foreningens bestyrelse og instituttet. Til brug for mødet havde instituttet udarbejdet et præsentationsmateriale, der indeholdt en gennemgang af omlægning af indekslånet til et 30-årigt CIBOR3 lån på ca. 8.770.000 kr. med 20 års afdragsfrihed og sikring af renten gennem en fastrenteswap. Det fremgik af præsentationsmaterialet, at swapaftalen var bindende og inkonverterbar, at der månedlig ville blive opgjort en markedsværdi af denne, og at renteændringer ville påvirke såvel markedsværdien af swapaftalen som ejendommens værdi. Desuden var der redegjort for forskellige produkters påvirkning af andelskronens værdi. Foreningen godkendte på generalforsamling den 9. april 2008 låneomlægningen, som blev gennemgået af foreningens revisor. Låneomlægningen blev gennemført ultimo april 2008. Det nye lån blev som følge af kursændringer på 8.937.000 kr. til en bidragssats på 0,45 p.a., som ifølge aftalegrundlaget kunne ændres. Foreningen tiltrådte i maj 2008 en rammeaftale, en handelsbekræftelse om swap af CIBOR3 renten til en fast rente på 5,09 pct. samt en pantsætningsaftale med det koncernforbundne pengeinstitut med en tabsramme på 30 pct. Instituttet forhøjede i marts 2009 og i juli 2011 bidragssatsen til først 0,6 og siden til 0,7 pct. p.a. Foreningen protesterede over bidragsforhøjelserne med henvisning til, at der var indgået aftale om en fast ydelse, som også indbefattede bidraget. På et møde i maj 2012 mellem foreningen og instituttet blev det aftalt at forhøje tabsrammen fra 30 til 60 pct. og at forhøje bidraget til 0,80 pct. p.a.

Foreningen nedlagde ved Nævnet påstand om, principalt at instituttet skulle ophæve aftalerne omkostningsfrit og tilbagebetale for meget betalte ydelser, subsidiært føre aftalen tilbage til det, som blev præsenteret for foreningen den 7. april 2008, herunder ændre bidragssatsen til 0,45 pct. og tilbagebetale det for meget betalte. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fandt, at udviklingen efter låneomlægningen var mindre relevant, idet ingen kunne vide, hvordan den ville blive. Det afgørende var, om instituttet havde rådgivet foreningen om de relevante karakteristika ved løsningen, herunder usikkerheder ved resultatet. Rådgivningen skulle vurderes ud fra forholdene i 2008, hvor det ikke i sig selv ansvarspådragende at tilbyde andelsboligforeninger en konstruktion som den tilbudte til imødegåelse af inflations- og kursudviklingen på indekslån, og hvor renteudviklingen var for opadgående. Selv om resultatet af omlægningen på tydeligere måde kunne være belyst i præsentationsmaterialet, fandt Nævnet dog under hensyntagen til de øvrige oplysninger deri, at der ikke var sket en tilsikring af et bestemt resultat. Nævnet fandt, at det på relevant måde fremgik af præsentationsmaterialet, at aftalen var bindende og uden konverteringsret, ligesom betydningen af renteændringer i forhold til markedsværdien og forskellige produkters typiske påvirkning af andelskronen var beskrevet. Med hensyn til bidragsspørgsmålet fandt Nævnet overordnet, at instituttet ved omlægning af et støttet lån bør gøre kunden klart opmærksom på, at bidragssatsen ændres fra en fast bidragssats til en foranderlig bidragssats. Der var angiveligt ikke givet en sådan information. Under hensyntagen til, at foreningen måtte have været vidende om, at bidragssatsen på indekslånet var fast, at bidragsforhøjelser ikke var et aktuelt tema i 2008, og at hjemlen til at forhøje bidraget klart fremgik af aftalegrundlaget, fandt Nævnet dog ikke, at det i forhold til en samlet vurdering af rådgivningen i relation til låneomlægningen kunne betragtes som ansvarspådragende, eller at instituttet derved var afskåret fra at foretage bidragsforhøjelser. Nævnet tilføjede i den forbindelse, at det måtte lægges til grund, at bidraget ville kunne ændres efter bortfaldet af støtten i 2013. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.

K E N D E L S E
afsagt den 20. december 2013


JOURNAL NR.: 2012-01-10-142-N

INSTITUT: Nykredit Realkredit A/S

KLAGEEMNE: Swapaftale. Bidragsforhøjelser. Rådgivning.

DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 20. november 2013

SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Bent Olufsen
Morten B. Pedersen
Per Englyst
Jacob Elverum

SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren er en andelsboligforening, som i 1995 optog et 50-årigt støttet indekslån på 7.761.600 kr.

Af ydelsesspecifikation pr. 11. december 1995 fremgår følgende om ydelsens fordeling på rente, bidrag og afdrag:

”Fordeling af ydelse: Debitor: Offentlig støtte: Total:

Rente kr. 105.320,36 40.199,15 145.519,51
Bidrag kr. 3.489,93 1.332,05 4.821,98
Afdrag kr. 108.268,94 0,00 108.268,94

I alt kr. 217.079,23 41.531,20 258.610,43

Ydelse i alt kr. 217.079,23
…”

Indklagede udarbejdede den 23. januar 2007 følgende budgetoplysninger til andelsboligforeningen:

”… Til Deres brug fremsendes budgetoplysninger for lån med tinglyst hovedstol kr. 7.761.600

Termin 11.06.2007 11.12.2007 11.06.2008 11.12.2008
Indekseret hovedstol 8.676.409 8.652.272 8.717.140 8.782.512
På grundlag af indeks 155.288 154,856* 156,017* 157,187*

Gammel restgæld 6.994.586 6.998.593 6.883.639 6.830.429
+ indeksering 125.477 6.177 68.830 68.294
-afdrag 121.470 121.132 122.040 122.955
Ny restgæld 6.998.593 6.883.639 6.830.429 6.775.768
På grundlag af indeks 231,118 231,322 233,635* 235,971*

Budgetteret ydelse
Afdrag 121.470 121.132 122.040 122.955
-heraf offentlig støtte
låntagers andel 121.470 121.132 122.040 122.955
Rente og 136.656 134.812 134.216 133.599
Bidrag 4.904 4.863 4.869 4.875
-heraf offentlig støtte 19.484 17.938 16.435 14.904
låntagers andel 122.077 121.737 122.650 123.570

Låntagers ydelse i alt 243.547 242.869 244.690 246.525

*indekset er anslået på basis af den gennemsnitlige udvikling i de seneste 2 års indeks. Hvis reallønsklausulen evt. tråder i kraft, vil låntagers andel af terminsydelsen blive mindre.”

Den 20. juni 2007 udarbejdede indklagede følgende amortisationsforløb til andelsboligforeningen:



Der blev den 7. april 2008 afholdt møde mellem andelsboligforeningens bestyrelse og indklagede om foreningens finansiering. Til brug for mødet havde indklagede udarbejdet følgende præsentationsmateriale:

...


Andelsboligforeningen afholdt den 9. april 2008 generalforsamling. Af referat herfra fremgår følgende:

”… 5. Indkomne forslag: Orientering ang. omlægning af lån, forslag fra …(indklagede)…
Revisor …, som var til stede ved præsentationen fra kreditforeningen, redegjorde for projektet. Efter en grundig orientering med gennemgang af konsekvenserne, hvis bestyrelsen [får] accept af generalforsamlingen til at gå videre med omlægning af det bestående lån til et afdragsfrit lån, som bl.a. betyder stabile huslejer fremover. Omlægning godkendt.

Generalforsamlingen besluttede at give bestyrelsen bemyndigelse til at omlægge foreningens lån i …(indklagede)… pantsætte foreningens ejendom samt at underskrive de i denne forbindelse fornødne dokumenter …”

Den 30. april 2008 fremsendte indklagede et lånetilbud til andelsboligforeningen vedrørende et 30-årigt CIBOR3-lån på 8.937.000 kr. Af lånetilbuddet fremgår bl.a. følgende:

”…Oplysninger om nyt lån
Hovedtal Obligationslån – variabel rente
Løbetid i år 30
Det lånte beløb i kr. 8.937.000,00
Variabel renteprocent pr. år¹ 4,9613
Tilbudskurs 98,38
1.års ydelse i kr.² 483.608
1.års rente og bidrag i kr. 483.608
Bidragssats i procent pr. år 0,4500
Effektiv rente p.a. ekskl. omkostninger i procent³ 5,6
Afdragsform Annuitet med delvis afdragsfrihed
Antal terminer pr. år 4
Nutidsværdi i kr. ved en kalkulationsrente på 4,00% 11.044.378
¹)Renten er beregnet ud fra den aktuelle obligationsrente og ændres som udgangspunkt ved hver renteregulering.
²)Ydelsen er beregnet som et gennemsnit og under forudsætning af uændret renteniveau i lånets løbetid. Ydelsen ændres ved hver renteregulering.
³)Den effektive rente er beregnet ud fra den aktuelle obligationsrente og ændres som udgangspunkt ved hver renteregulering.
I den effektive rente ekskl. omkostninger i procent er indregnet kurstab/kursgevinst ved salg af obligationer samt bidrag.

