Afgørelse

Indsigelser om rådgivningsfejl i forbindelse med kreditgivning til køb og renovering af hus. Spørgsmål om habilitet hos andelskasses medarbejder, som var mor til klagerens kæreste og medejer af huset

Indledning

Denne sag vedrører, om andelskassen havde pådraget sig et erstatningsansvar ved at godkende et for lavt rådighedsbeløb i forbindelse med klagerens køb og renovering af hus. Spørgsmål om habilitet hos andelskassens medarbejder, som var mor til klagerens kæreste og medejer af huset.

Sagens omstændigheder

Med overtagelse den 1. marts 2008 købte klageren et hus for 1,2 mio. kr. i lige sameje med R, som er mor til klagerens daværende kæreste, K. Huset skulle renoveres, hovedsageligt ved brug af klagerens egen arbejdskraft, hvorefter klageren og K skulle flytte ind. Klageren ejede i forvejen end andelsbolig.

Klageren har fremlagt en oversigt over det forventede brug af materialer til renoveringen, som var anslået til ca. 520.000 kr.

R var ansat i Andelskassen J.A.K. som kunderådgiver. Klageren var kunde i pengeinstituttet P.

Købet og renoveringen blev finansieret ved optagelse af et realkreditlån på 1,6 mio. kr. via andelskassen. Klageren og R hæftede for realkreditlånet. Klageren har anført, at det var tanken, at der derudover skulle optages et lån i andelskassen på 100.000 kr.

Andelskassen har fremlagt en boligberegning, der viser et rådighedsbeløb på 9.643 kr. for klageren og K og anført, at rådighedsbeløbet ville blive væsentligt større, når K havde færdiggjort sin uddannelse.

Den 5. marts 2008 indgik provenuet fra realkreditlånet, i alt 1.595.425 kr. på en omprioriteringskonto i R’s navn, hvorefter saldoen var 394.957,79 kr., idet restkøbesum og garantiprovision var blevet debiteret kontoen nogle dage i forvejen. I løbet af foråret blev der fra omprioriteringskontoen overført i alt 340.563 kr. til en konto (nummer 202-) ligeledes i R’s navn, hvorfra udbetalingerne til renoveringsprojektet blev foretaget.

Den 6. marts 2009 var der oparbejdet et underskud på kontonummer 202- på 389.525,79 kr., der samme dag blev inddækket ved, at klageren og K optog et lån (nummer 2188-) i andelskassen på 500.000 kr. Den månedlige ydelse var på 4.000 kr. Klageren har anført, at han troede låneprovenuet skulle anvendes til nedbringelse af realkreditlånet, og at han ikke var klar over, at der til brug for renoveringen på det tidspunkt var brugt for i alt 776.000 kr. byggematerialer.

I marts 2009 flyttede klageren sit engagement fra P til andelskassen og optog i den forbindelse et lån (nummer 2171-) på 552.000 kr. i andelskassen til brug for indfrielse af et andelsboliglån og et billån hos P. Den 3. april 2009 blev lånet forhøjet med 10.000 kr. Den månedlige ydelse var på 3.400 kr. stigende til 4.000 kr. året efter.

I august 2010 ophørte klagerens og K’s samliv, og K flyttede fra huset. Klageren og R aftalte, at klageren skulle blive boende i huset, da det på grund af situationen på boligmarkedet ville være mere fordelagtigt at vente med at sælge huset.

Den 23. november 2010 blev klagerens lån nr. 2171- nedbragt med 300.000 kr., der stammede fra klagerens salg af sin andelsbolig.

Den 4. oktober 2012 lånte klageren 503.537 kr. i andelskassen. Den månedlige ydelse var på 4.700 kr. Af provenuet blev 237.542,76 kr. anvendt til indfrielse af lån nummer 2188-, idet et tilsvarende beløb blev indbetalt af K, og 232.094,28 kr. blev anvendt til at indfri restgælden på lån nummer 2171-.

Ultimo 2012 overvejede klageren og R at sætte huset til salg og indhentede i den forbindelse vurderinger fra ejendomsmæglere, der efter det oplyste spændte fra 1.395.000 kr. til 1.795.000 kr. Klageren har anført, at de i stedet aftalte, at R skulle overtage huset ved at overtage realkreditlånet og at klageren skulle bo til leje.

