Afgørelse

Spørgsmål om ansvar i forbindelse med køb af sommerhus.

Medhold klager


Indledning.

Denne klage vedrører, om klageren kan gøre et krav gældende over for sit pengeinstitut i forbindelse med rådgivning forud for købet af et sommerhus.

Sagens omstændigheder.

Klageren, der er studerende og enlig mor med tre mindreårige børn, rettede i efteråret 2006 henvendelse til sit pengeinstitut Jyske Bank, Næstved afdeling, om køb af et bestemt sommerhus i Karrebæksminde.

Klageren har anført, at sommerhuset på 30 m² var sat til salg for 775.000 kr. Hun kontaktede medarbejderen A hos banken med forespørgsel om sin økonomi set i forhold til et køb. A vendte tilbage den følgende dag og oplyste, at købet "sagtens kan lade sig gøre". I forhold til hendes daværende budget var der en manko på 1.200 kr. månedligt, men A mente, at dette kunne tjenes ind ved udlejning eller omlægning af hendes økonomi.

Banken har anført, at en forudsætning for et køb ville være optagelse af et realkreditlån i sommerhuset samt forhøjelse af klagerens lån i helårsboligen. Endvidere ville klageren være nødsaget til at optage SU-lån samt tære på sin formue, som bl.a. bestod af et værdipapirdepot med en værdi af ca. 140.000 kr. Klagerens rådighedsbeløb ville falde fra 8.000 kr. månedligt til 5.000 kr.

Under sagen er fremlagt kopi af klagerens henvendelser til Jyske Bank forud for købet af sommerhuset. I en mail af 1. oktober 2006 forespørger klageren, om hun havde råd til købet, men var forberedt på, "at det ikke lader sig gøre". I en mail af 14. s.m. anfører klageren: "Er det stadig ok at købe sommerhus? Er ret interesseret i det, men ikke hvis vi skal leve af vandgrød resten af året!"

Klageren købte sommerhuset for 725.000 kr. med overtagelse 1. november 2006.

I forbindelse med købet optog klageren et afdragsfrit Totalkreditlån på 448.000 kr. med sikkerhed i sommerhuset. Et eksisterende 4 % realkreditlån med afdrag i klagerens helårsbolig med en restgæld på 937.000 kr. blev forhøjet med 340.000 kr. og omlagt til et 5 % afdragsfrit lån på 1.277.000 kr.

Klageren har anført, at hun i januar 2007 kontaktede A, da hun var bekymret for sin økonomi. A forsikrede hende om, at alt var i orden. Efter at hun i marts 2007 havde udfærdiget et budget i bankens netbank, kontaktede hun på ny A, som lovede at se på det, inden han skiftede job pr. 1. april 2007. Hun hørte intet fra ham. En ny rådgiver, B, meddelte hende efterfølgende, at hun ikke havde råd til udgifterne ved sommerhuset, som herefter er blevet sat til salg.

Ved skrivelse af 21. juni 2007 rettede klageren henvendelse til Jyske Banks direktion med klage over bankens rådgivning i forbindelse med købet af sommerhuset. Ved skrivelse af 4. juli 2007 afviste banken klagen.

Jyske Bank har oplyst, at det ikke er lykkedes at fremfinde budgetmateriale hidrørende fra tidspunktet for rådgivningen af klageren om købet af sommerhuset.

På Ankenævnets anmodning er fremlagt kopi af bankens interne bevillingsdokumenter.

Parternes påstande.

Klageren har den 30. juli 2007 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank betaler erstatning til hende.

Jyske Bank har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at banken rådgav hende positivt med hensyn til køb af huset.

I forbindelse med overvejelserne om købet blev der ikke udarbejdet noget budget. Hun vidste således ikke, hvad hendes reelle rådighedsbeløb ville blive. Hun fik oplyst, at det kun ville koste hende ca. 1.200 kr. om måneden, da hun ville få en stor skattefordel.

Hun modtog nogle papirer fra Totalkredit, hvoraf det fremgik, at der ville være en fremtidig kvartalsvis ydelse på 23.800 kr. ved begge ejendomme. Hun bemærkede, at begge lån nu var afdragsfri, mens hun førhen havde haft et 30-årigt 4 % lån. Hun undrede sig og spurgte A, om det kunne være rigtigt, at hun havde mulighed for at betale udgiften. A's svar var positivt.

På grund af købet har hun efterfølgende været nødt til at sælge nogle værdipapirer. Hun har ikke overblik over, hvor meget købet af huset reelt kommer til at koste hende, da huset endnu ikke er solgt.

Hun modtager som studerende SU, hvortil kommer forhøjet børnebidrag fra børnenes far. I 2007 har hun et uudnyttet skattefradrag på 39.900 kr.

Hun bestrider, at udlejning af huset vil kunne indbringe en betragtelig sum. Huset kan kun udlejes i sommerhalvåret, idet det er uisoleret og uden brændeovn, ligesom toilettet ikke har status som badeværelse.

