Afgørelse

Opgørelse af erstatningskrav som følge af fejl i boligberegning.

Medhold klager.

Indledning

Denne sag vedrører opgørelse af klagerens erstatningskrav som følge af forkert rådgivning forud for køb af andelsbolig.

Sagens omstændigheder

Klageren blev af Nykredit Bank rådgivet om køb pr. den 1. juni 2009 af en andelsbolig, der blev finansieret med et andelsboliglån på 255.000 kr. i banken. Banken ydede endvidere klageren en kredit med et maksimum på 50.000 kr.

Købet viste sig at overstige klagerens økonomiske formåen. I en e-mail af 9. juni 2011 til banken anførte klageren blandt andet, at hun fik udbetalt 13.829 kr. i pension om måneden, hvoraf 11.300 kr. skulle overføres til hendes budgetkonto. Fra december 2010 havde hun fået 3.217 kr. om måneden i boliglån fra kommunen ”for at kunne eksistere med mad, tøj, medicin, osv”. Lånet skulle tilbagebetales ved et eventuelt salg af hendes andelsbolig.

På et ikke nærmere oplyst tidspunkt erkendte banken, at den i budgettet forud for andelsboligkøbet fejlagtigt havde lagt til grund, at klageren modtog 1.625 kr. pr. måned i boligsikring. Boligsikring bevilges alene til lejeboliger. Til andelsboliger kan der optages kommunale boliglån. Banken påtog sig erstatningsansvar for fejlen. Klageren har anført, at banken endvidere havde undladt at oplyse om, at andelsboligforeningen havde renteswap og lånetrappe.

Efter det oplyste forsøgte klageren forgæves at sælge andelsboligen. I begyndelsen af 2013 underskrev klageren en salgsfuldmagt med henblik på at få andelsboligen solgt via banken.

Ifølge en udskrift pr. den 1. januar 2013 havde klageren et boliglån med en restgæld på 81.128 kr. hos sin bopælskommune.

Den 8. januar 2013 indgav klageren en klage over Nykredit Bank med krav om dækning for gælden på boliglånet hos kommunen.

Ved brev af 3. marts 2013 til banken fremførte klageren blandt andet et ”udkast” om, at Nykredit overtager klagerens andelsbolig med tilhørende andelsboliglån på. 234.629,66 kr., dækker klagerens boligstøttelån til kommunen på 81.1000 kr., samt at klageren kan fraflytte andelsboligen, når hun har fundet en ny bolig.

Ved e-mail af 4. marts 2013 til klageren anførte banken blandt andet:

”…

Vi har i øvrigt talt med en den lokale Estate mægler, og han mener, at det er muligt at sælge lejligheden med en udbudspris på 39.000 kr.

…

Din gæld til kommunen vil blive indfriet helt eller delvist i forbindelse med salget af lejligheden.”

Ved e-mail af 14. marts 2013 til klageren anførte banken blandt andet:

”Du foreslår i dit brev, at vi overtager din andelsbolig. Dette har vi desværre ikke mulighed for. Vi vil gerne hjælpe dig med at reetablere din økonomiske situation, således at du er stillet som før købet af lejligheden, men vi er nødt til at afvente et egentligt salg. …

I forhold til dit lån hos kommunen vil dette blive indfriet i forbindelse med salget af lejligheden.”

Ved e-mail af 4. april 2013 til klageren anførte banken blandt andet:

”...

Bekræftelse af vores aftale om salg m.v.:

Mine tidligere bekræftelser af vores aftaler på e-mail er fuldt ud ligeså gyldige som et underskrevet brev, og jeg mener derfor ikke, at det er nødvendigt at foretages sig yderligere.

Jeg vil gerne understrege, at [indklagede] fortsat står ved vores tidligere tilkendegivelser, herunder at [indklagede] betaler samtlige omkostninger m.v. forbundet med salget af din lejlighed.

...”

Ved e-mail af 29. april 2013 kl. 13.01 til indklagede anførte klageren blandt andet:

”...

Jeg tror ikke du forstår mig når jeg skriver til dig/jer, de svar jeg havde bedt om var af stor betydning for mig da det er omkring min økonomi, jeg har forstået I vil stå ved jeres aftale omkring at gøre mig gældsfri og sælge min andelsbolig, jeg prøver så at forklare jer at så længe dette ikke er sket, er jeg økonomisk trængt, da jeg mangler 3000 kr. om måneden som jeg plejer at få af det offentlige i boligstøtte, jeg har jo ikke engang det rådighedsbeløb på 5.480 kr. som en enlig skal have efter kommunens normer.

Hvis I havde gjort som I faktisk lover mig i vores forligsaftale så havde jeg ikke skulle sidde her og bekymre mig yderligere indtil min bolig var solgt af jer, jeg har lidt svært ved at se pointen i at I venter med at fjerne min gæld til efter et salg af min bolig, da det jo ikke er salgsprisen som er udslagsgivende i den forbindelse da den er sat så lavt at den ikke dækker noget som helst, men ved at fjerne min gæld nu ville jeg faktisk have 1.300 kr. mere om måneden at leve for mens jeg venter på min bolig bliver solgt og derved havde jeg en mulighed for at spare op til indskud og flytning.

...”

Ved e-mail til klageren senere samme dag, kl. 13.59, svarede banken blandt andet:

”…

Jeg kan hermed bekræfte, at vi har aftalt:

I forhold til din daglige økonomi har vi besluttet, at sætte de månedlige betalinger i bero, således at du fremover ikke skal betale henholdsvis kr. 500 til kreditten og kr. 800 til andelsboliglånet.

Dette har virkning fra i dag.

…”

Den 16. september 2013 blev andelsboligen solgt for 30.000 kr. Klageren fraflyttede boligen den 1. november 2013. Banken betalte salgsomkostningerne, som udgjorde cirka 40.000 kr.

Banken har oplyst, at man herudover er indstillet på at betale klagerens udgift på 3.400 kr. til en flyttebil samt 16.208 kr., som ifølge bankens beregninger udgør klagerens merudgift til andelsboligen i forhold til klagerens tidligere lejebolig. Yderligere vil banken nulstille restgælden på andelsboliglånet, som udgør 233.830 kr., og pr. kulance nulstille restgælden på kassekreditten, som udgør 48.000 kr.

Beregningen af de 16.208 kr. er baseret på en nettoleje pr. måned på 6.499 kr. (husleje 8.124 kr. ÷ boligsikring 1.625 kr.) i forhold til en boligafgift på andelsboligen på 4.042 kr. med tillæg af afdrag og renter på andelsboliglånet.

Banken har afvist to yderligere krav fra klageren om dels dækning for gælden på boliglånet hos kommunen, dels erstatning for mistet boligtilskud, som klageren har opgjort til 180.000 kr.

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at Nykredit Bank skal betale restgælden på boliglånet hos kommunen samt 180.000 kr.

Nykredit Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at Nykredit Bank som følge af fejlen skal erstatte hendes fulde tab ved andelsboligkøbet. Banken har løbende bekræftet dette, herunder at boliglånet hos kommunen ville blive indfriet, når andelsboligen var solgt.

Lånet var nødvendigt til dækning af leveomkostninger efter købet af andelsboligen.

Banken bør også kompensere for, at hun i fire et halvt år er gået glip af boligsikring, som hun kunne have fået, hvis hun ikke havde købt andelsboligen, men i stedet havde boet i lejebolig. Beløbet udgør cirka 3.333 kr. x 54 måneder eller i alt 180.000 kr.

Før andelsboligkøbet fik hun 3.148 kr. i boligsikring. Det relativt høje beløb skyldes, at hun er førtidspensionist efter ”de gamle” pensionsregler.

Hun er blevet holdt hen af banken i fire et halvt år og hendes økonomi er i ruiner. Før hun købte andelsboligen, havde hun en fin økonomi. Hendes økonomi er nu ødelagt.

Nykredit Bank har anført, at den burde have frarådet klageren at købe andelsboligen.

Banken har betalt salgsomkostningerne, som udgjorde cirka 40.000 kr. Herudover vil banken betale 3.400 kr. til flyttebil samt 16.208 kr., som udgør klagerens merudgift til andelsboligen i forhold til en lejebolig. Yderligere er banken indstillet på at afskrive restgælden på klagerens engagement svarende til i alt 281.830 kr.

