Afgørelse

Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning m.v.

Indledning

Sagen vedrører, om Nordea Bank har pådraget sig et ansvar over for klagerne ved bl.a. udarbejdelse af boligberegninger og rådgivning i forbindelse med klagernes køb af en andelsbolig.

Sagens omstændigheder

Klagerne, der er kunder i Nordea Bank, er M og H, som er samlevende og født i henholdsvis 1986 og 1988.

Den 14. april 2008 var klagerne til møde i banken. Klagerne boede til leje og ønskede at købe en andelsbolig. Forud for mødet havde klagerne indleveret bl.a. årsopgørelser og lønsedler.

Banken har anført, at klagerne, der begge havde lønindkomst, under mødet oplyste, at de forventede at opretholde samme indkomst. Klagerne har anført, at de oplyste rådgiveren om, at de begge ønskede at komme i gang med en uddannelse. H var på daværende tidspunkt optaget på en handelsskole, og M havde planer om at begynde en uddannelse i sommeren 2009.

Banken beregnede klagernes rådighedsbeløb efter køb af en andelsbolig til ca. 900.000 kr. Banken har fremlagt en genskabt (pga. nyt it-system) rådighedsberegning fra den 14. april 2008, hvoraf fremgår, rådighedsbeløbet var 10.698 kr. pr. måned. Af rådighedsberegningen fremgår i øvrigt:

"…

Rådighedsberegningen er udfærdiget på baggrund af de oplysninger om skattemæssige forhold samt udgifter, som I har oplyst til mig i forbindelse med beregningen.

Beregningen tager udgangspunkt i, at I er samboende og har fælles økonomi. Beregningen er foretaget på årsbasis, og tager ikke højde for udsving de enkelte måneder. Beregningsåret er 2008.

…

Beregningen er vejledende og alene baseret på jeres oplysninger og skøn. Jeg anbefaler, at I gennemgår alle beløbene nøje. Hvis der sker ændringer i beløbene, bør beregningen gennemføres på ny.

…"

Samme dato sendte banken et mødereferat til klagerne, hvoraf fremgår:

"…

Familieøkonomi

Vi gennemgik jeres nuværende økonomi. Her fandt vi ud af, at i ca. har 13000 kr. til jer selv hver måned. I syntes begge det er meget passende, men kunne sagtens spare hvis det er nødvendigt.

Bolig

Jeres drøm på nuværende tidspunkt, er at købe en andelslejlighed i Lyngby til ca. 900.000 kr. Vi gennemgik derfor jeres kommende økonomi efter køb af andelsbolig. Her fandt vi ud af, at i ca. ville have 9.000 kr. til jer selv efter købet. I syntes det virkede fornuftigt. Konklusionen på jeres "boligdrøm", er at Nordea gerne vil låne jer pengene, hvis i vælger at købe andelslejligheden.

…"

Banken har ikke kunnet oplyse forskellen på rådighedsbeløbet i beregningen
(10.698 kr.) og oplysningen herom i brevet (9.000 kr.).

I maj 2008 købte klagerne en andelsbolig på baggrund af bankens lånetilsagn.

Den 3. juli 2008 var klagerne til møde i banken, der bevilgede ca. 20.000 kr. yderligere i kredit til klagerne i forbindelse med overtagelsen af andelsboligen. Samtidig beregnede banken et nyt budget for klagerne. Budgettet er ikke fremlagt under sagen.

Den 24. oktober 2008 var klagerne til møde i banken. Klagerne oplyste, at deres indkomst var mindre end forventet ved mødet i april 2008. Banken har fremlagt en genskabt rådighedsberegning fra mødet, hvoraf fremgår, rådighedsbeløbet for klagerne var ca. 7.000 kr. pr. måned. I øvrigt fremgik enslydende tekst som ved tidligere rådighedsberegning.

I februar 2009 reklamerede klagerne til banken over, at rådighedsbeløbet var mindre end forudsat, og at de var utilfredse med bankens rådgivning på mødet i april 2008.

Ved breve af 27. februar og 20. maj 2009 afviste banken at have pådraget sig et rådgivningsansvar.

I november 2009 kontaktede banken klagerne vedrørende en opsparing på ca. 50.000 kr., der var opstået ved, at der var overført 3.910 kr. for meget hver måned til klagernes grundkonto. Overførslerne fremgik af klagernes budget som en udgift til "Grundkonto andelsprioritet". De overførte beløb var ikke til betaling af nogen udgift.

