Afgørelse

Spørgsmål om rentekompensation og rådgivning om finansiering af byggesag.

Indledning.

Sagen vedrører krav om rentekompensation for boliglån og ansvar for, at klageren ikke opnåede den forventede realkreditbelåning af en nyopført bolig samt indsigelse mod bankens spærring af kreditramme på budgetkonto.

Sagens omstændigheder.

Ultimo 2006 købte klageren en byggegrund for 2,2 mio. kr. med henblik på opførelse af et nyt hus.

I januar 2007 blev klagerens hidtidige bolig sat til salg for 5,5 mio. kr.

I e-mail af 12. februar 2007 til banken anførte klageren bl.a. følgende:

"… Vi er godt på vej til at finde et byggefirma der skal stå for det nye hus. Budgettet for huset er ca. 2.200.000 – 2.400.000 Kr. Vi sætter intet i gang før vi har fået solgt vores eget hus …"

I e-mail af 22. juni 2007 til klageren oplyste banken, at klagerens finansieringsbehov til det nye hus var ca. 3,080 mio. kr. Af e-mailen fremgik bl.a. følgende:

"Vedr.: Nyt salgsbudget

…

Som aftalt kommer her nye beregninger. Jeg har regnet med følgende for at komme frem til det beløb I skal låne i det nye hus:

Under diverse omkostninger har jeg medtaget renteudgifter (netto) samt øvrige omkostninger. Passer beregningen nogenlunde med, hvad I kommer frem til?

Jeg har vedhæftet to budgetter, som er på baggrund af finansiering med hhv. et variabelt forrentet lån med 4,75 % renteloft i 5 år og med et renteloft på 6 % i 30 år. Begge lån er afdragsfrie i 10 år …"

Byggeriet af det nye hus begyndte omkring november 2007 og blev efter det oplyste finansieret ved en byggekredit i banken.

Klageren købte i 2007 en bil, der efter det oplyste blev finansieret via byggekreditten.

Den 30. maj 2008 blev det gamle hus solgt for 4.925.000 kr.

Banken har oplyst, at den samlede anskaffelsessum for det nye hus inklusiv grundkøb, byggerenter m.v. og finansiering af bilkøbet med ca. 129.000 kr. blev på ca. 6,1 mio. kr.

Banken har endvidere oplyst, at ejendommen efter byggeriets færdiggørelse blev vurderet til 4,5 mio. kr. af Totalkredit, at klageren optog størst muligt kreditforeningslån, og at den resterende finansiering blev tilvejebragt ved optagelse af et boliglån i banken på 628.000 kr. den 20. august 2008. Af ydelsesspecifikation af 30. juni 2010 fremgik, at realkreditlånets hovedstol var 3.585.000 kr.

Klageren havde endvidere efter det oplyste en budgetkonto i banken med et bevilget overtræk på 30.000 kr. Klageren har oplyst, at banken på et tidspunkt i 2008 inddrog adgangen til overtræk, og at han senere i 2008 fik bevilget et overtræk på budgetkontoen på 10.000 kr. mod betaling af et gebyr på 1.200 kr.

Den 20. august 2008 udgjorde saldoen på budgetkontoen 58.043,12 kr. (negativ). Samme dag blev den negative saldo inddækket ved overførsel af 58.043,12 kr. fra en provenukonto vedrørende klagerens realkreditlån. Den 25. august 2008 overførtes yderligere 108.548,96 kr. til budgetkontoen i forbindelse med ophævelse af klagerens lånesagskonto hos banken.

I e-mail af 8. december 2009 til banken rejste klageren indsigelse mod renten på boliglånet og anførte bl.a.:

"… Men det interessante her, er spørgsmålet om banken havde checket økonomien på byggeprojektet igennem inden endeligt "GO", har i lavet en vurdering? … De ejendomsmæglere vi har talt med, mener ikke at man på noget tidspunkt ville kunne sælge vores ejendom til den pris som grund og ejendom har koste sammenlagt. … Det betyder i dag, at uanset udviklingen til dato, ville vi ikke have haft mulighed for at få finansieret vores ejendom 100 % gennem et realkreditlån som tydeligt vi gav udtryk for overfor [klagerens rådgivere i banken], at det var krævet. …

Det er rigtig at banken anbefalede at [det gamle hus] skulle sælges først, men omvendt synes banken også, at ideen med at få sat nyt projekt igang var en fin idé som i 100 % støttede op om. …"

Pr. den 1. juli 2010 udgjorde saldoen på boliglånet 585.006,21 kr. (negativ).