Beregninger er baseret på kurserne den 29. april 2008.

Det er aftalt, at der ikke skal betales afdrag i perioden 23. maj 2008 til 30. juni 2028.

Det betyder, at ydelsen efter den afdragsfrie periode stiger …

Lånet tilbydes med en individuel bidragssats, der gælder indtil videre. Læs mere om bidragssatsen i Långuiden …”

Lånetilbuddet var vedlagt et pantebrev for det tilbudte lån, som i de særlige bestemmelser indeholder følgende vilkår:

”… Vilkår for lånet
For lånet gælder …(indklagedes)… til enhver tid gældende vedtægter, lånevilkår samt almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån. Debitor har sammen med lånetilbuddet modtaget et eksemplar af de på tilbudstidspunktet gældende almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån …

Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidraget beregnes af lånets restgæld. Beregningsprincip og størrelsen af bidrag kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning jf. de for lånet gældende lånevilkår. Ud over den generelle adgang forbeholder …(indklagede)… sig ret til med en måneds varsel at forhøje bidraget for nærværende lån.

…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil …”

Ligeledes den 30. april 2008 fremsendte indklagede en bekræftelse til andelsboligforeningen på en fastkursaftale, i henhold til hvilken lånet var aftalt udbetalt den 23. maj 2008 til kurs 98,35.

Andelsboligforeningen tiltrådte den 5. maj 2008 en rammeaftale med det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut. Af rammeaftalen fremgår blandt andet følgende:

”… 3. Markedsværdiopgørelse
Da indgåelse og afvikling af valuta- og værdipapirforretninger finder sted på grundlag af en vurdering af nettomellemværender i bestående forretninger og af nettomellemværendet i lukkede, men ikke afviklede forretninger, kan banken løbende opgøre samtlige indgåede forretningers samlede markedsværdi, opgjort efter princippet i pkt. 13 Slutafregning …

Der kan aftales et maksimum for nettomellemværendets markedsværdi. Viser opgørelsen en markedsværdi i bankens favør, som overstiger dette maksimum, kan banken efter forudgående drøftelse med kunden forlange, at den beregnede markedsværdi udlignes eller nedbringes under det aftalte maksimum ved
• at kunden tilbagekøber/sælger forretninger efter aftale med banken.
Ved tilbagekøb/salg af en forretning indgås samtidig – til udligning af den beregnede markedsværdi på den tilbagekøbte/solgte forretning – en tilsvarende forretning på aktuelle markedsvilkår med en løbetid svarende til restløbetiden på den tilbagekøbte/solgte forretning på tilbagekøbs-/salgstidspunktet (repricing), eller
• at kunden stiller sikkerhed efter nærmere aftale.

Opnås der ikke enighed om en af de nævnte metoder inden 1 bankdag, er banken berettiget til at vælge en af de ovenfor nævnte to metoder …

Banken foretager alle beregninger af beløb, der skal betales eller udlignes under rammeaftalen, eller i øvrigt skal foretages under rammeaftalen, herunder løbende opgørelser af markedsværdi …

7. Sikkerhedsstillelse
Til sikkerhed for ethvert krav banken måtte få i forbindelse med forretninger under denne rammeaftale, kan kunden på særskilt pantesætningsaftale have pantsat nærmere specificerede effekter, herunder det til enhver tid indestående beløb på afregningskontoen.

Banken forbeholder sig ret til uden varsel at stille krav om (yderligere) sikkerhedsstillelse, hvis banken skønner, at kundens engagement giver anledning hertil. Banken kan kræve sikkerhedsstillelse, uanset om der er fastsat et maksimum efter pkt. 3, uanset om den aktuelle markedsværdi måtte være mindre end dette maksimum og uanset om banken ved den enkelte forretnings indgåelse har stillet krav om sikkerhed.

Hvis kunden undlader at imødekomme et sådant krav om (yderligere) sikkerhedsstillelse inden 1 bankdag, er dette misligholdelse af denne rammeaftale, jfr. pkt. 12.

Banken er berettiget, men ikke forpligtet til at afskrive alle indbetalinger samt provenuer af realiserede sikkerheder forlods på det kurstab og/eller rentetab, banken eventuelt er påført …

13. Slutafregning
Ved slutafregningen opgøres markedsværdien af hver enkelt forretning pr. misligholdelsesdagen, inkl. sædvanlige handelsmarginaler og omkostninger …

Markedsværdiberegningen af en forretning baseret på værdipapirer, der er noteret/handlet på Københavns Fondsbørs, foretages på grundlag af ”Kurs Alle Handler” pr. misligholdelsesdagen. For forretninger baseret på andre værdipapirer finder beregningen sted på grundlag af priser indhentet fra pengeinstitutter eller andre, der er kendt som markedsdeltagere i de pågældende værdipapirer.

Markedsværdiberegningen af øvrige forretninger foretages på grundlag af værdien af nettobetalingsrækken (netto-cashflow), hvor nettobetalingsrækken opgøres som forskellen mellem betalingsforpligtelserne i den oprindeligt indgåede forretning og i en modforretning.

Oplysning om markedspriser/vilkår kan indhentes ved aflæsning af de mellem markedsdeltagerne almindeligvis anvendte elektroniske informationssystemer eller på grundlag af priser indhentet fra pengeinstitutter eller andre, der er kendt som markedsdeltagere for så vidt angår den pågældende forretningstype …

Markedsværdiberegningen af forretninger, hvor relevante markeder er lukkede på misligholdelsesdagen, foretages på grundlag af priser indhentet den førstkommende dag, hvor der i dette marked stilles markedspriser.

Slutafregningsbeløbet fremkommer som differencen mellem hver parts samlede betalingsforpligtelser i henhold til opgørelserne.

Slutafregningsbeløbet kan af parterne anvendes til modregning i overensstemmelse med dansk rets almindelige regler, og af banken efter pkt. 10 …

15. Kundens ansvar
Beslutning om at indgå henholdsvis undlade at indgå forretninger træffes alene af kunden for dennes regning og risiko. I den forbindelse er kunden bekendt med, at handel med finansielle instrumenter kan være forbundet med betydelige risici.

Tab, der måtte opstå som følge af sådanne dispositioner, påhviler alene kunden.

Banken påtager sig kun at foretage dispositioner efter instruks fra kunden, og påtager sig ingen pligt til at rette henvendelse til kunden, herunder til at holde kunden underrettet om aktuelle markeds-, børs- og valutaforhold.

Banken yder rådgivning om forretninger efter bedste skøn og er ikke ansvarlig for tab, der måtte opstå for kunden som følge heraf. Kunden skal selv gøre sig bekendt med de skattemæssige konsekvenser, der er forbundet med indgåelse af forretninger under rammeaftalen, og banken er derfor uden ansvar for hvilken skattemæssig behandling, der måtte blive tillagt forretningerne *…”

Ligeledes den 5. maj 2008 tiltrådte andelsboligforeningen en pantsætningsaftale, hvoraf følgende fremgår:

”…2. Indskud på sikringskonto
Såfremt en for kunden negativ markedsværdi af en forretning efter fradrag af allerede stillet sikkerhed udgør 30% af forretningens hovedstol eller derover, er banken berettiget, men ikke forpligtet til, at kræve indbetaling på sikringskontoen.

Markedsværdien opgøres efter principperne i rammeaftalens pkt. 3 og 13.

Vælger banken, at der skal stilles sikkerhed, skal kunden overføre et beløb, hvorved den for banken opståede risiko som følge af den negative markedsværdi nedbringes, så den negative markedsværdi herefter udgør maksimalt 25% af forretningens hovedstol efter fradrag af allerede stillet sikkerhed. Bankens anmodning om sikkerhedsstillelse vil indeholde en angivelse af det beløb, som skal indbetales. Beløbet skal være banken i hænde inden 1 bankdag efter kundens modtagelse af bankens anmodning herom.

Ændrer markedsværdien sig så denne bliver yderligere negativ, kan banken kræve yderligere sikkerhed …”

Den 6. maj 2008 tiltrådte andelsboligforeningens bestyrelse en handelsbekræftelse:

”…VARIABLE BELØB/Reference …

Startdato : 23-05-2008

Slutdato : 30-06-2028 i overensstemmelse med ”Modified Following Business Day Convention”

Hovedstol : DKK 8.937.000,00

Betaler af variable beløb : …(det koncernforbundne pengeinstitut)…

Rente for første periode : Fastsættes senere
Rentenota fremsendes separat for hver rentefastsættelse

Kilde til rentefastsættelse : DKK-CIBOR-DKNA13

Renteperiodens længde : 3 måneder, med undtagelse af afvigende renteperioder som beregnes ved lineær interpolation iht. ”market practice”

Tillæg : Ingen

Renteberegningsmetode : ACTUAL/360

”Reset dates” : Den første dag i hver renteperiode

Rentefastsættelsesdato : -4D

Renters rente beregning : Anvendes ikke
…

FASTE BELØB/Reference: …

Startdato : 23-05-2008

Slutdato : 30-06-2028 i overensstemmelse med ”Modified Following Business Day Convention”

Hovedstol : DKK 8.937.000,00

Betaler af faste beløb : …(Andelsboligforeningen)…

Faste rente : 5,090000% per annum

Renteberegningsmetode : ACTUAL/ACTUAL
…

Hvis De er uenig i en eller flere af ovenstående oplysninger, bedes De kontakte os med henblik på en hurtig løsning af uoverensstemmelsen.

