Afgørelse

Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning og rådgivning i forbindelse med overtagelse af en ejendom.

Indledning

Sagen vedrører spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegninger og rådgivning i forbindelse med overtagelse af en ejendom.

Sagens omstændigheder

I februar 2012 kontaktede klageren Nordea Bank, da han sammen med sin kæreste, S, ønskede at købe sin tidligere samlever, N’s hus. Klageren var på det tidspunkt kunde i pengeinstituttet P.

Den 6. februar 2012 var klageren til møde i banken. I et brev til klageren af samme dag bekræftede banken, at klageren havde økonomi til at overtage huset for 1.540.000 kr., at klagerens månedlige rådighedsbeløb ville være ca. 5.000 kr., og at der var regnet med et lån med rentetilpasning hvert andet år og 10 års afdragsfrihed (et såkaldt S2-lån), et variabelt forrentet boliglån samt årlige vedligeholdelsesudgifter på 8.000 kr. Af brevet fremgik endvidere, at huset var vurderet til 1.748.000 kr. af en ejendomsmægler.

I sagen er fremlagt en (gendannet) boligberegning (boligberegning1), hvori klagerens månedlige rådighedsbeløb var beregnet til 4.683 kr. Beregningen var baseret på finansiering med bl.a. et 11-årigt afdragsfrit boliglån i banken. De samlede ydelser til boligfinansiering var anført til 62.797 kr. I beregningen indgik udgifter til benzin på 24.000 kr. pr. år. Udgifter til vedligeholdelse var ansat til 1 kr. Beregningen indeholdt ikke klagerens udgifter til underholds- og børnebidrag, der efter det oplyste udgjorde 14.400 kr. pr. år.

Klageren har under klagesagen udarbejdet en beregning for 2012, hvorefter hans månedlige rådighedsbeløb var 2.093 kr. Differencen i forhold til rådighedsbeløbet på 4.680 kr. i boligberegning1 skyldes bl.a. højere udgifter til varme og vedligeholdelse samt udgifter til underholds- og børnebidrag.

Den 20. februar 2012 sendte realkreditinstituttet R et tilbud på et S2 lån på 1.398.000 kr. til klageren.

Den 22. februar 2012 underskrev klageren et "God skik rådgivningsskema", hvoraf fremgik, at han havde valgt et S2 lån på 1.399.000 kr. og et Nordea Prioritet Boliglån på 330.300 kr. med en løbetid på 30 år og en variabel rente. Endvidere fremgik bl.a.:

”… Husstanden består af en voksen. …

Beregningen viser, at det samlede rådighedsbeløb efter optagelse af lån er 6.676 kr. …

I den forbindelse har jeg indleveret …

Budget …

… I forbindelse med sikkerhed for udsving i ydelsen og restgæld lægger jeg særlig vægt på at have en fast lav ydelse, og er bekendt med at kursværdien af restgælden kan blive større end lånet pålydende, hvis renten falder. …

Min forventning til lånets reelle løbetid:

Ingen forventninger til hvornår lånet bliver indfriet. …

Du har valgt lånet [S2-lånet] for at have den bedst mulige økonomi indtil [S] får solgt huset indenfor de næste 2 år. …

…

BILAG 1B

[Boliglånet] kan løbe i minimum 0 og maksimalt 30 år …”

I sagen er fremlagt endnu en (gendannet) boligberegning (boligberegning2), hvori klagerens månedlige rådighedsbeløb var beregnet til 6.676 kr. Beregningen indeholdt ikke nærmere oplysninger om boligfinansieringen. De samlede ydelser til boligfinansiering var anført til 51.474 kr. Udgifter til vedligeholdelse var ansat til 8.000 kr. I beregningen indgik udgifter til klagerens underholds- og børnebidrag på 14.400 kr. pr. år, men ikke udgifter til benzin på 24.000 kr. pr. år.

Begge boligberegninger indeholdt følgende:

”… Rådighedsberegningen er udfærdiget på baggrund af de oplysninger om skattemæssige forhold samt udgifter, som du har oplyst til mig i forbindelse med beregningen. …

… Beregningen er vejledende og alene baseret på jeres oplysninger og skøn. Jeg anbefaler, at I gennemgår alle beløbene nøje. Hvis der sker ændringer i beløbene, bør beregningen gennemføres på ny. …”

Den 5. marts 2012 underskrev klageren lånedokumenter vedrørende det valgte realkreditlån og et 10-årigt boliglån i banken.