Banken har oplyst, at rentesatsen på klagerens boliglån pr. 18. august 2010 var 8,20 % p.a.

Af en oversigt over bankens rentesatser for boliglån ydet i intervallet 80 – 100 % af boligens værdi fremgår, at renten pr. 9. juni 2010 lå i intervallet fra 6,398 % p.a. til 9,844 % p.a.

Klageren har oplyst, at han efter råd fra anden bank i 2010 indfriede boliglånet via optagelse af lån hos familiemedlemmer til en fast rente på 3 % i 15 år.

Parternes påstande.

Klageren har den 9. juli 2010 indbragt sagen for Ankenævnet. Ankenævnet forstår klagerens påstand således, at Ringkjøbing Landbobank skal betale rentekompensation til klageren, og at banken skal anerkende, at bankens spærring af klagerens kredit var uberettiget.

Ringkjøbing Landbobank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har bl.a. anført, at bankens rådgivning var utilstrækkelig og mangelfuld. Banken var ikke grundig nok i sin rådgivning om grundkøb og opførelse af det nye hus. Han havde handlet anderledes, hvis han var blevet bedre rådgivet om de mulige konsekvenser i relation til salg og den generelle udvikling på boligmarkedet.

Han var af den opfattelse, at banken havde vurderet projektet og kunne stå inde for, at hele projektet skulle finansieres af realkreditlån, når det var færdigt. Han troede, at han havde et "købsbevis" for finansieringen, som han kunne bygge efter. Han var ikke klar over, at finansieringen afhang af den endelige vurdering af ejendommen efter færdiggørelsen.

Banken rådgav ikke om konsekvenserne, hvis hele byggeriet ikke kunne finansieres af realkreditlån.

Banken sørgede ikke for at få vurderet projektet inden samtykke til finansieringen, og inden han indgik aftale med byggefirmaet i 2007. Han er efterfølgende via lokale ejendomsmæglere blevet bekendt med, at huse i området ikke kan sælges til anskaffelsesprisen for det nye hus.

Han var løbende i telefonisk kontakt med banken, som bakkede op om igangsættelse af byggeriet. Bankens påstand om, at han påbegyndte byggeriet på trods af bankens anbefalinger om at afvente salg af det gamle hus, er derfor forkert. Det har formodningen i mod sig, at banken ville finansiere byggeriet uden accept af byggeriets igangsættelse.

Banken rådgav ikke på noget tidspunkt om konsekvenserne, såfremt salget af det gamle hus ikke gik som forventet. Banken burde have udarbejdet to budgetter; et budget for salg af det gamle hus til fuld pris og et andet budget for situationen "i værste fald". Herved ville han have undgået et alt for dyrt byggeri.

Banken forholdt sig ikke kritisk til bygge- eller salgsbudget. Banken gav derimod samtykke til, at hans bilkøb kunne finansieres via boligkreditten i 2007.

Banken blev løbende informeret om prisstigningerne på byggeriet.

Han måtte optage et meget dyrt banklån på grund af manglende mulighed for at finansiere hele projektet med realkreditlån. Det dyre banklån var uventet, og har givet ham store økonomiske problemer.

Banken bør tilbagebetale renteomkostningerne helt eller delvist.

Han henvendte sig efterfølgende mange gange til banken for at finde en bedre finansiel løsning end boliglånet til banken, men banken rådgav ikke om alternativer og var tilsyneladende ikke interesseret heri af hensyn til indtjeningen på boliglånet. Han indfriede efterfølgende boliglånet efter råd fra anden bank ved optagelse af lån til en fast rente på 3 % i 15 år gennem familiemedlemmer, som havde mulighed for at optage lån i deres friværdi.

Banken gjorde ikke på noget tidspunkt opmærksom på, at overskydende skat burde indsættes på boliglånskontoen.