Bankens kompensation til klageren overstiger, hvad hun er berettiget til efter dansk rets almindelige erstatningsregler. Klageren er derfor ikke berettiget til erstatning ud over den tilbudte.

Banken er ikke forpligtet til og har ikke indvilget i hverken at indfri boliglånet hos kommunen eller at imødekomme kravet på 180.000 kr., som er udokumenteret. Klageren optog lånet uden bankens medvirken, og banken er uden kendskab til, hvad lånet er blevet anvendt til. På baggrund af, at klagerens samlede merudgifter i perioden udgjorde 16.208 kr., og klagerens rådighed over kreditten, må lånet hos kommunen anses for et ekstra økonomisk råderum. Klageren har oplyst, at hun havde øgede omkostninger til sin bil i form af reparationer m.v. Banken har talt med kommunen om mulighed for at rentenulstille lånet. Det har ikke været på tale, at banken ville indfri lånet. Det anførte i e-mailen af 14. marts 2013 er alene udtryk for en forventning om, at salget ville kunne gennemføres med et provenu, der var tilstrækkeligt til at indfri lånet.

En eventuel imødekommelse af klagerens krav ville medføre en betydelig økonomisk gevinst for klageren.

Ankenævnets bemærkninger

I juni 2009 købte klageren en andelsbolig, der blev finansieret med et andelsboliglån i Nykredit Bank. Banken begik en fejl i beregningerne forud for købet og påtog sig ansvaret herfor.

Andelsboligen blev solgt med tab i september 2013.

Banken betalte salgsomkostningerne, som udgjorde cirka 40.000 kr. og erklærede sig indstillet på at betale klagerens udgift på 3.400 kr. til en flyttebil samt 16.208 kr., som ifølge bankens beregninger udgjorde klagerens merudgift til andelsboligen i forhold til klagerens tidligere lejebolig. Yderligere ville banken nulstille restgælden på klagerens andelsboliglån og kredit, svarende til i alt 281.830 kr.

Nykredit Bank gav ved e-mail af 14. marts 2013 til klageren tilsagn om at hjælpe med at reetablere hendes økonomiske situation når andelsboligen var solgt, ”således at du er stillet som før købet”. Samtidig meddelte banken, at lånet hos kommunen ville blive indfriet i forbindelse med salg af lejligheden. Da Nykredit Bank afgav dette tilsagn, var der ikke udsigt til, at salget af andelsboligen ville kunne indbringe et provenu, der kunne indfri lånet på ca. 81.000 kr. til kommunen. Ved e-mail af 4. april 2013 til klageren bekræftede banken, at den ”fortsat står ved vores tidligere tilkendegivelser”. Ankenævnet finder, at Nykredit Bank herved har givet tilsagn om at ville indfri klagerens gæld til kommunen. Det kan ikke føre til andet resultat, at banken i sin mail af 29. april 2013 alene omtaler omkostninger og eftergivelse af gæld til Nykredit. Ankenævnet har herved lagt vægt på, at mailen er et svar på klageren henvendelse om afklaring af hendes økonomiske situation, og hvori hun blandt andet anfører, at hun forstår, at banken vil stå ved aftalen om at gøre hendes gældfri og sælge hendes andelsbolig.

Ankenævnet finder derfor, at Nykredit Bank skal erstatte klageren restgælden på lånet til kommunen på salgstidspunktet. Da dette lån må anses for ydet i anledning af klagerens medudgift på andelsboligen, er banken herefter ikke forpligtet til tillige at betale den af banken beregnede merudgift på 16.208 kr.

Ankenævnet finder ikke, at klageren har krav på kompensation for mistet boligtilskud, idet disse beløb under de foreliggende omstændigheder ikke udgør et tab for hende.

Klageren får herefter medhold i klagen således, at Nykredit Bank skal indfri klagerens boliglån hos kommunen med en restgæld pr. 1. januar 2013 på 81.128 kr. og betale klagerens udgift på 3.400 kr. til flyttebil.

Ankenævnets afgørelse

Nykredit Bank skal inden 30 dage indfri klagerens boliglån hos kommunen med en restgæld pr. den 1. januar 2013 på 81.128 kr. og betale klageren 3.400 kr.

Klageren får klagegebyret tilbage.