Afgørelse

Indledning.

Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar over for klageren ved ekspeditionen af en omprioritering af klagerens ejendom med henblik på at afværge tvangsauktion, herunder indklagedes tilbagekaldelse af en check på afværgebeløbet udstedt til auktionsrekvirenten.

Sagens omstændigheder.

Den 4. marts 1997 afgav Realkredit Danmark et lånetilbud på 885.000 kr. vedrørende et 30-årigt kontantlån i klagerens ejendom. Lånet respekterede 2 eksisterende RD lån på henholdsvis 15.500 kr. og 19.000 kr., mens 5 øvrige prioriteter forudsattes indfriet. De 5 prioriteter, der skulle indfries, var 2 lån i Realkredit Danmark, 1 lån i Nykredit og 2 private pantebreve. Realkredit Danmark beregnede den samlede udgift til indfrielserne til 766.147 kr. inkl. 31.470 kr. til omkostninger, herunder differencerente, idet lånene blev forudsat indfriet den 14. marts 1997 efter pari-straksmetoden. Da provenuet af det tilbudte lån udgjorde 876.163 kr., ville der ved omprioriteringen fremkomme et provenu på 110.016 kr. (876.163 kr. ÷ 766.147 kr.).

Ejendommen var endvidere prioriteret med et ejerpantebrev på 250.000 kr. håndpantsat til skatteforvaltningen i Københavns kommune. Ved skrivelse af 15. april 1997 meddelte forvaltningen, at man var "indforstået med den skitserede ordning", såfremt provenuet på 110.000 kr. blev betalt til skatteforvaltningen.

På begæring af Nykredit var der berammet tvangsauktion til den 22. maj 1997.

Den 16. maj 1997 henvendte klageren sig til indklagedes Frederikssundsvej afdeling, der påtog sig at ekspedere omprioriteringssagen.

Auktionen den 22. maj 1997 kunne ikke nå at blive afværget, hvorfor klageren gav møde under auktionen og begærede ny auktion. På auktionen fremkom et bud, som gav dækning til samtlige kreditorer. Ny auktion blev berammet til den 3. juli 1997.

Indklagede foranledigede pantebrevet vedrørende RD lånet tinglyst den 20. maj 1997 og anmodede den 6. juni 1997 Realkredit Danmark om udbetaling af lånet mod garanti. Samtidig underskrev klageren en aftale om oprettelse af en boligsalgskonto samt en uigenkaldelig fuldmagt, transport og håndpantsætningserklæring, hvorefter indklagede for hendes regning kunne hjemtage lånet og "indfri gamle prioriteter i henhold til indfrielsesplanen, således at der kan opnås anmærkningsfrit kreditforeningspantebrev". Af aftalen fremgår i øvrigt bl.a.:

"Efter sagens afslutning indbetaler kontohaver på anfordring et eventuelt manglende beløb, eller berettiger [indklagede] til at hæve det manglende beløb på sine øvrige konti i [indklagede], i det omfang særlig lovgivning ikke er til hinder herfor."

Lånet blev udbetalt den 13. juni 1997, hvor provenuet på 881.272,50 kr. indgik på boligsalgskontoen.

Medio juni 1997 fik indklagede ved telefonisk henvendelse til skatteforvaltningen oplyst, at ejerpantebrevet nu kun kunne indfries mod betaling af hovedstolen på 250.000 kr.

Den 1. juli 1997 indbetalte et vekselererfirma på klagerens vegne 197.500 kr. på boligsalgskontoen. Beløbet vedrørte et pantebrevslån på 235.000 kr., som klageren havde optaget den 20. juni 1997. Vekselererfirmaet, som skulle have håndpant i ejerpantebrevet, fik ved skatteforvaltningens skrivelse af 1. juli 1997 meddelelse om, at dette nu kun kunne udleveres mod betaling af 287.500 kr., hvoraf 37.500 kr. var renter.

