Afgørelse

Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning, betydning af egen skyld.

Medhold klager


Indledning.

Denne klage vedrører klagerens krav mod Spar Nord Bank i anledning af bankens beregning i forbindelse med klagerens køb af en ejerlejlighed.

Sagens omstændigheder.

Klageren rettede i december 2006 i forbindelse med sine overvejelser om køb af en bestemt ejerlejlighed i København henvendelse til Spar Nord Banks Aabybro afdeling. Baggrunden for henvendelsen var, at ejerlejlighedens sælger, der var hans daværende arbejdsgiver, benyttede Spar Nord Bank som pengeinstitut. Ejerlejlighedens salgspris var 1.800.000 kr.

Af sagen fremgår, at der var tale om klagerens første køb af fast ejendom.

Den 18. december 2006 udarbejdede banken to budgetberegninger baseret på finansiering med afdragsfrie lån, henholdsvis lån med afvikling. Beregningerne forudsatte en lønindtægt på årligt 240.000 kr. for klageren, der er enlig. De to beregninger udviste begge et negativt rådighedsbeløb efter fradrag af 52.000 kr. til privatforbrug. Banken afviste at medvirke til finansieringen.

Beregningerne medtog ikke fællesudgifter til ejerforeningen. Der var heller ikke afsat udgifter til varme, el og vand.

Af en mail af 20. december 2006 fra klageren til Spar Nord Bank fremgår:

"…

Du var så flink at lave en udregning for mig, på opfordring fra Jakob, på køb af lejlighed i …parken. Jeg er klar over at det er en dyr lejlighed i forhold til min indtægt, men det drejer sig om at få det til at fungere et år, så ser det hele anderledes ud rent lønmæssigt og prismæssigt på lejlighed.

Jeg har lidt rettelser til hvordan mit egentlige budget kommer til at se ud, og min løn er steget pr. 01-02-2006 således at min årsløn vil ligge på ca. 300.000 i stedet for de 240.000, det vil Jakob kunne bekræfte.

Mit realistiske budget.

Jeg har ingen ønsker om at skulle rejse det næste lange stykke tid, mine fritidsinteresser koster ikke penge og aviser/ugeblade holder vi her på arbejdet så det er også kvittet. Jeg har altid været vant til ikke at leve over evne, og ville specielt være villig til at tilpasse mit forbrug, for at kunne komme ind på boligmarkedet.

Jeg håber meget at dette måske kunne bringe mig tættere på.

…"

Banken har anført, at klagerens arbejdsgiver havde stillet klageren i udsigt, at han ville kunne opnå en årlig løn på ca. 300.000 kr. På baggrund heraf udfærdigede afdelingen den 20. december 2006 en ny beregning, som viste et månedligt rådighedsbeløb på 3.790 kr. I beregningen var fortsat ikke medtaget udgifter til ejerforening, varme, el og vand. Der var afsat 24.000 kr. til privatforbrug (mad og tøj m.m.) og 7.400 kr. til andre faste udgifter end boligudgifter (telefon og forsikring m.m.). Klagerens arbejdsgiver lovede klageren en yderligere lønforhøjelse på 8.500 kr. månedligt under forudsætning af, at klageren nåede bestemte salgsmål. Klageren var fortrøstningsfuld, og man accepterede at finansiere købet.

Den 1. marts 2007 overtog klageren ejerlejligheden. Købet blev finansieret ved hjemtagelse af et realkreditlån samt et boliglån ydet af Spar Nord Bank.

Spar Nord Bank har om boliglånet oplyst, at lånets endelige størrelse blev på 506.000 kr. mod oprindeligt budgetteret 370.000 kr., hvilket medførte en merudgift på ca. 400 kr. månedligt. Baggrunden for forhøjelsen var omkostninger i form af advokatudgifter og tinglysningsafgift. Klageren ønskede endvidere finansieret flytningen, herunder køb af møbler. Endelig forløb der fire måneder, inden realkreditlånet kom til udbetaling, hvilket forøgede rentetilskrivningen på boligkreditten ydet i forbindelse med købet.

