Indsigelse mod modregning. Spørgsmål om bindende aftale om at hjemtage realkreditlån.
| Sagsnummer: | 316 /2020 |
| Dato: | 01-09-2021 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Inge Kramer, Jimmy Bak, Morten Bruun Pedersen, Jørn Ravn. |
| Klageemne: |
Modregning - øvrige spørgsmål
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse mod modregning. Spørgsmål om bindende aftale om at hjemtage realkreditlån. |
| Indklagede: | Arbejdernes Landsbank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører indsigelser fra klageren i forbindelse med, at banken i 2020 fortog modregning i klagerens opsparingskonto til indfrielse af en byggekredit, herunder om der forelå en bindende aftale om at hjemtage et realkreditlån.
Sagens omstændigheder
Klageren, der var kunde i Arbejdernes Landsbank, købte i 2018 et hus, som han fik ombygget og istandsat. Købsprisen og finansieringen af købet og ombygningen/istandsættelsen er uoplyst.
Banken har fremlagt et ikke underskrevet eksemplar af en kreditaftale dateret den 28. april 2020 vedrørende en byggekredit (konto nr. -163) med klageren og klagerens ægtefælle som debitorer. Af kreditaftalen fremgik blandt andet:
”…
Beløb
Vi har aftalt med Arbejdernes Landsbank, at vi kan trække op til 30.000,00 kr. på denne kredit inklusive rente og provision.
Afvikling
Kreditaftalen tages op til vurdering den 01.07.2020 med henblik på aftale om yderligere afvikling.
Slutdato
Trækningsretten på kreditten bortfalder den 01.08.2020, hvor et eventuelt skyldigt beløb skal indbetales.
…
Udlånsrenten er for tiden 5,450 % om året …
…”
Den 3. juli 2020 udgjorde saldoen på byggekreditten -20.547,29 kr. Der blev herefter ikke hævet på byggekreditten.
Banken har fremlagt en vurderingskladde af 14. juli 2020 udarbejdet af Totalkredit. Heraf fremgår, at ejendommens værdi efter færdiggørelse af et byggeprojekt var steget fra 770.000 kr. til 1.200.000 mio. kr. Det færdiggjorte byggeprojektet var følgende:
”Inddragel[s]e af udhus til nyt bryggers, renovering af gulve i værelser og gang, nyt badeværelse med bl.a. spa, 3-5 nye vinduer, 2 nye døre, reparation af bindingsværk, reparation/udskiftning af fodrem på huset ved indkørsel, ved gårdsiden parallelt med åen, gårdsiden parallelt med haven, terrasse på havesiden, skrå hjørne ved åen.
Ny brændeovn, ny varmepumpe”
Den 15. juli 2020 skrev klageren til banken:
”Jeg kunne godt tænke mig at bruge jeres tilbud om at få de indefrosset feriepenge udbetalt.”
Samme dag svarede banken:
”Det kan jeg desværre ikke tilbyde dig. Vi kan ikke udvide engagementet mere, så du må vente til de bliver udbetalt til oktober.”
Klageren har anført, at var planen at byggekreditten skulle inddækkes af nyt Totalkredit lån, og at han og ægtefællen underskrev et nyt lånedokument, der skulle samle alle deres lån i banken til ét. Banken har anført, at klageren fik et forhåndstilsagn om at omlægge sine banklån til yderligere realkreditbelåning, mod at der ikke ville blive optaget lån andre steder. Forudsætningen blev ikke opfyldt. Der blev ikke underskrevet et nyt lånedokument. Banken har videre anført, at den den 15. juli 2020 sendte en kursaftale til klageren. Kursaftalen blev efterfølgende annulleret, da klageren ikke skulle have haft en sådan tilsendt.
Klageren optog et lån på 105.000 kr. i et andet pengeinstitut, P. Provenuet, som udgjorde 104.715 kr., blev den 21. juli 2020 indsat på klagerens lønkonto (konto nr. -726) i Arbejdernes Landsbank, og samme dag indfriede klageren to kreditter med restgæld på i alt cirka knap 70.000 kr.