Den 2. juli 1997 udstedte indklagede på foranledning af klageren til Nykredits advokat en check på 422.000 kr., med hvilket beløb tvangsauktionen kunne afværges. Af et udateret håndskrevet notat udarbejdet af advokaten fremgår, at afværgebeløbet udgjorde summen af restancer, tvangsauktionsomkostninger og indfrielse af skatteforvaltningen, idet ejerpantebrevet var opgjort til 287.500 kr. inkl. 1 års renter. Checken blev udleveret til klageren, som personligt overbragte denne til advokaten.

Ved telefax senere samme dag, den 2. juli 1997, meddelte indklagede advokaten, at checken på 422.000 kr. var tilbagekaldt, således at tvangsauktionen ikke kunne aflyses. Klageren blev bekendt hermed kl. ca. 16 samme dag, og rettede straks henvendelse til advokat. Ved telefax til Nykredits advokat bekræftede indklagede hen under aften, at man var villig til at lade checken på 422.000 kr. indgå i behandlingen, såfremt klageren selv kunne stille med yderligere 100.000 kr.

Ved skrivelse dateret 3. juli 1997 bekræftede indklagede over for fogedretten, at samtlige fordringer vedrørende ejendommen ville blive indfriet, såfremt indklagede modtog 100.000 kr.

Klageren tilvejebragte de 100.000 kr. ved via vekselererfirmaet at optage et nyt pantebrevslån på 125.000 kr., hvorved tvangsauktionen blev afværget under auktionsmødet.

Efterfølgende erklærede skatteforvaltningen sig indforstået med at udlevere ejerpantebrevet mod indbetaling af 250.000 kr., og de hæftelser, som RD lånet ikke respekterede, blev indfriet.

Den 14. august 1997 meddelte vekselererfirmaet, at ejerpantebrevet var fremsendt til tinglysning med rykningspåtegning vedrørende RD lånet, hvorpå indklagede den 18. s.m. fremsendte RD pantebrevet til sletning af retsanmærkning vedrørende ejerpantebrevet. RD pantebrevet blev modtaget retur fra tinglysning den 5. september 1997 og fremsendt til Realkredit Danmark med anmodning om frigivelse af garantien, hvilket skete den 17. september 1997. Indklagede afregnede sagen over for klageren den 1. oktober 1997 ved fremsendelse af en check på 25.414,01 kr. til klagerens advokat, hvilket beløb svarede til saldoen på boligsalgskontoen.

Advokaten beregnede sig et honorar på 10.000 kr. inkl. moms ved sagens afregning over for klageren den 26. oktober 1997.

Klageren har under sagen bl.a. fremlagt en faktura dateret den 30. juni 1997 vedrørende et tilgodehavende på 49.590,90 kr. hos en kunde samt et bilag vedrørende en udbetaling den 10. juli 1997 fra samme kunde.

Henholdsvis klagerens mor og klagerens bror har endvidere den 20. april 1998 afgivet en erklæring om, at de havde været i stand til og villig til at låne klageren henholdsvis 15.000 kr. og 50.000 kr., såfremt de inden bankens lukketid havde fået oplyst, at dette havde været nødvendigt for at afværge tvangsauktionen.

Indklagede har bl.a. fremlagt en skrivelse af 24. juli 1998 fra Nykredits advokat, hvoraf det fremgår, at omkostningerne i forbindelse med tvangsauktionssagen alene ville være blevet nedsat med mødesalær på 1.250 kr. samt eventuelle salærudgifter til øvrige mødende, såfremt auktionen den 3. juli 1997 var blevet afværget.

Parternes påstande.