Kunden erklærer herved, at kunden indgår denne forretning baseret på sin egen bedømmelse af, hvorvidt forretningen er hensigtsmæssig for kunden og ikke på baggrund af en anbefaling fra …(det koncernforbundne pengeinstitut)… Kunden forstår forretningens vilkår og de implicerede risici. Kunden har indhentet den viden fra sine rådgivere som kunden skønner nødvendig, herunder om skattemæssige forhold. Kunden er indforstået med, at kommunikation med …(det koncernforbundne pengeinstitut)… ikke under nogen omstændigheder kan opfattes som en garanti eller tilsikring af et bestemt resultat af forretningen …”

Indklagede fremsendte den 26. marts 2009 følgende brev til andelsboligforeningen om bidragsforhøjelse:

”… I fortsættelse af vores telefonmøde den 24.03.2009 kan vi hermed bekræfte, at vi med udgangspunkt i det nuværende forretningsomfang samt på baggrund af de aktuelle markedsvilkår forhøjer bidragssatsen på jeres realkreditlån som angivet nedenfor.

Lånenr. Hovedstol Eks. bidragssats Ny bidragssats
… 8.937.000,00 0,45 0,60

Forhøjelsen har virkning fra den kommende termin …”

Andelsboligforeningen protesterede den 27. marts 2009 over bidragsforhøjelsen:

”… I foråret 2008 forhandlede vi på jeres initiativ et nyt lån, som skulle afløse det eksisterende indeksregulerede lån. Jeres forslag var at vi skulle have et afdragsfrit lån, til en fast rente, og fast ydelse, med en løbetid på 20 år.

Vor bestyrelse accepterede betingelserne, hvori der bl.a. var betinget et adm. bidrag på 0,45%.

Ved en telefonsamtale meddeler du mig at nu har …(indklagede)… bestemt at hæve adm. bidraget med 0,15% til 0,60%.

Dette er efter min mening et brud på den aftale, som blev indgået, idet i den faste ydelse indgår adm. bidraget.

Ved at hæve adm. bidraget med 0,15%, stiger kvartalsydelsen med ca. kr. 3.350,00, altså er det ikke mere som aftalt en fast ydelse, hvad er det næste.

Er det sådan at en kreditforening kan ændre på ydelserne blot ved en telefonsamtale, eller er der en fornuftig forklaring …”

Indklagede besvarede den 31. marts 2009 henvendelsen som følger:

”… Under henvisning til tidligere telefonsamtale den 24.03.2009 samt din skrivelse af 27.03.2009 skal det meddeles, at …(indklagedes)… ændring af bidragssatsen er foretaget med baggrund i vilkår i pantebrevet til foreningens lån stort kr. 8.937.000.

Den reelle baggrund for prisændringen skal ses med baggrund i de aktuelle markedsmæssige forhold som indeholder en række negative elementer herunder bl.a.:
• Kunderisici er steget betragteligt med heraf følgende scenarie om øget tab og nedskrivninger.
• …(Indklagedes)… deltagelse i diverse garantiordninger på lige fod med øvrige danske pengeinstitutter
• Prisen på likviditet er steget betragteligt
• Adgangen til likviditet er knap
• Virkninger af ny SDO-lovning (krav om supplerende sikkerhedsstillelse)

Såfremt det ønskes uddyber jeg gerne ovennævnte – såfremt der i øvrigt er spørgsmål er du velkommen tilbage …”

Den 7. juli 2011 fremsendte indklagede følgende brev til andelsboligforeningen om ændring af bidragssatsen:

”… Med henvisning til vores forretningsmæssige samarbejde, forhøjer vi med udgangspunkt i det nuværende forretningsomfang samt på baggrund af de aktuelle markedsvilkår, bidragssatsen på realkreditlån som angivet nedenfor.

Lånenr. Hovedstol Eks. bidragssats Ny bidragssats
… 8.937.000,00 0,60 0,70

Forhøjelsen har virkning fra førstkommende termin.

Vi har forgæves forsøgt at kontakte Dem vedrørende bidragsforhøjelsen pr. telefon den 05.07.2011.

Ønsker De en nærmere begrundelse for forhøjelsen, kan vi kontaktes på nedenstående telefon, idet vi ser frem til at fortsætte det forretningsmæssige samarbejde …”

Andelsboligforeningen rettede den 23. maj 2012 henvendelse til Forbrugerombudsmanden, idet foreningen var utilfreds med resultatet af låneomlægningen samt med de bidragsforhøjelser, der var foretaget, efter at låneomlægningen var gennemført.

Der blev den 30. maj 2012 afholdt møde mellem andelsboligforeningen og indklagede. Til brug for mødet havde indklagede udarbejdet følgende præsentationsmateriale:

...




Andelsboligforeningens formand fremsendte den 31. maj 2012 følgende e-mail til indklagede:

”… Tak for et informativt møde, selvom vi ikke er helt enige om resultatet, jeg kan stadig ikke lide at adm. bidraget skal stige, men ok med det. Vi har talt sammen i bestyrelsen og er enige om at vi vil acceptere dit tilbud om at ændre kravet om indbetaling på sikringskonto fra 30% til 60%. Du bedes venligst fremsende de nødvendige papirer til underskrift …”

I forlængelse heraf tiltrådte andelsboligforeningen den 25. juni 2012 en revideret pantsætningserklæring.

Forbrugerombudsmanden henviste den 4. juli 2012 foreningen til at indbringe en sag for Pengeinstitutankenævnet eller Realkreditankenævnet.

Klageren indbragte den 25. august 2012 en sag for Pengeinstitutankenævnet.

Den 27. september 2012 orienterede foreningen boligministeren om sin sag.

Efterfølgende indbragte andelsboligforeningen sagen for Realkreditankenævnet.

Andelsboligforeningen afgav den 27. november 2012 følgende bemærkninger til sagen i Pengeinstitutankenævnet:

”…
1. På mødet den 7. april 2008 præsenterede medarbejderne fra …(indklagede)… og …(det koncernforbundne pengeinstitut)… deres forslag til det nye lån, og der blev her stærkt præciseret at ved konvertering fra det indeksregulerede lån til det nye lån med renteswap ville være en besparelse over 20 år på kr. 860.167,00. Der skal her, som også tidligere nævnt i fremsendte bilag til vor klage, bemærkes at ingen af bestyrelsens medlemmer inklusive undertegnede havde nævneværdig finansiel indsigt, hvorfor vi stolede fuldt og helt på de professionelles fremstilling af projektet. …(Indklagedes)… fremstilling var klokkeklar, og der blev på intet tidspunkt nævnt eller forklaret hvad der kunne ske, såfremt de forudsætninger som lå til grund for lånetilbuddet ændredes.
2. Det var derfor let på generalforsamlingen, at få resten af beboernes tilsagn til låneomlægningen.
3. Under foregivende af et tidspres fra …(indklagede)…, underskrev bestyrelsen herefter de fremsendte papirer, hvor der fremgik at lånebeløbet var øget med kr. 167.000,00 og den tilbudte rente var steget fra 4,98% til 5,09%. Da jeg erfarede det havde jeg en telefonsamtale med …(rådgiver fra indklagede)…, hvor jeg gjorde opmærksom på at, at det lån som var indgået ikke var i overensstemmelse med det generalforsamlingen havde godkendt. Svaret var ganske kort at kurserne var steget i den mellemliggende periode og det var renterne også. På spørgsmålet om ikke man kunne have kurssikret var svaret nej, ligesom spørgsmålet om man ikke skulle have oplyst noget bedre om ændringen inden papirerne blev underskrevet blev besvaret negativt.
4. I aftalen var adm. bidraget sat til 0,45% og der blev på intet tidspunkt orienteret om at dette bidrag var et Ta’ selv bord, som …(indklagede)… kunne ændre efter forgodtbefindende, hvilket de også har gjort.
5. På mødet den 30. maj d.å. var 2 af de samme medarbejdere fra …(indklagede)… med, de havde selv bedt om mødet, og deres ærinde var ganske enkelt at forholde os betingelserne i låneaftalen vedr. sikkerhedsstillelse af markedsværdien såfremt den oversteg 30% af hovedstolen (kr. 8.967.000,00) hvilket så ud til meget snart kunne finde sted. Man tilbød at ændre aftalens ordlyd fra 30% til 60%. Alternativet var at foreningen skulle skaffe ca. 2.700.000,00 kr. og indsætte dem på en spærret sikringskonto i …(det koncernforbundne pengeinstitut)…, et krav som vor forening ikke havde mulighed for at opfylde, hvilket …(indklagede)… var ganske klar over, det er jo dem der har skruet lånet sammen, så vi er bundet op på dem, de næste 30 år, vi havde intet valg.
6. Advokaten anfører at relationerne mellem foreningen og …(indklagede)… ikke er et privat kundeforhold og, at renteswap er et produkt der entydigt retter sig mod erhvervskunder. Dvs. at advokaten opfatter andelsboligforeninger som erhvervsdrivende, med hertil krævede opgaver, herunder køb og salg af varer eller ydelser, momsregistrering etc. Efter vor opfattelse er en andelsboligforening en forening, som er ejer af en eller flere boligenheder, i hvilken man kan blive medlem ved køb af et andelsbevis, hvorved man erhverver brugsretten og i øvrigt også pligten til at bebo den boligenhed man har købt retten til. Altså nogle private mennesker eller familier som i fællesskab ejer en ejendom, bebor den, administrerer de opgaver som er fælles for ejendommens drift, og betaler de omkostninger som er forbundet hermed. Helt i lighed med det en familie gør i et parcelhus. Vi kan derfor ikke forstå at foreningen opfattes som en erhvervskunde, og mener derfor at …(indklagede)… har tilbudt og solgt os et produkt, som er helt ude af trit med den virkelighed, som advokaten åbenbart lever i. Vor forening har ingen udefra kommende indtægter. Advokatens principale påstand afvises derfor.
7. Advokatens påstand om at foreningen er blevet fuldt orienteret om risici ved den indgåede aftale med renteswap afvises ligeledes. Som tidligere forklaret gik præsentationen kun ud på at påvise de fordele som den tilbudte aftale indeholdt og hvilke store besparelser der var ved at konvertere. Der blev på intet tidspunkt forklaret noget om hvad konsekvenserne kunne være såfremt …(indklagedes)… forudsætninger ikke holdt. Og det har jo vist at være tilfældet.
8. Advokatens bemærkninger om at der skete en ubetydelig stigning i renten og et mindre kurstab på kr. 167.000,00 kalder jeg for arrogant. Rentestigningen alene betyder en meromkostning for foreningen på ca. kr. 395.000,00 over 20 år, svarende til en stigning i boligafgiften på ca. kr. 140,00 pr. md. pr. lejlighed i 20 år. Dertil kommer forøgelsen af bidraget fra 0,45% til 0,80%, som over 20 år, såfremt der ikke sker en yderligere stigning koster ca. 583.000,00 eller ca. kr. 205,00 pr. md. pr. lejlighed i 20 år. Sammenlagt er stigningen ca. kr. 1.000.000,00 hertil kommer en lovet besparelse på kr. 860.167,00 i forhold til det indekslån vi have før april 2008. Det betyder …(indklagede)… og …(det koncernforbundne pengeinstitut)… i forening henter ca. kr. 1.860.000,00 mere ud af vor boligforening end lovet, hvilket svarer til ca. kr. 640,00 pr. md. pr lejlighed i 20 år.

Vor påstand er:
At vi er blevet vildledt og bondefanget af …(indklagedes)… medarbejdere, som burde være eksperter i finansiering, det lod de i hvert fald os forstå.
At samme medarbejdere ikke har fulgt gældende lov vedr. salg af finansielle ydelser, hvor man skal oplyse om alle konsekvenser ved et sådant salg.

Vi har i de forløbne ca. 4 år opfyldt de forpligtelser som …(indklagede)… har pålagt os, og mener derfor at …(indklagede)… skal ophæve aftalen uden omkostninger for os, med tilbagebetaling af de for meget betalte ydelser jf. det oprindelige tilbud. Alternativt føre den tilbage til det tilbud som præsenteret den 7. april 2008, herunder også bidragssatsen på de 0,45%, alt gældende i 20 år, og med tilbagebetaling af for meget indbetalt til dato.

Det er for os svært at gennemskue konstellationen …(indklagede)… og …(det koncernforbundne pengeinstitut)…, hvilket sikkert også er meningen, hvorfor vi på deres anbefaling også har klaget til Realkreditankenævnet.

Vi håber at denne udredning kan være med til at vurdere vor sag.”

Efterfølgende aftaltes det mellem klagesagens parter, at sagen skulle sættes i bero i Pengeinstitutankenævnet på behandling af denne i Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Andelsboligforeningen påstår indklagede tilpligtet principalt at ophæve aftalerne uden omkostninger for foreningen og føre sagen tilbage til 1. juli 2008, hvorefter foreningen kan tage stilling til, hvad der skal gøres, og til at tilbagebetale foreningen de for meget betalte ydelser, subsidiært at føre aftalen tilbage til det tilbud, som blev præsenteret for foreningen den 7. april 2008, herunder at ændre bidragssatsen til 0,45 pct., således at den årlige ydelse som beskrevet bliver max. 482.402 kr., alt gældende i 20 år, og med tilbagebetaling af for meget betalte renter og bidrag til dato.


Indklagede påstår principalt afvisning, subsidiært frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Andelsboligforeningen henviser til indklagedes storkundechefs og 2 medarbejderes forelæggelse af et lån med renteswap til afløsning af foreningens eksisterende indeksregulerede lån.

Indklagedes medarbejdere har vildledt frem for at vejlede i forbindelse med konverteringsforslaget. Der blev på intet tidspunkt under forelæggelsen af betingelserne for lånet oplyst om eventuelle negative konsekvenser, såfremt udviklingen ikke gik som beskrevet af de 3 medarbejdere fra indklagede. Tværtimod blev det præciseret meget grundigt, hvilke fordele der var ved konverteringen, herunder en besparelse på 860.167 kr. over en 20-årig periode. Der blev fremlagt en liste, der præcist viste, hvad der skulle betales i hver eneste termin de kommende 20 år. En løsning, som foreningens bestyrelse formentlig ikke havde accepteret, såfremt man var blevet orienteret om mulige negative konsekvenser.
Til indklagedes udtalelse har andelsboligforeningen følgende bemærkninger:

Indklagedes udtalelse i denne sag er meget lig indklagedes udtalelse i forbindelse med klagen til Pengeinstitutankenævnet, hvorfor foreningen henviser til sit svar til Pengeinstitutankenævnet af den 27. november 2012, hvoraf foreningens holdning til indklagedes salgsmetoder over for foreningens bestyrelse den 7. april 2008 fremgår.

Foreningen rejser tvivl om indklagedes motiver til at forlange, at foreningen skulle SE registreres og få status som erhvervsvirksomhed, for derefter at fremkomme med et lånetilbud med renteswap, som jo har vist sig ikke at kunne leve op til, hvad der blev lovet i tilbuddet, og om indklagedes strategi med at tilbyde løsningen til andelsboligforeninger i mindre samfund, som er beboet af ældre mennesker, der har forladt arbejdsmarkedet og købt en andel i en forening for friværdien i deres parcelhus for at kunne bo trygt og godt i deres pensionisttilværelse.

Indklagede anfører, at ”indklagede ikke havde mulighed for at forudse, hvordan indekslånets restgæld og ydelse ville udvikle sig, da både restgæld og ydelse er indekserede.”

Foreningen forstår ikke dette argument, da foreningen som tidligere nævnt havde tillid til, at de 3 fremmødte medarbejdere fra indklagede den 7. april 2008 i modsætning til foreningens bestyrelse var eksperter i finansiering og derfor var i stand til at vejlede bestyrelsen på bedste vis. Det viste sig i stedet, at medarbejderne ved hjælp af en fiktiv besparelse på 860.000 kr., som medarbejderne åbenbart ikke selv troede på, fik fastlåst foreningen i yderligere mindst 20 år. Når foreningen så derudover ved, at indklagede den 23. januar 2007 var i stand til at lave et budget for 2007 og 2008, fatter foreningen slet ikke indklagedes argument.

Indklagede påpeger, at instituttet ikke kan bebrejdes, at udviklingen har været det modsatte af, hvad indklagede måske selv havde forventet, og forklarer, at indklagede har anbefalet en finansiering, som indklagede selv fandt hensigtsmæssig. Dette skete, selv om indklagede i 2008 med den baggrund og viden, som indklagede burde være i besiddelse af, da krisen rigtig tog fat, burde have sat sagen i bero, indtil der var større klarhed over udviklingen. At indklagede ikke gjorde det, beviser blot, at det ikke har været indklagedes hensigt at tilgodese sine kunder, men udelukkende tilgodese indklagede. Det er rigtigt, at der ikke blev givet nogen garantier, men det er også rigtigt, at der fra indklagedes side udelukkende blev fokuseret på den mulige besparelse på ca. 860.000 kr. uden nogen som helst belysning af de mulige konsekvenser, såfremt indklagedes forventninger ikke blev opfyldt. Dette er i strid med den gældende lovgivning, som gælder ved salg af finansielle ydelser. Der blev ved samme lejlighed heller ikke nævnt et ord om, hvordan administrationsbidraget kunne udvikle sig og påvirke låneomkostningerne.

Det blev ikke på mødet den 7. april 2008 nævnt, at det forslag, som blev forelagt af indklagede, ikke var et lånetilbud. Alle tilstedeværende fra foreningen havde selvfølgelig den opfattelse, at det, der blev forelagt, var et tilbud, som kunne realiseres i den tilbudte form. Af indklagedes udtalelse fremgår det, at lånetilbuddet først var en realitet 3 uger senere den 30. april 2008, hvor salgsteamet med storkundechefen i spidsen havde fået bestyrelsen til at acceptere en fastkursaftale, selvfølgelig i troen på, at grundlaget var det, der var blevet forelagt den 7. april 2008. Bestyrelsen havde i god tro forelagt lånetilbuddet for generalforsamlingen den 9. april 2008, hvor den fik tilslutning til at indgå aftalen.

Såfremt indklagedes medarbejdere ville tilgodese andelshaverne ved denne låneomlægning, havde man tilbudt at kurssikre tilbuddet, indtil der havde været afholdt generalforsamling, og alle andelshaverne havde godkendt transaktionen. Det gjorde man ikke. Det står hermed klart, at det, der blev godkendt på generalforsamlingen, ikke er det lån, som blev fremsendt fra indklagede til underskrift, hvilket man heller ikke gjorde den daværende bestyrelse opmærksom på.


1. Markedsværdibegrebet
Indklagedes påstand om, at indklagedes medarbejdere med baggrund i præsentationsmaterialet har orienteret foreningens bestyrelse fuldt ud om alle konsekvenser ved indgåelse af den foreslåede aftale, som i øvrigt var ændret ca. 1 måned senere, da aftalen blev fremsendt, tager foreningen afstand fra.

Ved mødet den 7. april 2008, som blev i stand på indklagedes initiativ, og som var det første møde vedrørende låneomlægningen, blev der på intet tidspunkt givet en grundig og fyldestgørende forklaring på, hvilke risici der var ved at optage et lån på disse betingelser, herunder hvilke konsekvenser ændringer i renten og markedsværdien ville få for et eventuelt engagement. En rimelig forklaring på markedsværdien fik foreningen til gengæld ved mødet i maj 2012. Da var skaden imidlertid sket.

På mødet den 7. april 2008 blev der fra indklagedes side udelukkende fokuseret på den besparelse på 860.197 kr. over 20 år i forhold til ydelserne på indekslånet, som fremgik af præsentationsmaterialet. Denne besparelse er ifølge det skema med sammenligning af ydelser på indekslånet, det forventede nye lån og det realiserede lån, som indklagede har udarbejdet, jf. ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”, allerede efter ca. 5 år elimineret. Den i 2008 lovede besparelse er blevet til en merudgift på ca. 1.000.000 kr., hvilket betyder, at det er blevet ca. 1.800.000 kr. dyrere over 20 år, end der blev stillet foreningen i udsigt den 7. april 2008. Tallene i skemaet viser, at det overhovedet ikke har kunnet betale sig at ændre finansieringen fra et indeksreguleret lån til et swaplån. Ydelser og omkostninger for foreningen ville i den angivne periode være ca. de samme og i hvert fald ikke større som påstået under præsentationen, hvilket betyder at foreningen kunne have afventet udviklingen og fået bedre betingelser end påstået af indklagedes medarbejdere den 7. april 2012. Der er dog ingen tvivl om, at indklagede opnår store fordele ved denne omlægning.

Indklagede fastholder, at indekslånet medførte de af indklagede beskrevne usikkerheder, og at den nye løsning medførte sikkerhed for, at renteudviklingen og udviklingen i de for indekslånet relevante indeks ikke påvirkede foreningens finansieringsomkostninger. Andelsboligforeningen henviser til den af foreningen fremlagte oversigt over ydelser i perioden fra 2009 – 2012, jf. ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”, som viser, at dette udsagn ikke er rigtigt. Finansieringsomkostningerne er steget i forhold til indklagedes eget amortiseringsforløb af 20. juni 2007, hvilket viser, at det har været en dårlig forretning for foreningen at acceptere eksperternes swaplån.

Konverteringen har resulteret i, at foreningen er fanget af love og regler, som i øvrigt heller ikke blev nævnt, og som gør, at foreningen nu er teknisk insolvent. Ved det nye lån, et såkaldt swaplån, er der opstået et nyt begreb ”Markedsværdi” - en fiktiv værdi, som på nuværende tidspunkt er ca. 3.600.000 kr. Da både hovedstol og markedsværdi skal medregnes ved skatteopgørelser m.v., betyder det, at det samlede beløb langt overstiger den offentlige ejendomsvurdering, som er på 9.350.000 kr. Muligheden for at skifte långiver er hermed udelukket, da markedsværdien skal indbetales ved et sådant skifte. Foreningen er dermed bundet til indklagede som långiver i 20 år.

Indklagede fremsendte den 23. januar 2007 et budget til foreningen for perioden 1. januar 2007 til 31. december 2008. Heraf fremgik det, at den indekserede hovedstol pr. 11. juni 2008 ville være 8.717.140 kr. og restgælden pr. samme dato 6.830.429 kr. Det vil sige, at der er en forskel fra restgælden til det tilbudte lån på 2.106.571 kr. Andelsboligforeningen stiller spørgsmål til, hvordan denne forskel opstår.


2. Administrationsbidrag.
Til foreningens protest mod indklagedes adgang til at ændre bidraget, svarer indklagede, at sådan har det altid været. Det blev ikke på noget tidspunkt under præsentationen af lånetilbuddet den 7. april 2008 nævnt, at eksempelvis administrationsbidraget kunne ændres.

En gennemgang af tilsendte papirer fra indklagede i hele låneperioden fra 1995 til ændringen pr. 1. juli 2008 viser, at bidraget har ligget på ca. 0,14 pct. Ved låneoptagelsen pr. 1. juli 2008 var dette bidrag steget til 0,45 pct., i 2009 til 0,60 pct., i 2011 til 0,70 pct. og pr. 1. juli 2012 til 0,80 pct. Omregnes disse procenter til hele tal med det sidste lån som udgangspunkt, fremkommer følgende:

14% af 8.937.000 = kr. 12.511,80 svarende til kr. 86,90 pr. lejlighed
45% ------------ = kr. 40.216,50 ------------ kr. 279,30 ------ stign. 221%
60% ------------ = kr. 53.622,00 ------------ kr. 372,40 ------ stign. 33%
70% ------------ = kr. 62.559,00 ------------ kr. 434,45 ------ stign. 16,7%
80% ------------ = kr. 71.496,00 ------------ kr. 496,50 ------ stign. 14,3%


Ydelsesspecifikationen af 24. oktober 1995 og indklagedes budget for perioden 1. januar 2007 til 31. december 2008 dokumenterer, at der er anvendt den samme sats for administrationsbidraget i hele låneperioden, dvs. ca. 0,14 pct. p.a. Indklagedes budget for perioden 1. januar 2007 til 31. december 2008 er kun medsendt for at påvise, at administrationsbidraget har været konstant i perioden fra indekslånets oprettelse til oprettelsen af det nye swaplån. Det er derfor ikke til at forstå, at administrationsomkostningerne kan stige så voldsomt på nogle få år. At administrationsbidragets størrelse måske er påvirket af en eller anden kommunegaranti for det oprindelige lån, er en påstand, som foreningen desværre ikke kan verificere, så foreningen tvivler på troværdigheden af denne påstand. Et er dog sikkert. Der blev på intet tidspunkt under de 2 møder, som foreningen har haft med indklagedes medarbejdere nævnt et ord om dette forhold. Foreningen fastholder derfor de omtalte beregninger som værende retvisende for forholdet.

På fire år er den månedlige husleje steget med 409,60 kr. eller med 471,3 pct. Dette alene på grund af bidragssatsen. Stigningen i denne kan indklagede ikke begrunde med den almindelige inflation. Det kan ikke være rigtigt, at omkostningerne med at administrere et simpelt lån i en andelsboligforening i løbet af 4 år kan vokse så voldsomt.

Konklusionen må være, at indklagede og det koncernforbundne pengeinstitut har opnået en kæmpe fortjeneste ved at lokke med store besparelser, samtidig med at man har opnået at fastholde en kunde i minimum 20 år. Foreningen stiller spørgsmål ved, om det kan det være lovligt i henhold til markedsføringsloven. Foreningen henviser i den forbindelse til, at der på mødet den 7. april 2008 ikke fra indklagedes salgsteams side blev nævnt et ord om administrationsomkostninger, herunder pris og eventuelle reguleringsmuligheder. Der blev heller ikke nævnt et ord om, hvad konsekvenserne ville være, såfremt disse eksperters beregninger ikke holdt stik, hvad de i øvrigt ikke gjorde. Foreningen mener, at det er et brud på markedsføringsloven og tillige bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder, investeringsforeninger m.v., eksempelvis kap. 2, § 4. Oplysninger om bidragssatsens variable muligheder blev altså ikke oplyst på det omtalte møde.

Indklagede har efter foreningens vurdering lokket med store besparelser uden at have belæg herfor, samtidig med at indklagede har øget omkostninger til dækning af andre aktiviteter.

Da foreningen har kendskab til andre andelsboligforeninger, som er i samme situation, ser det ud, som om indklagede bevidst er gået efter andelsboligforeninger og kunder, hvor beboerne er ældre, f.eks. folkepensionister, som igennem et langt liv har sparet op for at kunne få en rimelig bolig i deres otium, og som betaler, hvad der bliver forlangt. Det er dog groft, at man skal bruge mellem 6 og 7 pct. af den månedlige pensionsudbetaling kun til administration af et boliglån.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at der den 7. april 2008 blev afholdt møde mellem foreningen og indklagede. Mødet tog udgangspunkt i en præsentation udarbejdet af indklagede. På mødet blev foreningens daværende finansiering gennemgået. På grund af indekseringen gav denne finansiering en række udfordringer. Indklagede foreslog derfor en alternativ løsning, hvor indekslånet blev indfriet, og hvor der i stedet blev optaget et nyt 30-årigt realkreditlån med 20 års indledende afdragsfrihed. Endvidere blev det anbefalet at indgå aftale om en renteswap for at sikre renten i mange år fremover. Foreningens revisor deltog i mødet.

Den 9. april 2008 blev der afholdt generalforsamling. Her deltog indklagede ikke. Det fremgår af referatet fra generalforsamlingen, at foreningens revisor redegjorde for den ovenfor foreslåede omlægning af finansieringen, og at bestyrelsen efter en grundig orientering med gennemgang af konsekvenserne fik accept af generalforsamlingen til at gå videre med omlægning af det bestående lån til et afdragsfrit lån.

Den 30. april 2008 sendte indklagede et lånetilbud til kunden. Herefter optog foreningen den 5. maj 2008 et CIBOR3-lån hos indklagede med en hovestol på 8.937.000 kr. Endvidere indgik foreningen rammeaftale om finansielle instrumenter, pantsætningsaftale samt aftale om fastrenteswap med det koncernforbundne pengeinstitut.

Den 26. marts 2009 og den 7. marts 2011 varslede indklagede bidragsforhøjelser på foreningens realkreditlån.

Den 30. maj 2012 blev der afholdt statusmøde med foreningen, hvor finansieringen blev gennemgået. Endvidere blev det meddelt foreningen, at bidraget på foreningens realkreditlån blev forhøjet. Endelig blev det drøftet at ændre vilkårene for sikkerhedsstillelsen for foreningens fastrenteswap.

Den 31. maj 2012 meddelte foreningen via e-mail, at den var indforstået med bidragsstigningen og nye lempeligere vilkår for sikkerhedsstillelsen, hvor grænsen for, hvornår foreningen skulle stille sikkerhed for den negative markedsværdi for renteswappen, blev forhøjet. I forlængelse heraf underskrev foreningen en ny pantsætningsaftale med ændring af vilkårene for sikkerhedsstillelse.


Anbringender

Principal påstand

Det er indklagedes opfattelse, at sagen bør afvises, jf. Realkreditankenævnets vedtægter § 2, stk. 2 eller stk. 3, idet relationen mellem klageren og indklagede ikke er et privat kundeforhold, og idet klageren adskiller sig væsentligt fra en klage vedrørende et privat kundeforhold. Klageren er således erhvervskunde, og såvel låneomlægningen og den indgåede fastrenteaftale er produkter, der entydigt er målrettet til erhvervskunder. Til uddybning af synspunktet om, at indklagedes relation til en andelsboligforening som generelt udgangspunkt ikke kan sidestilles med et privat kundeforhold, anføres følgende:

• At foreningen er en juridisk person med et klart defineret erhvervsmæssigt formål, nemlig at erhverve, opføre og administrere andelsboliger, jf. foreningens vedtægter.
• At en andelsboligforening fra lovgivningens side er pålagt en række forpligtelser, herunder at håndtere pantsætningsekspeditioner, afregne store overdragelsessummer, foretage udregning af andelsværdi, foretage bogføring og udarbejde regnskab.
• At en andelsboligforening typisk administrerer meget store værdier og omsætninger, og
• at en andelsboligforening ikke kan drives, hvis administrationen ikke er i besiddelse af egenskaber langt ud over, hvad der kræves for at eje eksempelvis en ejerbolig.

Foreningen anfører, at der er en række forhold, som foreningen ikke er blevet informeret om, herunder vilkår om markedsværdi. Det fremgår af præsentationerne fra møderne, at vilkårene om markedsværdi var et af temaerne for mødet. Da der tilsyneladende er uklarhed om visse faktiske forhold ved indgåelsen af forretningerne, bør sagen afvises, jf. Realkreditankenævnets vedtægters § 5, da sådanne forhold bedst belyses via parts- og vidneforklaringer.

Subsidiær påstand

Ad låneomlægningen og markedsværdi
Det er indklagedes opfattelse, at der ikke er handlet ansvarspådragende i forbindelse med det beskrevne forløb. Foreningen er efter datidens forhold blevet informeret om de væsentligste karakteristika og risici ved den indgåede finansiering, hvilket i væsentligt omfang kan dokumenteres ved hjælp af de udarbejdede præsentationer.

Hovedstolen på det optagne lån blev 8.937.000 kr., hvilket var 167.000 kr. højere end anført i præsentationen fra det indledende møde. Det skyldes kurstabet i forbindelse med optagelsen af lånet. Det bemærkes, at der i lånetilbuddet er anført 8.937.000 kr., hvilket foreningen har accepteret. Endvidere bemærkes det, at lånets størrelse i præsentationen var angivet med ”ca.” foran, så foreningen kunne ikke forvente, at lånet blev fuldstændigt det beløb, som var anført i præsentationen.

Foreningen henviser til et brev af 23. januar 2007, hvormed foreningen modtog et budget, hvor restgælden pr. 11. juni 2008 var anført til 6.830.429 kr., og hvor den indekserede obligationsrestgæld vil være 8.717.140 kr. Forskellen på disse beløb skyldes, at lånet i sin tid er udbetalt som et kontantlån til kurs 82. Ved indfrielse af lånet skal kursværdien af den indekserede obligationsrestgæld betales.

Ved indfrielsen af indekslånet var den indekserede hovedstol 8.442.561 kr., og kursen på indfrielsestidspunktet var 103,75. Det medførte et behov for et indfrielsesbeløb inkl. kurtage på 8.768.867 kr.

Budgettet af 23. januar 2007 er baseret på beløb anslået på basis af den gennemsnitlige udvikling, hvilket fremgår nederst på budgettet. Da budgettet blev udarbejdet, var det således den forventede udvikling for lånet, der fremgik af budgettet. Der var altså ikke sikkerhed for de anførte ydelser. Endvidere bemærkes det, at budgettet alene vedrørte to år, og at det er relevant at tage hele lånets løbetid i betragtning, når risikoen for ændringer i finansieringsomkostningerne vurderes.

Foreningen anfører, at indklagede burde have tilbudt foreningen at kurssikre lånet. Hertil bemærkes, at foreningen indgik en fastkursaftale den 30. april 2008, hvilket var samme dag, som lånetilbuddet blev udstedt. Det kan ikke lade sig gøre at indgå fastkursaftale, før der er udarbejdet et lånetilbud.

Endvidere bemærkes det, at den bemyndigelse, som bestyrelsen i henhold til generalforsamlingsreferatet fik til at omlægge lånet, ikke indeholdt nogen beløbsmæssig begrænsning, så derfor er det ikke korrekt, når foreningen anfører, at det lån, som blev godkendt på generalforsamlingen, ikke var det lån, som foreningen optog.

Indklagede var ikke til stede på generalforsamlingen, og ud fra referatets indhold havde indklagede i god tro den opfattelse, at generalforsamlingen havde godkendt omlægningen af finansieringen. I den forbindelse bemærkes for god ordens skyld, at dokumenterne er underskrevet i henhold til foreningens tegningsregler, og at underskriverne i henhold til aftaleloven indestår for, at de har den fornødne fuldmagt fra foreningen til at indgå aftalerne. Eventuelle indsigelser om manglende gyldighed af den indgåede aftale må under alle omstændigheder anses for bortfaldet som følge passivitet.

Foreningen anfører videre, at det på mødet den 7. april 2008 var deltagernes opfattelse, at den finansiering, der fremgik af præsentationen, kunne realiseres med de beløbsangivelser, der fremgik af præsentationen.

