Spørgsmål om ansvar for boligberegning.
| Sagsnummer: | 258 /1996 |
| Dato: | 07-05-1997 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Peter Møgelvang-Hansen, Leif Nielsen, Bjarne Lau Pedersen, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Boligberegning
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar for boligberegning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Denne sag angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig erstatningsansvar i forbindelse med en boligberegning foretaget i forbindelse med klagernes M og H's køb af en ejendom i Ruds-Vedby til overtagelse pr. 1. november 1994. Klagerne blev gift den 23. juni 1994.
I oktober 1993 ydede Høje Tåstrup kommune H et boligindskudslån på 12.800 kr. i forbindelse med H's overtagelse af en lejlighed. H ejede på dette tidspunkt sammen med sin tidligere ægtefælle en ejerlejlighed, som var sat til salg. H modtog dagpenge i henhold til lov om dagpenge ved sygdom eller fødsel. M, der var under revalidering, modtog ligeledes dagpenge.
Klagerne henvendte sig i januar 1994 til indklagedes Brøndby afdeling med anmodning om et lån på 30.000 kr. til dækning af flytteudgifter/termin på H's ejerlejlighed. Indklagede afslog anmodningen. I marts 1994 afslog indklagede en anmodning fra klagerne om et lån på 12.000 kr. til dækning af terminen på H's ejerlejlighed.
I marts 1994 ydede Sparbank Vest et lån til klagerne på 100.261 kr. i forbindelse med køb af en bil. Lånet skulle afvikles med 1.860 kr. månedligt 1. gang 31. maj 1994. Betalingen af de månedlige ydelser blev tilmeldt M's lønkonto hos indklagede.
I april 1994 bevilgede indklagede en garantistillelse på 21.500 kr. for underskud ved salget af H's ejerlejlighed.
I forbindelse med klagernes overvejelse om køb af en fast ejendom i Ruds-Vedby foretog et ejendomsmæglerfirma en beregning af klagernes disponible indkomst. Beregningen, der er dateret den 7. juni 1994, viser et månedligt dispositionsbeløb på 6.768 kr. efter betaling af skat, boligudgifter, faste månedlige udgifter, herunder indregnet ydelser på billånet samt daginstitutionsudgifter for ét barn.
Klagerne har fremlagt kopi af budgetskema, som ifølge klagerne blev afleveret til indklagede omkring medio juni 1994 til brug for indklagedes overvejelse af, om der kunne ydes lån til køb af huset. Under udgifter er medtaget beløb til billånet, vægtafgift og benzinkort. Indklagede bestrider at have modtaget skemaet.
Den 21. juni 1994 bevilgede indklagede klagerne et lån på 60.000 kr. til udbetaling på ejendommen i Ruds-Vedby samt til dækning af omkostninger. Lånets effektuering skulle afvente salget af H's ejerlejlighed.
Efter salg af H's ejerlejlighed bekræftede indklagedes Brøndby afdeling ved skrivelse af 6. september 1994 til klagerne et tilsagn om på nærmere angivne betingelser at låne 85.000 kr. til køb af ejendommen i Ruds-Vedby. Indklagede har fremlagt kopi af kundevurderingsskema udarbejdet i denne forbindelse. Det fremgår, at 40.000 kr. blev bevilget til udbetaling på den nye ejendom, 14.000 kr. til advokatomkostninger, 22.000 kr. til dækning af underskud i forbindelse med salg af H's ejerlejlighed, 14.000 kr. til indfrielse af en købekontrakt samt 5.000 kr. i stiftelsesomkostninger. Indklagede har yderligere fremlagt kopi af en budgetberegning af 21. juni 1994, der ifølge indklagede lå til grund for tilsagnet om lånet. Beregningen viser et rådighedsbeløb på 8.920 kr. månedligt efter betaling af faste udgifter. Klagernes personlige indkomst for 1994 var for begges vedkommende angivet til 158.000 kr. Beregningen indeholder ikke ydelse til billånet.
Primo september 1994 underskrev klagerne købsaftale vedrørende huset i Ruds-Vedby. Købesummen var 515.000 kr. Indklagedes lån til klagerne blev på 94.608 kr., som skulle afvikles med 1.150 kr. månedligt, første gang 30. november 1994.
Den 21. december 1994 underskrev M låneaftale med et finansieringsselskab vedrørende et lån på 6.500 kr. i forbindelse med køb af et kamera. Lånet skulle afvikles med 275 kr. månedligt.
H fødte i februar 1995 klagernes andet barn.
Den 1. april 1995 underskrev klagerne et gældsbrev vedrørende et lån fra Handelsfinans på 11.500 kr., som skulle afvikles med en månedlig ydelse på 500 kr. Lånet blev anvendt til køb af møbler.
I april 1995 indgik H betalingsaftale vedrørende afvikling af boligindskudslånet ydet i oktober 1993, således at lånet skulle afvikles med 800 kr. månedligt.
Af skrivelse af 23. august 1995 fra indklagede til M fremgår, at indklagede under henvisning til et overtræk på 9.870,50 kr. på klagernes budgetkonto foreslog, at der til kontoen blev tilknyttet en kredit på 10.000 kr. Der etableredes herefter en kredit til budgetkontoen på 20.000 kr. bl.a. til betaling af en el-regning samt installation af brændeovn. Ejendommen havde el-varme.