Den 5. november 1997 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Klageren har opgjort sit krav således:

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at indklagede ved behandlingen af omprioriterings- og tvangsauktionssagen har handlet ansvarspådragende og herved har påført hende unødige udgifter og en unødig risiko for, at auktionen ikke blev afværget. Da indklagede i maj 1997 påtog sig omprioriteringssagen, blev det på baggrund af Realkredit Danmarks tilbud lagt til grund, at sagen økonomisk kunne hænge sammen. Indklagede foretog ikke nogen beregninger, men baserede sin bedømmelse alene på de af Realkredit Danmark angivne beløb i lånetilbuddet. Indklagede var bekendt med den berammede tvangsauktion og restancerne til Nykredit. Hun skulle selv søge finansiering af omkostninger og eventuelle kontante regninger, der måtte fremkomme, ligesom hun påtog sig at indfri et udlæg. Det forventedes, at omprioriteringen ville være gennemført, inden juniterminen forfaldt. Ved oprettelsen af boligsalgskontoen meddelte hun indklagede, at udlægget var indfriet, og fremviste kvittering herfor. Det beror på udlægshavers forhold, at udlægget først blev aflyst den 9. juli 1997. Via vekselererfirmaet blev det medio juni 1997 meddelt, at ejerpantebrevet nu alene kunne indfries mod betaling af 250.000 kr. Finansieringen blev derfor forhøjet til 160.000 kr., hvilket beløb indklagede oplyste var tilstrækkeligt. Finansieringen blev yderligere forhøjet med 37.500 kr. til 197.500 kr. på baggrund af skatteforvaltningens krav om renter. Hun forventede, at indklagede ville påbegynde indfrielserne straks efter hjemtagelsen af RD lånet, og det bestrides, at indklagede skulle have meddelt, at omprioriteringen ikke kunne påbegyndes, før finansieringen via vekselererfirmaet var indbetalt. Indklagede var i henhold til det anførte i dokumenterne vedrørende oprettelsen af boligsalgskontoen forpligtet til at gennemføre omprioriteringen, mens hun alene var forpligtet til at inddække et eventuelt underskud efter påkrav. Da hun den 2. juli 1997 afhentede checken på afværgebeløbet hos indklagede og vendte tilbage med advokatens kvittering herfor, forespurgte hun indklagede, om der nu var penge nok, og om alt var gået i orden, hvilket indklagede bekræftede. Omkring kl. 16 samme dag blev hun bekendt med, at indklagede havde tilbagekaldt checken, da man var af den opfattelse, at sagen ikke hang sammen. Såfremt hun tidligere var blevet bekendt med indklagedes krav om yderligere finansiering, kunne hun have fremskaffet denne via sin familie eller f.eks. ved transport i tilgodehavender hos en kunde. Udgifterne til låneoptagelsen den 2. juli 1997 kunne således være undgået, ligesom hun kunne have sparet udgifter til advokat til at bistå hende i den nu opståede situation samt udgifterne ved afholdelsen af ny auktion. Indklagede bør erstatte disse udgifter samt yde en godtgørelse for den belastning, hun blev påført ved risikoen for, at auktionen alligevel ikke blev afværget. Indklagede bør endvidere godtgøre renteudgifterne på de indfriede lån fra det tidspunkt, RD lånet blev hjemtaget, til indfrielserne rent faktisk fandt sted. Renten på de indfriede lån overstiger væsentligt renten på boligsalgskreditten. Finansieringen via vekselererfirmaet var til dækning af indfrielse af skattevæsenets krav. Såfremt hun havde været bekendt med, at denne finansiering var en forudsætning for, at indklagede påbegyndte indfrielserne, kunne beløbet have været indbetalt langt tidligere.