Banken har anført, at man efter mundtlig aftale med klagerne overførte 50.000 kr. til deres konto vedrørende forbrugslån og stoppede den månedlige overførsel på 3.910 kr. Flere mindre beløb blev ligeledes efter aftale overført til andre af klagernes konti. Klagerne har bestridt, at overførslerne skete med deres accept.

Parternes påstande

Klagerne har den 30. november 2009 indbragt sagen for Ankenævnet, der forstår påstanden således, at Nordea Bank Danmark skal erstatte det tab, som klagerne måtte lide ved et salg af andelsboligen og låne klagerne til et indskud i en lejebolig.

Nordea Bank Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at de købte andelsboligen i tillid til bankens beregning, der viste et rådighedsbeløb på ca. 9.000 kr. om måneden.

Nettoindkomsterne i budgettet var angivet højere end forventet, da de begge var delvis provisionslønnede. Derfor medbragte de flere lønsedler, så banken havde et korrekt beregningsgrundlag.

De oplyste til banken, at de begge ønskede at starte på en uddannelse, og at H allerede var optaget på en handelsskole i det område, hvor andelsboligen lå. Formålet med at købe netop denne bolig var at komme tættere på uddannelsesinstitutionen og spare transportudgifter.

De er uforstående overfor, at banken "genskabte" rådighedsberegningerne.

Banken burde aldrig have finansieret andelsboligen og burde have informeret dem bedre om deres økonomi. Dette understøttes af, at de efterfølgende prøvede en "boliglån beregner" "for sjov" på bankens hjemmeside. De lagde deres oprindelige budgettal og indkomster ind. Resultatet viste, at de kunne låne knap 500.000 kr., hvilket er klart mindre end lånetilsagnet.

H var nødt til at optage et ekstra SU-lån, mens hun læste, for at få deres økonomi til at hænge sammen.

De føler sig "fanget af" en rådgiver, der reelt var sælger.

De kræver, at banken foranlediger en realistisk mæglerfaglig vurdering af andelsboligen, så den kan sælges med mindst muligt tab.

Nordea Bank Danmark har anført, at de vejledende rådighedsberegninger blev udarbejdet sammen med klagerne på grundlag af klagernes egne oplysninger om deres økonomi. Klagerne, der begge havde lønindkomst, tilkendegav, at de forventede at opretholde samme indkomst.

Afvigelserne i bankens beregnede rådighedsbeløb og det faktiske rådighedsbeløb skyldtes især, at klagerne havde en mindre indkomst, end de oplyste til banken. Klagerne havde også budgetteret med en ekstra udgift på 3.910 kr., der ikke var en "udgift".

Klagernes månedlige rådighedsbeløb var reelt 3.910 kr. større end de troede. Klagerne havde i budgettet anført et gennemsnitligt rådighedsbeløb på ca. 950 kr. om måneden. Hvis klagerne havde realiseret en indtægt, der svarede til den de oplyste banken om i oktober 2008, havde de haft ca. 1.750 kr. mere pr. måned, eller i alt 6.610 kr. Forskellen er mindre end 400 kr. i forhold til rådighedsberegningen i oktober 2008.

Klagernes budget afspejlede heller ikke de faktiske indtægter og udgifter.

Overførslerne af klagernes midler mellem forskellige konti skete efter mundtlig aftale med klagerne og ikke alene på bankens initiativ. Banken kender ikke baggrunden for, at der blev oprettet en fast overførsel på 3.910 kr. til klagernes grundkonto. Banken opretter ikke overførsler uden anmodning herom. Klagerne må have en reaktionspligt, hvis overførslerne ikke stemte overens med deres ønsker.

"Boliglån beregneren" er et værktøj, som stilles til rådighed på bankens hjemmeside. Resultatet af låneberegneren er en indikation af, hvilket beløb man kan låne til køb af fast ejendom og afhænger af, hvilke oplysninger der bliver indtastet.

Banken begik ikke fejl vedrørende rådighedsberegning og rådgivning i forbindelse med klagernes køb af andelsbolig.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Nordea Bank ved udarbejdelsen af rådighedsberegninger og rådgivning i forbindelse med klagernes køb af en andelsbolig har begået fejl eller forsømmelser. Banken er derfor ikke erstatningsansvarlig.

Det må lægges til grund, at overførslerne af klagernes midler mellem deres konti i Nordea Bank skete med klagernes samtykke.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.