Klageren har oplyst, at 85.000 kr. af provenuet fra lånene blev anvendt til indfrielse af hans andel af et lån på 170.000 kr. fra N’s mor, som han og N havde optaget til indfrielse af et boliglån i 2009. Klageren har fremlagt en erklæring af 27. juli 2015 fra N’s mor til støtte herfor.

Klageren har endvidere oplyst, at han efter overtagelsen blev klar over, at han ikke have råd til at blive boende, at han derefter satte huset til salg for 1.745.000 kr., at huset endnu ikke er solgt, og at huset nu er vurderet til 1.600.000 kr.

Den 14. januar 2013 blev løbetiden på boliglånet forlænget til ca. 30 år. Af aftalen og pantebrevet vedrørende forlængelse af løbetiden fremgik, at omlægningen ikke var forbundet med stiftelsesomkostninger eller tinglysningsafgift.

Parternes påstande

Den 22. april 2015 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal erstatte ham halvdelen af tabet ved salget af huset, slette halvdelen af hans gæld, betale omkostningerne til ejendomsmægler, til skifte af pengeinstitut fra P til banken, til optagelse af lån samt til omlægning af realkreditlånet til et fastforrentet lån.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har bl.a. anført, at bankens rådgivning var mangelfuld og utilstrækkelig.

Banken burde ikke have rådet ham til at købe N’s andel af huset. Han vil få et tab ved salg af huset, som de ellers ville have været to til at dele. Den reelle købspris var 1.710.000 kr. og ikke 1.540.000 kr. som anført af banken. Banken tog ikke højde for familielånet på 170.000 kr., selvom banken var bekendt med, at dette lån skulle indfries i forbindelse med hans køb. Den af banken indhentede vurdering var for høj. Huspriserne i området har været stigende, og et tab ved salg vil således ikke skyldes udviklingen på ejendomsmarkedet.

Han havde ikke økonomi til at købe huset. Han oplyste, at han på sigt gerne ville have S med, men lagde vægt på, at han selv skulle kunne sidde i huset. Han fik på intet tidspunkt at vide, at S var årsagen til, at banken gav ham lov til at købe huset på egen hånd. Han oplyste i skemaet, at han ikke havde nogen forventning til, hvornår lånene blev indfriet. Han nævnte intet om et forventet salgsprovenu på S’s ejendom på 500.000 kr. og er ikke klar over, hvor banken har dette beløb fra. S’s ejendom var på det tidspunkt til salg for 945.000 kr. med en realkreditgæld på 400.000 kr. Muligvis har banken selv undersøgt dette. S’s økonomi blev ikke drøftet, og S deltog ikke i møderne med banken. S havde ikke mulighed for at købe sig ind i huset. S gik på barsel efter endt uddannelse i 2012 og derefter på dagpenge. S måtte låne 4.000 kr. af sin mor hver måned og solgte sit hus med et tab på 300.000 kr.

Boligberegningerne var forkerte. Det reelle månedlige rådighedsbeløb er ca. 2.000 kr. I god skik skemaet var rådighedsbeløbet angivet til 6.776 kr. Boligberegningerne tog ikke højde for en række udgifter til bl.a. vedligeholdelse og de af ejendomsmægleren oplyste anvendelsesudgifter. Banken rettede i stedet tallene og udelod nogle poster. Boligberegningerne blev begge udarbejdet med et 30-årigt boliglån. Han underskrev de tilsendte lånedokumenter, der imidlertid omfattede et boliglån med en løbetid på 10 år, som der ikke var foretaget en beregning på. På et møde i december 2012 gjorde han opmærksom på, at boliglånet fejlagtigt var med en løbetid på 30 år.

Kort efter overtagelsen af huset blev han klar over, at der var noget galt med rådighedsbeløbet, hvorefter han satte huset til salg for 1.745.000 kr.

Bankens rådgivning om finansiering var mangelfuld. Lånene var for risikable til hans økonomi. Han fik et rentetilpasningslån, selvom han i skemaet havde anført, at han lagde vægt på en fast lav ydelse. Rentestigninger og udløbet af afdragsfriheden vil ødelægge hans økonomi. Banken bør bære omkostningerne ved omlægning af realkreditlånet til et fastforrentet lån.