Indklagede har anført, at klageren var bekendt med, at man ikke ønskede at yde hende yderligere lån eller i øvrigt stille likviditet til rådighed. Man påtog sig ekspeditionen af omprioriteringssagen på grundlag af Realkredit Danmarks beregninger, der viste et provenu på 110.000 kr., hvilket beløb var tilstrækkeligt til frigivelse af ejerpantebrevet. Klageren oplyste, at restancerne var indregnet i lånetilbuddet, og at et tinglyst udlæg i ejendommen ville blive indfriet. Årsagen til, at man ikke påbegyndte indfrielserne umiddelbart efter hjemtagelsen af RD lånet, var, at skatteforvaltningen forhøjede sit krav til ejerpantebrevets pålydende på 250.000 kr. Klageren måtte derfor fremskaffe yderligere finansiering, for at omprioriteringen kunne hænge sammen. Denne finansiering fremkom først den 1. juli 1998. Umiddelbart forinden havde afdelingen beregnet, at restancerne udgjorde 71.160 kr. Omprioriteringen kunne derfor vanskeligt hænge sammen, idet det af Realkredit Danmark beregnede indfrielsesbeløb på 766.147 kr. med tillæg af restancerne og indfrielsen af skatteforvaltningen ikke fuldt ud kunne rummes inden for låneprovenuet med tillæg af den finansiering, som klageren skaffede via vekselererfirmaet. Endvidere påløb der udgifter til gebyrer, garantiprovisioner og stempling, ligesom udlægget ikke var aflyst. Da afdelingen den 2. juli 1997 erfarede, at restancerne ikke var blevet indfriet, og at skatteforvaltningen havde forhøjet sit krav med 37.500 kr., svarende til 1 års renter, så man sig nødsaget til at tilbagekalde checken vedrørende afværgebeløbet. Klageren har aldrig tilkendegivet, at hun havde mulighed for at låne hos familien. Det beklages, at afdelingen ikke stedse havde et overblik over sagen, men dette skyldes hovedsageligt, at klageren konsekvent henvendte sig i sidste øjeblik, og at hun undlod at give fyldestgørende oplysninger om restancerne vedrørende de eksisterende lån. Klageren har imidlertid ikke lidt noget tab ved sagsbehandlingen. Problemerne med omprioriteringen skyldes således skatteforvaltningens ændrede holdning til indfrielsesbeløbet vedrørende ejerpantebrevet og klagerens manglende betaling af restancerne, hvorfor det bestrides, at indklagede er pligtig at erstatte klagerens udgifter til advokat og i øvrigt at betale erstatning.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det må som ubestridt af klageren lægges til grund, at klageren var bekendt med, at indklagede ikke var villig til at stille kredit til rådighed i forbindelse med omprioriteringen. Indklagede var derfor efter at have påtaget sig omprioriteringssagen alene forpligtet til at gennemføre denne, såfremt omprioriteringen økonomisk kunne hænge sammen.

Ankenævnet finder det derfor berettiget, at indklagede medio juni 1997 satte omprioriteringssagen i bero med henblik på en afklaring af muligheden for at imødekomme skatteforvaltningens forhøjede krav vedrørende indfrielse af ejerpantebrevet.

Ankenævnet finder det uheldigt, at indklagede den 2. juli 1997 udstedte en check på 422.000 kr. til brug for afværgelse af tvangsauktionen, idet dette måtte give klageren opfattelsen af, at tvangsauktionen den følgende dag kunne aflyses, ved at rekvirentens advokat modtog checken. At dette ikke var tilfældet, og at indklagede så sig nødsaget til at tilbageholde checken, skyldes imidlertid navnlig, at Københavns kommune havde forhøjet sit krav med 37.500 kr.

På denne baggrund findes det ikke at kunne tilregnes indklagede, at klageren pådrog sig yderligere omkostninger i forbindelse med tilvejebringelsen af det yderligere beløb, som var nødvendigt for at afværge gennemførelsen af tvangsauktionen.

Ankenævnet finder endvidere ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale en godtgørelse til klageren. Det må lægges til grund, at den sene frigivelse af garantien over for Realkredit Danmark ikke beroede på forhold hos indklagede, hvorfor Ankenævnet ikke finder grundlag for at kritisere, at overskuddet på boligsalgskontoen først blev udbetalt til klageren den 1. oktober 1997. For så vidt angår advokatomkostninger i forbindelse med sagens behandling for Ankenævnet bemærkes, at det følger af Ankenævnets vedtægter § 16, stk. 1, at ingen af parterne betaler omkostninger i forbindelse med klagesagens behandling til den anden part.

Som følge heraf