I forbindelse med en sanering af klagernes økonomi foretog indklagede en budgetberegning pr. 27. september 1995. Beregningen viser et rådighedsbeløb månedligt på 5.729 kr. Der er medtaget ydelse på billån samt udgift til daginstitution.
I oktober 1995 bevilgede indklagede en forhøjelse af klagernes lån med ca. 63.000 kr. til 159.000 kr., som skulle afvikles med en månedlig ydelse på 2.200 kr., første gang 31. oktober 1995.
Lånet anvendtes til indfrielse af lånene til de to finansieringsselskaber, gæld på kontokort og underskud på budgetkontoen.
Klagerne rettede i marts 1996 henvendelse til advokat, som ved skrivelse af 20. marts 1996 til indklagede anførte, at klagerne følte sig forkert rådgivet i forbindelse med købet af ejendommen i Ruds-Vedby og således holdt indklagede ansvarlig for det tab, klagerne måtte lide ved købet af ejendommen, som klagerne nu så sig nødsaget til at sælge. Indklagede afviste at være ansvarlig.
Klagerne solgte ejendommen i Ruds-Vedby til overtagelse pr. 1. juli 1996 for 594.000 kr. kontant. Til overtagelse pr. samme dag købte klagerne en ejendom i Dalmose for 386.480 kr. (prioriteret stand).
Klagerne har den 28. juni 1996 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 50.092 kr. Klagerne har forbeholdt sig at fremkomme med yderligere krav.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.
Klagerne har anført, at indklagede ved budgetberegningen af 21. juni 1994 begik en fejl, idet indklagede ikke tog højde for udgifterne til billånet, uanset indklagede var gjort bekendt hermed. Indklagede var også bekendt med, at klagerne ventede familieforøgelse i starten af 1995, men undlod at tage højde herfor. Klagerne erindrer, at de dagen efter deres bryllup var i afdelingen. Indklagede medarbejder kom ud til bilen for at få H's underskrift, idet H sad med deres førstefødte barn i bilen. Man talte i den forbindelse igen om bilkøbet, ligesom H oplyste, at hun var gravid. Beregningen udarbejdet af ejendomsmægleren tog ikke højde for barn nr. 2, idet de ikke da var bekendt med, at H var gravid.
Også i forbindelse med den endelige bevilling af lånet i august/september blev det over for indklagedes medarbejder oplyst, at H var gravid. Indklagede var således bekendt med, at de havde anskaffet bil finansieret ved et billån, og at de ventede familieforøgelse, men indklagede undlod at indarbejde disse oplysninger ved beregningen af deres rådighedsbeløb. Indklagede undlod at efterse, hvilke betalinger der var tilknyttet klagernes konti. Ydelserne på bilen blev trukket på M's lønkonto.
Indklagede har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at klagerne undlod at oplyse indklagede om bilkøbet. Indklagedes medarbejder har heller ikke fået forevist bilen. Af håndskrevne notater på beregningen af 21. juni 1994 fremgår, at klagerne blev forespurgt om transportudgifter, hvortil blev oplyst, at udgifterne blev betalt af kommunen under revalideringen. Indklagede var heller ikke bekendt med, at klagerne ventede barn nr. 2. Klagerne har således ikke oplyst fyldestgørende om deres økonomiske forhold. Havde man været bekendt med billånet samt familieforøgelsen, ville indklagede formentlig ikke have ydet lånene, ligesom man ville have frarådet køb af huset. Betalingen af billånet var nyoprettet og tilknyttet M's lønkonto og ikke budgetkonto, og en kontrol af PBS-aftaler tilknyttet budgetkontoen ville ikke have afsløret PBS-aftalen til lønkontoen. Sammenfattende er det indklagedes opfattelse, at det ikke er barn nr. 2 og klagernes nye bil, som medførte, at klagernes økonomi løb løbsk efter købet af huset. Det afgørende var den yderligere gældsstiftelse, som løbende fandt sted i perioden efter huskøbet. Klagernes budgetkonto var af den type, hvor klagerne selv besluttede, hvilke faste betalinger, der skulle oprettes, og hvor klagerne selv beregnede det månedlige overførselsbeløb. Af fremlagte kontoudskrifter fremgår, at der er blevet betalt andre udgifter, end hvad der var forudsat i den oprindelige månedlige overførsel på 10.000 kr. Der skete også overførsler fra budgetkontoen til lønkontoen, uden at disse beløb efterfølgende blev udlignet. Disse forhold afspejler klagernes manglende forståelse for budgetlægning.
Til støtte for afvisningspåstanden har indklagede anført, at sagens afgørelse beror på parts- og vidneforklaringer, der kun kan finde sted for domstolene, hvorfor sagen bør afvises, jf. Ankenævnets vedtægters § 7, stk. 1. Indklagede forbeholder sig ret til, såfremt hverken den principale eller subsidiære påstand tages til følge, at kommentere klagernes erstatningsopgørelse, som i det hele bestrides.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at klagerne forud for købet af ejendommen oplyste indklagede om bilkøbet og den ventede familieforøgelse. Allerede af den grund er det ikke godtgjort, at det skyldes indklagedes forhold, at indklagedes budgetberegning af 21. juni 1991 ikke var retvisende.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.