Imidlertid kunne klageren og R ikke blive enige om huslejens størrelse, som klageren fandt, skulle være på 3.000 kr. pr. måned. Da uenigheden opstod, var huset overdraget til R pr. 1. januar 2013, og klageren flyttede den 1. februar 2013.

Parternes påstande

Den 2. september 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Andelskassen J.A.K. skal give ham en saldokvittering på sin gæld til andelskassen eller en væsentlig rentenedsættelse.

Andelskassen J.A.K. har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at et rådighedsbeløb på 9.643 kr. viste, at han og K ikke havde råd til at låne mere. De kunne således ikke tåle, at udgifterne til byggeriet steg med 500.000 kr. i forhold til det budgetterede uden deres vidende. Det kan undre, at det var nødvendigt, at R var medejer, når deres rådighedsbeløb ifølge andelskassen var tilstrækkeligt højt.

Da byggekontoen kørte i R’s navn kunne han ikke følge med i udgifterne. Nogle varer blev desuden leveret til R’s hjemadresse. Byggeudgifterne steg med over 30 % uden at andelskassen greb ind.

Det er uetisk, at rådgiveren både er familiemedlem, medejer af huset samt ansat i andelskassen.

Han blev tvunget over i andelskassen. Boliglånet var på det tidspunkt på 500.000 kr. og samlet blev der flyttet gæld for 559.237,60 kr., hvilket vidner om et meget gearet engagement. På det tidspunkt havde han to ejendomme. Bevilling og rådgivning var ikke på et forsvarligt niveau.

R stoppede sin del af betalingerne til huset, mens han boede i huset. Det betød, at han blev nødt til at sælge. R købte huset til en pris, der var fastsat af hendes ejendomsmægler, selvom han havde et bud fra en anden ejendomsmægler, der var væsentligt højere.

Andelskassen J.A.K. har anført, at klageren og K har modtaget en fuldt forsvarlig rådgivning og bevillingen af lånene er foretaget efter sædvanlig procedure. Parrets rådighedsbeløb har været forsvarligt, også efter at det viste sig, at renoveringen blev dyrere end forudset. Det var tanken, at R alene skulle være medejer af huset, indtil K blev færdig med sine studier og kunne blive godkendt som meddebitor på realkreditlånet.

R har ikke misbrugt sin stilling og andelskassen har til stadighed været oplyst om forløbet.

Klageren har haft adgang til alle informationer gennem udsendte årsopgørelser og kontoudskrifter. Derudover har han deltaget aktivt i byggeriet.

Der opstår ofte økonomiske problemer, når et par vælger at gå fra hinanden. Andelskassen har tidligere meddelt klageren, at den gerne vil se på rente- og afdragsvilkår, forudsat at klageren giver indsigt i sine økonomiske forhold.

Spørgsmålet om prisfastsættelsen af huset ved overdragelsen til R er ikke et spørgsmål, der vedrører andelskassen. Uoverensstemmelsen er af en karakter der kunne opstå, uanset om R var ansat i andelskassen eller ej.

Ankenævnets bemærkninger

I foråret 2008 købte klageren et hus i lige sameje med R, der var ansat i Andelskassen J.A.K. og mor til klagerens daværende kæreste.

R var andelskassens sagsbehandler på boligsagen, og var også den person, der forestod udbetalingerne til brug for renoveringen af huset. Udbetalingerne blev foretaget fra en konto i R’s navn.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at andelskassen begik ansvarspådragende fejl eller forsømmelser i forbindelse med, at klageren optog lån til huskøbet og den efterfølgende renovering, herunder ved at godkende boligberegningen med et rådighedsbeløb på 9.643 kr. Det forhold, at R havde en egeninteresse i sagens forløb, er ikke i sig selv ansvarspådragende for andelskassen. Ankenævnet bemærker i den forbindelse, at det var åbenbart for klageren, at R repræsenterede andelskassen i forbindelse med bolig- og renoveringssagen samtidig med, at hun var medejer af huset.

Klagerens og R’s uoverensstemmelser om betalinger knyttet til ejerskabet af huset samt til prisfastsættelsen i forbindelse med overdragelsen af klagerens halvpart til R, findes ikke at vedrøre andelskassen.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse