Spørgsmål om ansvar ved udarbejdelse af boligberegning og rådgivning forud for køb af byggegrund og opførelse af bolig
| Sagsnummer: | 22 /2012 |
| Dato: | 04-10-2012 |
| Ankenævn: | Eva Hammerum, Anita Barbesgaard, Jesper Claus Christensen, Troels Hauer Holmberg og Kjeld Gosvig Jensen |
| Klageemne: |
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Rådgivning - låneoptagelse m.v. Boligberegning |
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar ved udarbejdelse af boligberegning og rådgivning forud for køb af byggegrund og opførelse af bolig |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører spørgsmål om ansvar ved udarbejdelse af boligberegning og rådgivning forud for klagernes køb af byggegrund og opførelse af bolig.
Sagens omstændigheder
Klagerne K og M fik udarbejdet økonomiberegninger i BG Bank (nu Danske Bank) i anledning af, at de påtænkte at købe en grund og opføre en ejendom på grunden. Den 24. august 2006 udarbejdede banken et finansieringsforslag, en økonomioversigt og en økonomiberegning for årene 2006 til 2010 vedrørende et finansieringsbehov på 2.929.000 kr. efter fradrag af en kontant udbetaling på 171.000 kr. Beregningerne var baseret på finansiering med et fastforrentet 30-årigt realkreditlån på 2.529.000 kr. til 5 % p.a. samt et 20-årigt boliglån på 518.070 kr. i banken med variabel rente, pt. 7 % p.a. Ifølge økonomiberegningen udgjorde klagernes nuværende månedlige rådighedsbeløb 9.853 kr., mens klagernes fremtidige månedlige rådighedsbeløb med den nye bolig ville udgøre 5.787 kr. i 2007, 4.476 kr. i 2008 og stigende til 8.500 kr. - 8.899 kr. i årene 2009 - 2011. Stigningen i rådighedsbeløbet i 2009 skyldtes primært en forventet stigende indkomst for K fra 113.376 kr. i 2007 til 324.000 kr. i 2009. Klagernes eksisterende samlede årlige indkomst var anført til ca. 405.000 kr., mens klagernes fremtidige indkomst i 2009 var ansat til ca. 616.000 kr.
Den 30. august 2006 udarbejdede banken et revideret finansieringsforslag, en økonomioversigt og en økonomiberegning med en ændret finansiering baseret på et finansieringsbehov på 2,8 mio. kr. efter fradrag af en kontant udbetaling på 171.000 kr. Finansieringen bestod af et 30-årigt variabelt forrentet realkreditlån på 2.240.000 kr. med afdragsfrihed i perioden fra den 1. august 2007 til den 31. december 2016 samt et 10-årigt boliglån på 449.362 kr. i banken med variabel rente, pt. 7,75 % p.a. Ifølge økonomiberegningen udgjorde klagernes fremtidige månedlige rådighedsbeløb 7.692 kr. i 2007, 8.871 kr. i 2008 og stigende til 12.831 kr. – 13.045 kr. i årene 2009 - 2011.
Økonomiberegningerne af 24. og 30. august 2006 forudsatte, at klagerne fraflyttede deres ejerlejlighed samtidig med overtagelsen af ejendommen.Af beregningerne fremgik endvidere:
"…
I får her en vejledende økonomiberegning, hvor vi har brugt de oplysninger om jeres nuværende og forventede fremtidig økonomi, som I har givet os.
Økonomiberegningen er kun vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene.
Til brug for beregningen af jeres fremtidige rådighedsbeløb har I valgt, at beregningen tager udgangspunkt i jeres forventede indtægter og udgifter i 2007.
…"
Klagerne har anført, at beregningerne ikke tog højde for deres oplysning om, at de påregnede at få barn nr. to. Banken har afvist, at parret oplyste banken herom.
I efteråret 2006 fik klagerne bevilget et lån i banken til køb af en byggegrund for 1.053.000 kr. samt et byggelån på 1,8 mio. kr. til opførelse af en ejendom. Banken stillede endvidere en forhåndsgaranti for hjemtagelse af et realkreditlån på 2,7 mio. kr.
Banken har oplyst, at banken på møder med klagerne forud for bevilling af lånet i sit interne registreringssystem i forbindelse med udarbejdelse af økonomiberegninger havde noteret, at klagerne forventede et provenu på 300.000 kr. ved salg af deres eksisterende ejerlejlighed, at klagerne ville modtage råhus i juni 2007, hvorefter de selv skulle udføre en del arbejde, og at de forventede at gøre huset færdigt på seks måneder. Banken har oplyst, at man endvidere noterede, at de samlede udgifter til køb af grund og opførelse af ejendom ville være 2.714.200 kr. inklusiv finansieringsudgifter og eksklusiv værdi af eget arbejde til en værdi af 500.000 kr., og at finansieringsplanen bestod af et realkreditlån på 2,7 mio. kr. og en egenkapital på 300.000 kr.
Banken noterede endvidere efter det oplyste følgende:
"… De har en søn … som er ca. 6 mdr. …
[K] bliver færdiguddannet medio 2008. Hun bliver herefter produktudvikler/fødevarekontrollant, og der er gode jobmuligheder indenfor dét fag. Grundlønnen ligger på ml. 25-30 tkr. Hun oplyser dog, at startlønnen indenfor det private ikke er under 30 tkr. dd. Deres RB [rådighedsbeløb] det første år vil være småt, men dette kan afhjælpes ved at tage afdragsfrit lån, De har dog tidligere levet for færre penge, hvorfor det ikke vækker bekymring. De har meget styr på deres økonomi og gør ikke noget uovervejet.
Deres RB efter byggeri udgør 7.000 kr. med traditionel finansiering. Eftersom [K] på dét tidspunkt stadig er studerende, vælger de afdragsfrihed. Når [K] er udlært, vil RB med traditionel finansiering være 10.700 kr. …
Byggeprojekt: | ||||
Grundudgifter | kr. | 1.053.000 | ||
Garanteret fast entreprisesum | kr. | 1.192.700 | ||
Finansieringsomkostninger | kr. | 150.000 | ||
Haveanlæg | kr. | 50.000 | ||
Køkken (incl. hh) og bad | kr. | 71.000 | ||
Murer, maler, el | kr. | 169.000 | ||
Diverse | kr. | 28.500 | ||
Værdi af eget arbejde ca. | kr. | 500.000 | ||
I alt | kr. | 3.214.000 | ||
Finansieringsforslag. | ||||
RD-provenu | kr. | 2.700.000 | ||
Egenkapital | kr. | 300.000 | ||
Værdi af eget arbejde | kr. | 500.000 | ||
I alt | kr. | 3.500.000 | ||
…" |
Banken har oplyst, at det i februar 2008 blev klart, at byggelånet ikke dækkede de faktiske udgifter som følge af fordyrelser ved byggeriet og andre udgifter, og at banken bevilgede klagerne et boliglån på 700.000 kr. til færdiggørelse af byggeriet. Klagerne har anført, at beregningerne i august 2006 ikke tog højde for de månedlige afdrag på boliglånet på 5.200 kr.
Parrets eksisterende ejerlejlighed blev solgt med et provenu på 36.000 kr.
Klagerne har oplyst, at de i august 2010 satte ejendommen til salg og flyttede til en lejebolig af hensyn til deres økonomiske situation. Det lykkedes ikke klagerne at sælge ejendommen.K mistede sit arbejde i januar 2011 og fik efterfølgende ansættelse til en lavere løn. Klagerne har oplyst, at salget af ejendommen midlertidigt er sat i bero.
På møde i juli 2011 tilbød banken at nedsætte renten på boliglånet fra 7,6 % til 6,1 % p.a. med virkning fra den 1. februar 2011 og dermed forkorte løbetiden. Banken har oplyst, at klagerne afslog bankens tilbud.
Klagerne har fremlagt salgsopstilling af 21. november 2011 fra en ejendomsmægler, hvoraf fremgår, at klagernes underskud vil være på ca. 1,2 mio. kr. ved et salg af ejendommen til 2.495.000 kr. Af salgsopstillingen fremgår endvidere, at restgælden på klagernes realkreditlån og boliglån udgjorde henholdsvis ca. 2,8 mio. kr. og ca. 700.000 kr. pr. 21. november 2011.
Parternes påstande
Den 12. januar 2012 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal erstatte deres tab ved salg af ejendommen, subsidiært akkordere deres gæld til banken og mere subsidiært bevilge en betydelig rentereduktion på de i banken optagne lån.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse og afvisning for så vidt angår påstandene om akkordering og rentereduktion.
Parternes argumenter
Klagerne har bl.a. anført, at banken burde have afvist at yde lån til en ny og væsentligt dyrere bolig. De havde kun indtægter til at sidde i den eksisterende ejerlejlighed. De har fået foretaget en beregning af revisor, hvoraf fremgår, at de med deres daværende bolig og en gæld på ca. 1,8 mio. kr. havde et månedligt rådighedsbeløb på ca. 9.900 kr., hvilket var præcist det rådighedsbeløb, som de burde have.
Banken skulle give en loyal, relevant, retvisende og fyldestgørende rådgivning, som gav dem et godt grundlag for at træffe beslutning. Banken skulle indhente informationer om deres økonomiske forhold og basere sin rådgivning herpå, jf. bekendtgørelse om god skik §§ 3, 8 og 9.
Bankens rådgivning var fejlagtig. Banken var klar over, at budgetlægningen var afgørende for deres beslutning om at købe. Bankens beregning af rådighedsbeløb var forkert, da den ikke tog udgangspunkt i deres faktiske indtægter. Banken handlede ansvarspådragende ved at basere sig på en høj, usikker fremtidig indkomst. En beregning baseret på den faktiske indkomst ville have resulteret i et negativt rådighedsbeløb. Banken burde have frarådet købet, eller som minimum have sikret sig, at de var bekendt med risikoen for at skulle sælge ejendommen, hvis indtægterne ikke blev som forventet. Banken må som følge heraf erstatte dem tabet ved at have købt ejendommen. K oplyste ikke, at startlønnen i det private ville være 30.000 kr. K havde ingen forudsætninger for at give en sådan oplysning.
Det er korrekt, at de tidligere har levet for et mindre rådighedsbeløb, end rådighedsbeløbet i beregningerne forud for købet af grunden. De har dog nu også ét barn, og må påregne yderligere udgifter til endnu et barn. De har gentagne gange oplyst banken om, at de påtænkte at få barn nummer to.
De har ikke tidligere set bankens interne noteringer, som muligvis er skrevet efterfølgende.
Det anførte rådighedsbeløb på 10.700 kr. indeholder ikke udgifter til ydelser på boliglånet på 700.000 kr. Med fradrag af den månedlige ydelse på 5.200 kr. på boliglånet, udgør rådighedsbeløbet 5.-6.000 kr.
De fik udarbejdet fire reviderede økonomiberegninger i byggeforløbet, da de ikke kunne få økonomien til at hænge sammen.
Der skete en forøgelse af gældssætningen fra 2,8 mio. kr. til 3,5 mio. kr. Banken foreslog, at de skulle påtage sig sort arbejde for at få økonomien til at hænge sammen. Banken tog dem ikke seriøst, og de blev henvist til skiftende rådgivere i banken, som ikke havde kendskab til sagen.
Byggeriet blev dyrere bl.a. som følge af byggefirmaets konkurs. De fik bankens tilsagn for hver eneste udgift til projektet. Banken burde have sagt stop på et tidligere tidspunkt.
De afslog bankens tilbud om rentenedsættelse, da tilbuddet kun gjaldt, hvis lånet fik lov at løbe tiden ud, og da tilbuddet ikke ville gavne dem ved et salg.
Kravet er ikke forældet. De rettede første gang henvendelse til banken i 2008, da byggeriet stod færdigt.
Tabet kan endnu ikke dokumenteres, da ejendommen ikke er solgt endnu. Vurderingen fra ejendomsmægleren på 2.495.000 kr. viser, at de har et tab.
Danske Bank har til støtte for frifindelsespåstanden bl.a. anført, at klagerne modtog fyldestgørende rådgivning fra banken.
Det var klagernes egen beslutning at købe fast ejendom, før ejerlejligheden var solgt. Som ejendomsmarkedet var på det tidspunkt, var det ikke ualmindeligt at købe ny bolig, før den eksisterende bolig var solgt.
Økonomiberegning og bevilling af lån til køb af ny fast ejendom skete ud fra klagernes egne oplysninger om forventede indtægter og udgifter. Klagerne tiltrådte selv det beregnede rådighedsbeløb. Klagerne bærer selv risikoen for, at de forudsætninger om indtægter og udgifter, der lå til grund for økonomiberegningen, efterfølgende viste sig ikke at holde.
På daværende tidspunkt var det en realistisk forudsætning, at ejerlejligheden ville kunne sælges med et provenu på 300.000 kr. Klagerne bærer selv risikoen for den negative udvikling på ejendomsmarkedet.
Klagerne bærer selv risikoen for, at byggeprojektet blev dyrere end forudsat. Endvidere havde klagerne valgt at bruge ca. 97.000 kr. til køb af møbler, udgifter til bil og almindeligt forbrug. Banken bevilgede derfor et boliglån på 700.000 kr. til færdiggørelse af byggeriet. Banken vurderede, at det ville være mest hensigtsmæssigt at færdiggøre byggeriet før et salg.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende.
Banken har på intet tidspunkt foreslået klagerne at tage sort arbejde.
Et eventuelt erstatningskrav er forældet, da rådgivningen fandt sted i 2006.
Danske Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at Ankenævnet ikke kan pålægge banken at akkordere gælden eller at nedsætte renten på lånet.
Ankenævnets bemærkninger
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Danske Bank ved rådgivning af klagerne i forbindelse med klagernes køb af byggegrund og indgåelse af aftale om opførelse af ejendom på grunden begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken.
Ankenævnet lægger til grund, at banken udarbejdede økonomiberegningerne på grundlag af de af klagerne meddelte oplysninger om forventede fremtidige udgifter og indtægter. Af beregningerne fremgik, at klagerne havde valgt, at beregningerne skulle tage udgangspunkt i de forventede indtægter og udgifter for 2007. Banken er ikke ansvarlig for, at klagernes indtægtsgrundlag efterfølgende udviklede sig negativt i forhold til forventningerne.
Ankenævnet finder, at klagerne måtte indse, at bankens beregninger var vejledende, baseret på deres egne oplysninger om indtægtsforhold, og at købet af ejendommen beroede på deres egen beslutning.
Ankenævnet lægger til grund, at behovet for boliglånet navnlig skyldtes, at provenuet ved salg af klagernes eksisterende ejerlejlighed blev mindre end forventet samt fordyrelser ved byggeriet af ejendommen. Banken er ikke ansvarlig for, at byggeriet blev dyrere end forventet, eller at klagerne ikke opnåede det forventede provenu ved salg af deres ejerlejlighed.
Ankenævnetfinder ikke, at der i øvrigt er godtgjort omstændigheder, der kan føre til, at banken skal pålægges at nedskrive klagernes gæld til banken.
Der er ikke grundlag for at tilsidesætte de oplyste rentesatser som urimelige.
Det bemærkes, at et eventuelt krav ville være forældet.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.