Hertil bemærkes, at den finansieringsform, der blev præsenteret på mødet den 7. april 2008, også for så vidt angår realkreditlånet, var den, der fremgik af lånetilbud udskrevet den 30. april 2008 og af fastkursaftalen. Renter og kurser kan naturligvis ændre sig i perioden, hvilket var med til at ændre på de i præsentationen anførte beløb og satser. Dette må antages at være foreningen bekendt. Endvidere fremgik de endelige beløb også af fastkursaftalen, så efter at have indgået denne aftale, kan foreningen ikke have været i tvivl om størrelsen af foreningens lån.

Foreningens SE registrering har ingen betydning for, hvilke produkter indklagede kunne tilbyde foreningen, og hvilke regler indklagede skulle overholde i forbindelse hermed.

For god ordens skyld bemærker indklagede, at indklagede har alle typer kunder, og at indklagedes strategi i øvrigt ikke er relevant for sagen.

Endvidere bemærkes det, at foreningens revisor deltog i mødet, og at det var revisor, der præsenterede finansieringen på generalforsamlingen. Foreningen har således været repræsenteret af en professionel rådgiver, der bistod foreningen.

Foreningen har fremlagt sine bemærkninger til Pengeinstitutankenævnet. For langt de fleste anbringender heri henvises til det ovenfor anførte. For god ordens skyld skal det dog bemærkes, at indklagede ikke på noget tidspunkt i hverken den verserende pengeinstitutankenævnssag eller realkreditankenævnssag har kaldt stigningen i renten ubetydelig eller omtalt kurstabet som et ”mindre” kurstab. Indklagede er derfor uforstående over for, hvorfor det er anført under pkt. 7 i foreningens bemærkninger til Pengeinstitutankenævnet.

Det fastholdes, at indklagede har overholdt alle gældende regler og efter datidens forhold har informeret foreningen tilstrækkeligt om den indgåede finansiering, og at der som følge heraf ikke er handlet ansvarspådragende fra indklagedes side.

Foreningen anfører, at det ikke har kunnet betale sig for foreningen at foretage omlægningen i 2008. Hertil bemærkes, at indklagede ikke havde mulighed for at forudse, hvordan indekslånets restgæld og ydelse ville udvikle sig, da både restgæld og ydelse er indekserede. Med den nuværende løsning har foreningen kendt renteniveauet på sin finansiering, og selv om administrationsbidraget er blevet sat op, har foreningen ikke fået en dyrere finansiering, end den havde før omlægningen. Til gengæld er foreningen sikret mod, at ændringer i renteniveau eller ændringer i indekset, der lå til grund for indekslånet, medfører, at foreningens finansiering bliver dyrere.

Under alle omstændigheder kan indklagede ikke bebrejdes, at udviklingen har været sådan, at ydelserne ved det tidligere lån og det nuværende lån har været stort set lige store. Indklagede har anbefalet en finansiering til foreningen, som indklagede har fundet hensigtsmæssig. Der er ikke givet nogen garantier for, hvordan den ville udvikle sig i forhold til den tidligere finansiering.

Foreningen henviser til en sammenligning mellem den ydelse, der blev præsenteret for foreningen den 7. april 2008, og den ydelse, som foreningen betaler i dag. Det nævnes i den forbindelse, at den lovede besparelse er blevet til en merudgift på 1.000.000 kr., og at det medfører, at det er blevet ca. 1.800.000 kr. dyrere for foreningen, end det fremgår af præsentationen fra mødet.

Indklagede henviser til det af indklagede fremlagte skema, som er gengivet under Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet, hvori der er foretaget en sammenligning mellem den ydelse, der fremgår af præsentationen den 7. april 2008, både for så vidt angår den daværende finansiering og den nuværende finansiering og den ydelse, der reelt er blevet betalt for perioden 2009-2012 og den forventede ydelse for 2013-2028 (under forudsætning af uændret bidragssats). Det fremgår heraf, at den totale difference er 821.651 kr., hvilket er langt fra de ca. 1.800.000 kr., der fremgår af foreningens udtalelse.

Differencen skyldes hovedsageligt, at den faste rente på renteswappen blev højere, end det blev lagt til grund i beregningerne i præsentationen. Dette var en følge af markedsudviklingen fra mødet den 7. april 2008 og frem til aftaleindgåelsen den 30. april 2008, samt at der i præsentationen blev lagt en bidragssats til grund, som efterfølgende er blevet forhøjet.

Det gentages for god ordens skyld, at foreningen ikke er blevet garanteret en fast ydelse som følge af indholdet af mødepræsentationen. Både den faste rente og muligheden for bidragsstigninger fremgår af aftalegrundlaget.

For så vidt angår foreningens anbringender vedrørende den negative markedsværdi af renteswappen, gør indklagede opmærksom på, at foreningen efter datidens forhold har modtaget tilstrækkelig rådgivning efter gældende regler. Det kan i et vist omfang dokumenteres af præsentationen fra mødet den 7. april 2008, hvor blandt andet konstruktionen med lån og renteswap er illustreret. Endvidere fremgår en række væsentlige informationer om vilkårene om markedsværdi, herunder

• at fastrenteaftalen hver måned opgøres til markedsværdi,
• at markedsværdien er udtryk for fastrenteaftalens værdi i den resterende løbetid, hvis fastrenteaftalen lukkes ned,
• at fastrenteaftalen er en bindende aftale uden konverteringsret,
• at markedsværdien vil blive negativ, hvis renten falder, efter at aftalen er indgået, og
• at markedsværdien vil blive positiv, hvis renten stiger, efter at aftalen er indgået.

Endelig gøres opmærksom på, at foreningen hver måned har modtaget en opgørelse over markedsværdien.

Ad bidragssatser
Det er indklagedes opfattelse, at bidragsforhøjelserne er sket i overensstemmelse med aftalegrundlaget, og at foreningen ikke er blevet garanteret en fast bidragssats.

For så vidt angår spørgsmålet om bidragssatsen, henvises til aftalegrundlaget, særligt pantebrevets særlige bestemmelser, som under overskriften ”Bidrag” indeholder vilkår om bidragsændringer. Det fremgår således af aftalegrundlaget, at indklagede er berettiget til at ændre bidragssatsen.

I den præsentation, som blev gennemgået med foreningen forud for omlægningen af foreningens finansiering, er der på side 15 en oversigt over den forventede besparelse pr. år. Beregningen er foretaget med udgangspunkt i den bidragssats, som kunne tilbydes på daværende tidspunkt. Det fremgår nederst på siden, at renten er fast i 20 år. Siden indeholder ingen oplysninger om bidraget, hverken om, hvad bidragssatsen er, eller oplysninger om, at den ligger fast i en bestemt periode.

På side 17 i præsentationen er der en illustration af konstruktionen. Her er anført ”fast rente” vedrørende rentebetalingen på renteswappen, mens der vedrørende betaling på lånet alene er anført ”bidrag” (ikke ”fast bidrag”).

Når præsentationerne ses i sammenhæng med vilkårene i pantebrevet, kan der efter indklagedes opfattelse ikke være tvivl om, at det er aftalt, at bidragssatsen kan ændres, og at der ikke er aftalt en fast bidragssats.

Der henvises endvidere til Realkreditankenævnets afgørelse i sagsnr. 21002018, hvor den klagende forening havde modtaget nogle beregninger vedrørende ydelsen med angivelse af, at ydelsen lå fast i 10 år, og hvor det indklagede realkreditinstitut var berettiget til at ændre bidragssatsen i overensstemmelse med aftalegrundlaget.

Det bemærkes endvidere, at vilkårene om indklagedes muligheder for ændre bidragssatsen ville være de samme – uanset hvilken type realkreditlån, foreningen havde valgt at omlægge til.

Indklagede bestrider, at det tidligere har været normalt, at bidragssatsen ikke har kunnet ændres ved optagelse af realkreditlån. For langt de fleste typer realkreditlån har aftalegrundlaget historisk set indeholdt mulighed for ændring af bidragssatsen. Det bestrides endvidere, at indklagede ikke har overholdt gældende lovgivning. Som tidligere nævnt fremgår vilkårene om bidragssatsen, herunder mulighederne for at ændre bidragssatsen, af aftalegrundlaget.

Endelig har foreningen anført, at administrationsbidraget på det tidligere lån har været 0,14 pct.

Da det tidligere IS lån er indfriet i 2008, findes der desværre ikke relevant materiale i indklagedes arkiver vedrørende dette lån. Efter at have undersøgt sagen bemærkes det, at foreningens bidragssats formentlig har været beregnet som 1,9 pct. af ydelsen (og ikke af restgælden). Spørgsmålet om, hvad bidragssatsen har været tidligere, er endvidere ikke relevant for sagen, da bidragssatsen for det nye lån og vilkårene om ændring heraf fremgår af aftalegrundlaget, som foreningen har underskrevet.