Banken inddrog uden varsel overtræksmuligheden på budgetkontoen på 30.000 kr. Han måtte derefter indgå ny aftale om overtræksmulighed på 10.000 kr. og betale et gebyr på 1.200 kr. Banken tilbageholdt de 58.000 kr. i strid med hans tidligere aftale med sin bankrådgiver om,at dette beløb kunne anvendes til anlæg af udendørs arealer.

Ringkjøbing Landbobank har bl.a. anført, at behovet for finansiering ud over det maksimale kreditforeningslån skyldtes en betydelig budgetoverskridelse vedrørende byggeriet, det manglende salgsprovenu vedrørende det gamle hus samt klagerens køb af bil.

Banken er uden ansvar for, at klageren valgte at sætte byggeriet i gang, før det gamle hus var solgt. Banken anbefalede, at det gamle hus skulle sælges, inden byggeriet af det nye hus blev igangsat, så klageren ikke stod med to huse. Dette blev bekræftet i klagerens e-mail af 8. december 2009.

Klageren valgte alligevel at igangsætte byggeriet, inden det gamle hus var solgt, formentlig da klageren vurderede, at risikoen for ikke at kunne sælge huset var lille i det daværende marked.

Det gamle hus måtte sælges med et prisnedslag på 575.000 kr., da markedet vendte. Banken er uden ansvar for det manglende salgsprovenu som følge af prisnedslaget ved salget af det gamle hus.

Byggeriet blev væsentligt fordyret med en budgetoverskridelse på ca. 1 mio. kr. Banken har ikke accepteret et projekt til 6 mio. kr., men kunne ikke stoppe byggeriet undervejs. Banken forestod ikke byggestyringen og havde ikke indflydelse på budgetoverskridelsen.

Uanset den valgte finansieringsform skulle ejendommen vurderes efter færdiggørelsen. Den afsluttende vurdering skulle danne grundlag for beregning af den maksimale størrelse af kreditforeningslånet.

Banken begik ikke ansvarspådragende fejl i sin rådgivning. Klageren blev til enhver tid betjent af faguddannede rådgivere.

Skatteværdien af byggerenterne på i alt 460.203 kr. udgjorde ca. 150.000 kr. Klageren anvendte ikke den overskydende skat til at nedbringe byggelånet, men fik i stedet skatten overført til sin lønkonto.

Bortfald af overtræksmuligheden på budgetkontoen var en forudsætning for indbetalingerne til budgetkontoen i august 2008. Alternativt skulle de indbetalte beløb have været anvendt til at nedbringe størrelsen af klagerens boliglån

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken ved rådgivning af klageren i forbindelse med finansiering af byggeriet begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.

Behovet for at optage et boliglån udover realkreditlån efter færdiggørelse af klagerens nye hus skyldtes bl.a., at klageren ikke opnåede det forudsatte provenu ved salget af sit gamle hus, og at opførelsen af det nye hus blev fordyret. Banken anbefalede efter det oplyste, at klagerens gamle hus skulle sælges inden igangsættelse af byggeriet af det nye hus. Ankenævnet finder, at klageren måtte indse, at beslutningen om at påbegynde opførelsen af det nye hus inden salg af det gamle hus og fordyrelser af byggeriet af det nye hus kunne medføre behov for yderligere finansiering.

Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at banken har tilsikret klageren, at det nye hus kunne finansieres alene ved realkreditbelåning.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at den under sagen oplyste rentesats på boliglånet var urimeligt høj, og det kan derfor ikke pålægges banken at betale rentekompensation til klageren.

Klagerens bevilgede overtræk på budgetkontoen udgjorde efter det oplyste 30.000 kr. Tidspunktet for bankens opsigelse af aftalen om bevilget overtræk i 2008 eller budgetkontoens saldo på tidspunktet for opsigelsen er ikke nærmere oplyst. Pr. den 20. august 2008 udgjorde saldoen på budgetkontoen 58.043,12 kr. (negativ), og det bevilgede overtræk var derfor overskredet. Efter det foreliggende finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at bankens opsigelse af aftalen om bevilget overtræk uden varsel var uberettiget.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.