Den 28. juli 2020 blev der med posteringsteksten ”FRA OS TIL JER” indsat 67.100 kr. på lønkontoen. Samme dag blev der overført 50.000 kr. fra lønkontoen til en opsparingskonto (konto nr. -245), som klageren havde i banken. Der blev endvidere foretaget to yderligere hævninger på henholdsvis 5.000 kr. og 10.000 kr. på lønkontoen. Saldoen på lønkontoen udgjorde herefter 22.010,05 kr.
Den 14. august 2020 overførte banken 20.685 kr. fra opsparingskontoen til byggekreditten, som herefter havde en positiv saldo på 137,71. kr. Banken har oplyst, at der var tale om modregning, men at der beklageligvis ikke blev sendt en modregningserklæring.
Den 20. august 2020 indgav klageren en klage over Arbejdernes Landsbank til Ankenævnet.
Den 27. august 2020 tilbageførte banken det modregnede beløb, for derefter samme dag at foretage modregningen på ny.
Efter modregningen var der et restindestående på opsparingskontoen på 29.315 kr.
Af bankens ”Almindelige forretningsbetingelser for privatkunder” fremgår blandet andet:
”…
12. Modregning
Banken kan uden forudgående meddelelse modregne ethvert forfaldent krav mod kunden i ethvert tilgodehavende, som kunden har eller måtte få hos banken.
…”
Sagens omstændigheder
Parternes påstande
Klageren har nedlagt påstand om, at Arbejdernes Landsbank skal tilbageføre modregningen.
Arbejdernes Landsbank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at modregningen var uberettiget og bør tilbageføres. Han og ægtefællen overholdt deres betalinger, og der forelå ikke misligholdelse.
Der blev lavet omlægningspapirer, da friværdien i huset var øget efter ombygningen. Planen var, at byggelånet skulle inddækkes af nyt Totalkredit lån grundet den ny vurdering på 1,2 mio. kr.
Hvis de havde kunnet låne i banken, ville de ikke have taget lån hos P. Lånet medføret billigere afdrag og et overskud. Hvis banken havde imødekommet deres anmodning om, at få udbetalt feriepenge, ville det ikke have været nødvendigt med overskuddet, som blev anvendt til at færdiggøre bryggers.
Det af banken anførte om træterrassen bestrides. Træterrassen har aldrig været nævnt for banken. De fik 67.100 kr. af hans far og købte træterrasse for disse penge.
Banken blev så sur over lånet hos P, at den uden at give besked indfriede byggekreditten, som var med i de underskrevne omlægningspapirer, der skulle samle alle deres lån i banken til ét, ved at modregne på hans opsparingskonto. Det var uforståeligt, at banken angreb dem for, at de havde penge på deres konti.
Banken havde tidligere modregnet, så de ikke havde nok penge til resten af måneden. Banken umyndiggjorde dem, så de ingenting kunne gøre.
Banken bør fremlægge kopi af mails og beskeder i netbanken og kopi af det lånedokument, som han og H underskrev med NemID, som banken har oplyst var en fejl. Han kan ikke selv kopiere fra netbanken. Der er endvidere en del telefonsamtaler, som desværre ikke kan komme med i sagen.
Han og H har altid været åbne og ærlige og haft styr på deres økonomi. På grund af byggeriet kunne der til tider opstå minus midt i måneden, men det er altid blevet udlignet igen pr. den første.
Arbejdernes Landsbank har anført, at modregningen var berettiget.
Trækningsretten på boligkreditten bortfaldt den 1. august 2020. Banken havde derfor et forfaldent tilgodehavende hos klageren, som kunne udlignes ved modregning i indeståendet på klagerens opsparingskonto. Efter modregningen stod der fortsat 29.300 kr. på opsparingskontoen.
Banken kan ikke genkende det af klageren anførte om, at banken også tidligere skulle have foretaget modregning.
Klageren optog byggekreditten i forbindelse med, at han ønskede at udføre forbedringer i form af bryggers og træterrasse sin ejendom. Klageren oplyste, at han havde alle materialer selv, og at han ikke ville få yderligere udgifter i forbindelse med arbejderne.
Klageren oplyste endvidere, at han ikke ville optage mere gæld men ville indfri to kreditter, så han opnåede lavere månedlig ydelse.
Ifølge vurderingskladden var bryggerset færdigt, da klagerens ombygning og istandsættelse af sin ejendom blev færdigmeldt af Totalkredit.
Efter modtagelse af færdigmeldingen blev det mellem banken og klageren aftalt, at banken gerne ville se på yderligere belåning af ejendommen til indfrielse af byggekreditten. En forudsætning herfor var dog, at klager ikke optog yderligere lån. På trods heraf optog klageren lånet hos P, hvor overskuddet på 35.000 kr. af to kreditter ifølge klageren skulle bruges til bryggers.
Banken var ikke bekendt med, at klageren fik penge fra sin far.
Låneomlægningen blev af kreditmæssige årsager ikke aktuel, og der blev ikke udarbejdet lånedokumenter, hvorfor klageren heller ikke kan have skrevet under herpå.
Når banken afgør, om der ydes lån til en kunde, sker det ud fra kreditpolitiske overvejelser. Banken har generelt ikke pligt til at tilbyde kunder nye lån.
Banken ringede til klageren og forklarede, at banken desværre ikke kunne tilbyde den ønskede finansiering grundet bankens overordnede kreditpolitik. Forinden havde klageren den 15. juli 2020 fået tilsendt en kursaftale men ikke et lånedokument. Kursaftalen blev efterfølgende annulleret, da klageren ikke skulle have haft en sådan tilsendt.
Banken har gennem hele sagsforløbet foretaget en saglig kreditvurdering ud fra klagerens til enhver tid økonomiske forhold og dispositioner.
Da klagerens rådgiver kom tilbage fra sommerferie medio august 2020, blev hun bekendt med den yderligere belåning hos P, hvorfor aftalen mellem banken og klageren om at se på yderligere belåning til indfrielse af byggekreditten af kreditmæssige årsager ikke længere var aktuel. Banken kan ikke genkende at have lovet klageren en forhøjelse af klagerens boliglån.
Da klageren ikke sørgede for inddækning af byggekreditten, foretog banken modregningen.
Klageren kan foretage screendumps/kopier af sine netbank beskeder. Der har været en omfattende korrespondance, som er sket henholdsvis via netbank og mails. Mailkorrespondancen er ikke gemt af GDPR-mæssige årsager. Ydermere var korrespondancen generelt præget af at være sket i forlængelse af telefonsamtaler, hvorfor der ofte er tale om brudstykker taget ud af en kontekst. Klageren bør derfor fremlægge de beskeder, som, han finder, har relevans for sagen.
Det er uklart, hvad klageren konkret ønsker at opnå med klagen.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren, der var kunde i Arbejdernes Landsbank, købte i 2018 et hus, som han fik ombygget og istandsat. Købsprisen og finansieringen af købet og ombygningen/istandsættelsen er uoplyst.
I foråret 2020 ydede banken klageren en byggekredit med maksimum på 30.000 kr. og med udløb den 1. august 2020.
Ombygningen/istandsættelsen blev færdigmeldt den 14. juli 2020. Ejendommens værdi var efter færdiggørelsen steget fra 770.000 kr. til 1.200.000 kr. I midten af august 2020 foretog banken modregning på 20.685 kr. i klagerens opsparingskonto i banken til indfrielse af byggekreditten.
På modregningstidspunktet var kreditten udløbet, og banken havde derfor et forfaldent tilgodehavende hos klageren. Ankenævnet finder endvidere, at de øvrige modregningsbetingelser var opfyldte.
Ankenævnet finder ikke, at klageren har godtgjort omstændigheder, der kan medføre, at banken var afskåret fra at modregne.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.