Banken bør erstatte ham omkostningerne ved flytning af hans engagement fra P til banken.

Sagen er ikke forældet. Han klagede rettidigt og havde en løbende dialog med banken, som bevidst har trukket sagen i langdrag. Han hørte intet fra banken efter at have indsendt en klage i januar 2015. Banken afviste klagen den 7. april 2015. Banken oplyste først om hans klageadgang i marts 2015.

Nordea Bank har anført, at den ikke har handlet ansvarspådragende. Banken rådgav klageren behørigt, inden klageren på et fuldt oplyst grundlag traf beslutning om købet og finansieringen af huset.

Klageren og S ventede barn, og klageren ønskede at beholde huset, selvom økonomien blev stram. Klageren accepterede rådighedsbeløbet, antagelig da han antog, at det kun ville være for en periode, indtil S havde solgt sin ejendom og blev medejer af huset. Dette understøttes af god skik skemaet. Klageren anslog, at provenuet ved salget af S’s ejendom ville være ca. 500.000 kr., som skulle indgå i finansieringen af huset.

Boligberegningerne blev udarbejdet efter de af klageren oplyste budgetposter, og klageren var selv medansvarlig for at kontrollere disse. Boligberegningerne er fremlagt som gendannede, da banken ikke længere er i besiddelse af de oprindelige beregninger. Bankrådgiveren kan ikke huske forløbet omkring udarbejdelse af rådighedsbeløbet. Banken kan ikke forklare, hvorfor boligberegning1 ikke indeholdt klagerens udgifter til underholds- og børnebidrag. Hvis bidraget medtages, havde det månedlige rådighedsbeløb i stedet udgjort 3.882 kr.

Banken vurderede ikke ejendommen selv, men overlod vurderingen til en ejendomsmægler. Banken rådgiver ikke om købesummer på fast ejendom.

Det fremgår af god skik skemaet, at klageren valgte at finansiere huset med et boliglån med en løbetid på 30 år. Lånets løbetid blev dog i første omgang aftalt til 10 år.

Klageren har ved sin underskrift tiltrådt lånevilkårene.

På et møde i december 2012 overvejede klageren og S at indfri boliglånet ved optagelse af et realkreditlån i S’s ejendom for at forbedre klagerens rådighedsbeløb.

Klageren har ikke lidt eller realiseret et tab. Et evt. tab ved salg af ejendommen er ikke en følge af bankens rådgivning.

Banken er ikke ansvarlig for den generelle prisudvikling på ejendomsmarkedet siden 2012.

Et evt. rådgivningsansvar er forældet i henhold til forældelseslovens § 3.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Nordea Bank ved udarbejdelse af boligberegningerne eller ved rådgivning af klageren i forbindelse med klagerens køb af huset fra sin tidligere samlever begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken.

Boligberegningerne indeholdt uoverensstemmende udgifter. Ankenævnet lægger til grund, at banken udarbejdede beregningerne på grundlag af klagerens oplysninger om forventede fremtidige udgifter og indtægter.

Ankenævnet finder, at klageren måtte indse, at bankens beregninger var vejledende, baseret på hans egne oplysninger om indtægts- og udgiftsforhold, og at købet af huset beroede på hans egen beslutning. Klageren burde have reageret, hvis han var af den opfattelse, at beregningerne var baseret på forkerte oplysninger om hans økonomi.

Ifølge god skik tjekskemaet af 22. februar 2012 valgte klageren, at finansiere huset ved bl.a. optagelse af et 30-årigt boliglån i Nordea Bank. Det må endvidere lægges til grund, at boligberegning2 var baseret på et 30-årigt boliglån i banken. Det er uafklaret, om det beror på en fejl, at lånet blev optaget med en løbetid på 10 år. Den efterfølgende omlægning til et 30-årigt lån skete imidlertid uden omkostninger for klageren, der således ikke blev påført et tab ved, at lånet i første omgang blev optaget som et 10-årigt lån.

Der er heller ikke godtgjort andre omstændigheder, der kan medføre, at banken er forpligtet til at betale en erstatning til klageren.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Klageren får ikke medhold i klagen.