Der er ikke tale om, at hendes økonomiske situation kan anses for forbigående, idet hun er i gang med en uddannelse, der varer ca. 8 år.

Det nu beregnede rådighedsbeløb på 5.600 kr. er utilstrækkeligt henset til hendes børns alder på nu 4, 6 ½ og 9 år.

Hun har forgæves forsøgt at skifte pengeinstitut. Et andet pengeinstitut har oplyst, at man ud fra hendes økonomiske forhold ville have givet afslag på finansiering af købet af sommerhuset.

Jyske Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at en afgørelse af sagen vil forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan finde sted for Ankenævnet.

Til støtte for frifindelsespåstanden har banken anført, at klagerens økonomi blev gennemgået med en rådgiver i forbindelse med behandlingen af hendes anmodning. Det var umiddelbart klart, at hendes månedlige rådighedsbeløb ville falde som følge af et købet, og det blev drøftet, hvordan dette eventuelt kunne kompenseres.

Hun blev rådgivet om mulighederne for at kompensere det faldende rådighedsbeløb ved optagelse af SU-lån, tæring på formuen, mulighed for at opnå udlejningsindtægter samt optagelse af et tillægslån.

Omlægningen af klagerens eksisterende realkreditlån i helårsboligen medførte en forhøjelse af bruttoydelsen på 930 kr. månedligt (161 kr. netto). Ydelsen på det afdragsfrie lån i sommerhuset er på brutto 2.030 kr. månedligt (netto 1.351 kr.). Omlægningen og det nye lån medførte således en samlet forhøjelse af de månedlige bruttoydelser på 2.960 kr. (netto 1.512 kr.). Hertil kommer udgifter ved ejendommen til skatter, renovation og ejendomsværdiskat på i alt årligt 7.485 kr. eller 624 kr. månedligt.

Det var klagerens egen beslutning at erhverve sommerhuset på baggrund af bankens rådgivning. Hovedårsagen til, at klagerens økonomiske forhold ikke blev som forventet, er, at sommerhuset ikke blev udlejet som forudsat.

Klageren må selv bære konsekvenserne af sine dispositioner, som ikke kan bebrejdes banken.

Klagerens aktuelle budget viser et månedligt rådighedsbeløb på 5.603 kr., der stort set svarer til det rådighedsbeløb på 5.000 kr., som hun blev stillet i udsigt ved købet af sommerhuset. Til rådighedsbeløbet skal lægges den forventede lejeindtægt.

Klagerens økonomiske situation må betragtes som forbigående, da klageren er under uddannelse.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Tre medlemmer - Peter Blok, Carsten Holdum og Rut Jørgensen - udtaler:

Klageren, der er studerende og enlig mor med tre mindreårige børn, rettede i efteråret 2006 henvendelse til Jyske Bank i forbindelse med sine overvejelser om køb af et bestemt sommerhus, idet hun anmodede bankens medarbejder A om rådgivning med hensyn til, om hun havde råd til at købe sommerhuset. A, som måtte være klar over, at hans vurdering var afgørende for klagerens beslutning, svarede bekræftende, og klageren købte herefter sommerhuset.

Vi lægger til grund, at der ikke blev udarbejdet et egentligt budget, og der foreligger modstridende forklaringer om, hvad A nærmere tilkendegav med hensyn til fremtidigt rådighedsbeløb og med hensyn til udlejning af sommerhuset m.v. Vi finder det imidlertid ubetænkeligt at fastslå, at rådgivningen under alle omstændigheder var uforsvarlig, idet vi finder, at A - uanset at klageren havde en vis formue - under hensyn til hendes beskedne indtægter udtrykkeligt burde have frarådet hende at købe sommerhuset. Vi lægger i denne forbindelse også vægt på, at klagerens nye rådgiver i Jyske Bank efter det oplyste har anbefalet klageren at sætte sommerhuset til salg.

Vi finder herefter, at Jyske Bank er erstatningsansvarlig for det tab, klageren måtte lide som følge af købet af sommerhuset. Hvorvidt og i hvilket omfang klageren har lidt tab, kan imidlertid først vurderes, når sommerhuset er solgt, hvilket skal ske snarest muligt.

Vi stemmer herefter for at tage klagen til følge som nedenfor bestemt.

To medlemmer - Karen Frøsig og Niels Bolt Jørgensen - udtaler:

Vi lægger til grund, at udgifterne ved klagerens køb af sommerhuset og den deraf afledte virkning på hendes rådighedsbeløb blev korrekt beregnet og meddelt klageren. Banken havde ligeledes anbefalet udlejning af huset. Vi mener derfor, at klageren, der var i besiddelse af betydelige likvide midler, forud for sin beslutning om at købe huset accepterede de økonomiske konsekvenser heraf.

Vi stemmer herefter for at frifinde Jyske Bank.

Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.

Som følge heraf

Under forudsætning af, at det omhandlede sommerhus sælges snarest muligt, skal Jyske Bank anerkende at være erstatningsansvarlig for det tab, klageren måtte lide som følge af købet af sommerhuset. Klagegebyret tilbagebetales klageren.