Den 26. juli 2007 udarbejdede Spar Nord Bank en budgetberegning for klageren. Beregningen, der forudsatte en årlig indtægt på 400.000 kr., viste et rådighedsbeløb på 4.357 kr. månedligt. I denne beregning var ikke medtaget udgifter til privatforbrug, som forudsattes dækket af rådighedsbeløbet. Under de årlige boligudgifter var medtaget 22.000 kr. til fællesudgifter, 2.000 kr. til vand, 6.000 kr. til el og 6.000 kr. til varme. De øvrige faste udgifter var opgjort til 32.100 kr., herunder bl.a. 10.000 kr. til A-kassekontingent og 7.800 kr. til garage og parkering.

Parternes påstande.

Klageren har den 31. januar 2008 indbragt sagen for Ankenævnet. Af klageskemaet fremgår:

"Da jeg ikke tror at banken vil sælge min lejlighed for mig, og hæfte for underskuddet, samt finde mig en ny lejlighed, må det være rimeligt at de går ind og kompenserer for deres fejltagelse i form at et beløb i sådan størrelse, at jeg kan få det rådighedsbeløb de lagde ud med da jeg i sin tid købte lejligheden."

Spar Nord Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at Spar Nord Bank bevilgede finansieringen på et tidspunkt, hvor han tjente gennemsnitlig 21.000 kr. brutto om måneden. Siden da har han måttet skifte arbejde to gange. Med en månedlig bruttoløn på 35.000 kr. har han et maksimalt rådighedsbeløb på 1.500-2.500 kr.

Han har efterfølgende forelagt sagen for to andre pengeinstitutter, som ikke anså det for forsvarligt at låne til ham, selv med en indkomst på 35.000 kr. om måneden. Andre banker har vurderet, at hans budget ikke tillader ham at købe en ejendom til mere end 1,3-1,4 mio. kr.

Hans situation er i dag, at han ikke har råd til at sælge lejligheden eller bo i den, for selv om han måske kunne få mere for den nu, ville han stadig have et tab som følge af stiftelsesomkostninger på lån, ejendomsmægler, salær mv.

Han havde ikke nogen som helst mulighed for at gennemskue, hvad det koster at sidde i en ejerlejlighed. Som førstegangskøber havde han ikke noget sammenligningsgrundlag.

Han er uforstående over for, at Spar Nord Bank ikke tog højde for fællesudgifterne ved boligberegningen. Selv om udgifterne ikke var fastsat på købstidspunktet, er det obligatorisk for ejerlejligheder, at der er en sådan udgift.

Han forstår heller ikke, hvorfor der gik fire måneder, før realkreditlånet faldt på plads. Han lånte 50.000 kr. ekstra i forbindelse med køb af møbler, hvilket banken gav grønt lys til og sagde, at det ikke ville udgøre et problem.

Ifølge bankens fremstilling fremtræder det, som om det var hans egen skyld, at han ikke havde rådighedsbeløbet, alene fordi han ikke opnåede 400.000 kr. i årlig indkomst. Dette er imidlertid irrelevant, da banken godkendte finansieringen ud fra hans årsløn på 300.000 kr. I dag har han en årsløn på 420.000 kr.

Spar Nord Bank har anført, at der ikke er begået ansvarspådragende fejl i forbindelse med rådgivningen om finansieringen af købet af ejerlejligheden.

Klageren modtog rådighedsberegningerne til nærmere gennemsyn og havde derfor selv mulighed for at konstatere, at fællesudgifter ikke var medtaget i beregningerne. Der var ikke oplysninger om disse udgifter i det materiale, som banken modtog fra klageren. Ved handelen medvirkede ikke mægler, hvorfor udvekslingen af oplysninger ofte skete direkte mellem klageren og sælger.

Klageren var selv indstillet på at leve for et meget lille rådighedsbeløb og var klar over, at man alene anbefalede købet under den klare forudsætning, at han kunne opnå en højere årsløn, end da han henvendte sig i december 2006. Klageren valgte selv at skifte arbejde i sommeren 2007 og måtte derfor også være klar over, at dette kunne få betydning for økonomien.

Den relativt lange ekspeditionstid for realkreditlånet skyldtes bl.a., at klageren ikke var tilfreds med den første vurdering af lejligheden. Lejligheden blev overtaget 1. marts 2007, og klageren var selv midt i maj måned indstillet på, at der skulle indhentes en nu vurdering. Han gav ikke da udtryk for, at lånehjemtagelsen hastede. Hertil kom sædvanlig ekspeditionstid ved tinglysning.

Rentetilskrivningen på boligkreditten var ikke en yderligere udgift for klageren, da han under alle omstændigheder skulle forrente købesummen. Forrentningen skete derfor til banken i stedet for til realkreditinstituttet.

Klageren har ikke konstateret et endeligt tab, da ejerlejligheden ikke er solgt.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

To medlemmer - Peter Blok og Jørn Ravn, som i medfør af vedtægternes § 13, stk. 1, tillægges to stemmer - udtaler:

I den budgetberegning (boligberegning), som Spar Nord Bank udarbejdede for klageren den 20. december 2006, og som dannede grundlag for hans beslutning om at købe den pågældende ejerlejlighed, blev rådighedsbeløbet beregnet til 3.790 kr. Hvis de fratrukne udgifter på 24.400 kr. til privatforbrug medtages under rådighedsbeløbet, således som man normalt vil gøre, udgør rådighedsbeløbet ca. 5.800 kr. Imidlertid medtages under udgifter til bolig hverken fællesudgifter til ejerforeningen eller udgifter til varme, el, og vand. Disse udgifter er opgjort til i alt 36.000 kr. i den efterfølgende budgetberegning af 26. juli 2007. Andre faste udgifter end boligudgifter er i budgetberegningen af 20. december 2006 medtaget med kun 7.400 kr. årligt, mens de i den efterfølgende beregning er medtaget med 32.100 kr. At rådighedsbeløbet på 5.800 kr. ifølge beregningen af 20. december 2006 er væsentligt for stort, illustreres også af, at den efterfølgende beregning af 26. juli 2007 viser et rådighedsbeløb på kun 4.357 kr., selv om den bygger på en væsentligt større indkomst, 400.000 kr. over for 300.000 kr.

Vi finder, at bankens medarbejder ved udarbejdelsen af budgetberegningen af 20. december 2006 i hvert fald begik en klar fejl ved ikke at sørge for, at der under boligudgifter blev medtaget udgifter til ejerforening, varme, el og vand. Allerede som følge heraf blev det beregnede rådighedsbeløb væsentligt for stort, og det må lægges til grund, at klageren ikke ville have købt lejligheden, hvis det korrekte rådighedsbeløb var blevet oplyst. Det må samtidig lægges til grund, at bankens medarbejder var klar over, at budgetberegningen var afgørende for klagerens beslutning om, hvorvidt han ville løbe ejerlejligheden. Vi finder herefter, at der foreligger en erstatningspådragende fejl fra bankens side.

Vi finder imidlertid, at også klageren selv burde have indset, at budgetberegningen viste et væsentligt for stort rådighedsbeløb, allerede fordi der under boligudgifter ikke var medtaget udgifter til ejerforening, varme, el og vand. Vi finder, at der foreligger en sådan egenskyld fra klagerens side, at en eventuel erstatning bør nedsættes til halvdelen af det lidte tab.

Det forhold, at rådighedsbeløbet har vist sig at være væsentligt mindre end forventet af klageren, kan ikke i sig selv anses for et tab i erstatningsretlig forstand. Konstatering af et sådant eventuelt tab må forudsætte, at klageren sælger den omhandlede ejerlejlighed. Det må endvidere være en forudsætning for klagerens krav på erstatning, at salget sker snarest muligt. Hvis det herefter konstateres, at klageren har lidt et tab som følge af købet af ejerlejligheden, skal indklagede efter det anførte betale halvdelen af dette tab til klageren.

To medlemmer - Peter Stig Hansen og Niels Bolt Jørgensen - udtaler:

Spar Nord Bank begik en fejl ved at udelade fællesudgifter samt forbrugsafgifter i budgetberegningen af den 20. december 2006.

Ved afgørelsen af, om denne fejl skal medføre et erstatningsansvar, lægger vi vægt på, at banken i første omgang frarådede klageren at købe lejligheden på baggrund af budgettet. I sin mail af den 20. december 2006 oplyste klager imidlertid, at hans lønforhold ville være væsentligt bedre efter det første år - hvilket efter det oplyste viste sig at være rigtigt - og at han i perioden indtil da kunne klare sig med et beskedent privatforbrug.

Vi lægger til grund, at klager med disse oplysninger fik banken til at ændre sin beslutning. Under disse omstændigheder mener vi ikke, at Spar Nord Bank kan gøres erstatningsansvarlig og stemmer derfor for, at klagen ikke tages til følge.

Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.

Som følge heraf