En vis del af det tidligere lån var garanteret af kommunen. Foreningens tidligere Indekslån IS 35 indebar et element af statsstøtte. Derfor er denne bidragssats ikke sammenlignelig med de øvrige anførte satser, og de beregninger i foreningens brev, der tager udgangspunkt heri, kan ikke anvendes. Bidragssatsen blev dengang fastsat efter aftale med myndighederne. Det fremgik af lovgivningen, at denne bidragssats ikke kunne ændres.

På grund af det manglende materiale kan det desværre ikke dokumenteres, at der har været en kommunegaranti i den konkrete sag. Kommunegarantien var imidlertid sædvanlig for lån af denne type på daværende tidspunkt. Hvis foreningen bestrider, at der forelå en kommunegaranti, og spørgsmålet vurderes relevant for sagen, er der tvivl om de faktiske forhold, og sagen bør i så fald afvises, jf. Realkreditankenævnets vedtægters § 5.

Da foreningen i maj 2008 omlagde sin finansiering, medførte det, at bidragssatsen på foreningens finansiering fremover kunne ændres. Foreningen er blevet oplyst herom, da det tydeligt fremgik af vilkårene i pantebrevet, at bidragssatsen kunne ændres.

Som følge heraf er foreningen blevet tilstrækkeligt informeret om vilkårene for bidraget, herunder om mulighederne for, at bidragssatsen kunne ændres, og foreningen må derfor senest på tidspunktet for underskrivelsen af det nye pantebrev have været klar over, at bidragssatsen kunne ændre sig.

Ud over hvad der var anført i aftalegrundlaget, var der efter datidens forhold ikke noget grundlag for på anden måde specifikt at fremhæve vilkårene for bidragsfastsættelsen. Praksis på daværende tidspunkt var, at bidragssatser sjældent blev ændret, og der var derfor ikke tale om et væsentligt vilkår, som burde fremhæves yderligere. Det bestrides derfor, at der har været handlet i strid med bekendtgørelsen om god skik eller anden lovgivning ved ikke at oplyse yderligere om bidragssatsen og vilkårene for ændring af denne.

Efterfølgende har det vist sig, at det generelt har været nødvendigt at ændre på bidragssatserne, men det kunne indklagede ikke tage højde for, da foreningens finansiering blev omlagt i maj 2008.

Indklagede har således ikke begået nogen ansvarspådragende fejl i forbindelse med omlægningen af foreningens finansiering, selv om det – ud over det i lånedokumentationen anførte – ikke er blevet specifikt fremhævet, at foreningens bidragssats efter indgåelsen af den nye finansiering kunne ændre sig.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Indklagede har i sagen fremlagt følgende skema med sammenligning af ydelser på indekslånet, det forventede nye lån og det realiserede lån:


Forventet ydelse på Indekslån, som den fremgår af præsentation fra 7. april 2008
(DKK) Forventet ydelse nyt lån, som den fremgår af præsentation fra 7. april 2008
(DKK) Realiseret/forventet ydelse på nyt


(DKK)

2009 497.846 482.402 505.347
2010 505.343 482.402 508.555
2011 512.953 482.402 512.935
2012 520.675 482.402 519.622
2013 528.515 482.402 526.400
2014 531.051 482.402 526.400
2015 531.522 482.402 526.400
2016 531.848 482.402 526.400
2017 532.027 482.402 526.400
2018 532.051 482.402 526.400
2019 531.913 482.402 526.400
2020 531.608 482.402 526.400
2021 531.132 482.402 526.400
2022 530.480 482.402 526.400
2023 529.643 482.402 526.400
2024 528.616 482.402 526.400
2025 527.393 482.402 526.400
2026 525.967 482.402 526.400
2027 524.330 482.402 526.400
2028 522.478 481.570 526.400

I alt 10.507.390 9.647.208 10.468.859

Difference mellem ydelse på indekslån og nyt lån som præsenteret 7. april 2008

860.197
Difference mellem ydelse på Indekslån og realiseret/forventet ydelse på nyt lån
-38.531
Difference mellem forventet ydelse på nyt lån pr. 7. april 2008 og realiseret/forventet ydelse på nyt lån

821.651


Andelsboligforeningen har ligeledes under sagen fremlagt denne oversigt over ydelser i perioden fra 2009 – 2012:

Oversigt over ydelser i perioden 2009-2012

År

Betalte ydelse jf. det indgåede swaplån

Kr. Tilbuddet’s ydelse jf. bilag A


Kr. …(Indklagedes)… oversigt over amortisationsforløb på opr. indekslån
Kr.
2009 505.347 482.402 497.704
2010 508.556 482.402 505.196
2011 512.935 482.402 512.801
2012 519.704 482.402 520.523
I alt 2.046.542 1.929.608 2.036.224



ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER

Nævnet finder, at den faktiske udvikling efter låneomlægningen er mindre relevant, idet ingen på tidspunktet for låneomlægningen kunne vide, hvordan udviklingen ville blive. Det kan heller ikke i dag forudses, hvordan renteudvikling m.v. bliver fremover. Det afgørende er, hvorvidt indklagede har rådgivet andelsboligforeningen om de relevante karakteristika ved løsningen, herunder har fremdraget de usikkerheder, som er forbundet med resultatet, dvs. den beregnede besparelse over for udgiften, der kunne være forbundet med at sikre renten og sikre mod inflations- og kursudviklingen på indekslånet.

Nævnet finder det på baggrund af sagsmaterialet ubetænkeligt at lægge til grund, at andelsboligforeningens lån var ydet med støtte frem til 2013.

Efter Nævnets opfattelse skal rådgivningen om låneomlægningen og indgåelsen af swapaftalen vurderes med udgangspunkt i forholdene i 2008. Det var i 2008 ikke i sig selv ansvarspådragende at tilbyde andelsboligforeninger en konstruktion som den tilbudte med et variabelt forrentet lån samt en swapaftale om fast rente til imødegåelse af inflations- og kursudviklingen på indekslånet. Swapaftalen skal særligt ses i lyset af renteudviklingen i 2008, som var for opadgående.

Der er uenighed mellem parterne om, hvorvidt der har kunnet realiseres en besparelse på det niveau, som var angivet i præsentationsmaterialet fra mødet den 7. april 2008. Indklagede har i den forbindelse anført, at resultatet er påvirket af dels kursændringer frem til tidspunktet for kurssikring, dels bidragsforhøjelser.

Resultatet af omlægningen kunne på tydeligere måde være belyst i præsentationsmaterialet gennem et fuldstændigt gennemløb af amortisationsforløbene, hvori der blev taget højde for den skønnede udvikling i restgælden på indekslånet, og at løbetiden på indekslånet ville kunne blive en del længere end løbetiden på omlægningslånet, samt den manglende løbende afvikling af omlægningslånet de første 20 år.

Under hensyntagen til oplysningerne i præsentationsmaterialet, herunder at lånestørrelsen i præsentationsmaterialet er anført med et ”cirka”, finder Nævnet dog ikke, at der er sket en tilsikring af et bestemt resultat.

Nævnet bemærker i den forbindelse, at det er sædvanlig procedure, at et lån ikke kan kurssikres, før der foreligger et lånetilbud. Desuden ville en kurssikring forud for en generalforsamlingsbeslutning have været risikabel, idet en afvisning af låneomlægningen – og den deraf følgende ophævelse af fastkursaftalen – kunne have været forbundet med ikke ubetydelige omkostninger.

Nævnet finder, at det på relevant måde fremgår af præsentationsmaterialet, at der er tale om en bindende aftale uden konverteringsret, ligesom betydningen af renteændringer i forhold til markedsværdien er beskrevet. Nævnet bemærker hertil, at markedsværdiopgørelser er tilsendt andelsboligforeningen en gang om måneden siden låneomlægningen. Derudover indeholder præsentationsmaterialet en oversigt over forskellige produkters typiske påvirkning af andelskronen.

På baggrund heraf kan Nævnet heller ikke give andelsboligforeningen medhold i dette klagepunkt.

Med hensyn til bidragsspørgsmålet finder Nævnet overordnet, at indklagede ved omlægning af et støttet lån bør gøre kunden klart opmærksom på, at bidragssatsen ændres fra en fast bidragssats til en bidragssats, der kan ændres. Det fremgår ikke af præsentationsmaterialet, at indklagede har givet en sådan information. Under hensyntagen til, at andelsboligforeningen må have været vidende om, at bidragssatsen på indekslånet var fast (i hvert fald indtil videre), at bidragsforhøjelser ikke var et aktuelt tema i 2008, og at hjemlen til at forhøje bidraget klart fremgår af aftalegrundlaget, finder Nævnet dog ikke, at det i forhold til en samlet vurdering af rådgivningen i relation til låneomlægningen kan betragtes som ansvarspådragende, eller at indklagede derved er afskåret fra at foretage bidragsforhøjelser.

Nævnet tilføjer i den forbindelse, at det må lægges til grund, at bidraget ville kunne ændres efter bortfaldet af støtten i 2013.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.





Henrik Waaben / Susanne Nielsen